Hvad er en 1031 Skatteudskud?

Af C. Grant Conness, formand, 1031 Alternativgruppe

Mange investorer har spurgt, hvad der egentlig er en 1031-udveksling, hvad er retningslinjerne og tidslinjerne, og kan du lovligt udskyde dine kapitalgevinster skatter ? Jeg troede, det ville være gavnligt at besvare nogle af dine mest almindelige spørgsmål i denne artikel.

Hvad er en §1031 Exchange?

En §l031 Exchange er en transaktion, hvor en skattepligtig har lov til at udveksle en investeringsejendom for en anden ved at udsætte skattemæssige konsekvenser af et salg.

Transaktionen er godkendt i henhold til §1031 i IRS-koden.

IRS-koden lyder faktisk: "Ingen gevinst eller tab skal anerkendes ved udveksling af ejendomme, der holdes til produktiv brug i en handel eller forretning eller investering, hvis denne ejendom udelukkende udveksles til ejendom af samme art, som skal afholdes enten til produktiv brug i en handel eller forretning eller investering. "

Krav til en 1031 Exchange

• Tidsplan for en 1031 Exchange

  Investoren (eller veksleren) skal følge de strenge 45- / 180-dages retningslinjer for en udveksling. Når udbyderen sælger sin ejendom (afstået ejendom) har han / hun 45 dage til at identificere ejendomme af samme eller større værdi. Når først identificeret, har veksleren 180 dage fra den dag, han / hun solgte deres ejendom for at erhverve den eller de identificerede ejendomme (eller 135 dage fra slutningen af ​​45-dages perioden).

• Ligestilling i 1031 Exchange

  Investoren skal erhverve "lige-lignende" ejendom. Det betyder, at det skal være andre kvalificerende former for fast ejendom. Eksempelvis kunne veksleren sælge et duplex og købe en kommerciel ejendom, eller han / hun kunne sælge et stykke jord og købe en lejlighedsbygning. Ejendommen skal bare være "ligeså venlig".

• Udvekslingsejendomme fastholdt til investering

  Ejendommen, der sælges (afstået ejendom), og den nyopkøbte ejendom (erstatningsejendomme) skal holdes til investeringsformål eller erhvervsmæssige formål. Derfor kan du ikke sælge din primære bolig og købe en investeringsejendom, og du kan heller ikke sælge og investere ejendom og købe et primært hjem.

• Lige eller større gæld og egenkapital i en 1031-børs

  Hvis veksleren sælger en ejendom til $ 1 million, hvor $ 500k var egenkapital og $ 500k var gæld, skal veksleren købe $ 1 million eller mere værd af ejendom. Endvidere skal veksleren bruge hele egenkapitalen og erstatte hele gælden til at udskifte 100% af kapitalgevinstskatten.

  Veksleren kan tilføje yderligere provenu til det nye køb, hvis han / hun ønsker det, og veksleren kan også påtage sig yderligere gæld. Hvis veksleren ikke ønsker at bruge alle salgsprovenuerne, kan han / hun foretage en delvis udveksling og betale de gældende kapitalgevinster skat på forskellen.Dette kaldes "boot."

• Konstruktive kvittering og kvalificeret mellemmand til en 1031 Exchange

  Udveksleren må muligvis ikke modtage kontanter fra salget. Dette kaldes "konstruktiv kvittering" og ville udløse en skattepligtig begivenhed på de modtagne penge. I henhold til IRS safe harbor bestemmelser skal veksleren bruge en kvalificeret mellemmand eller QI til at lette transaktionen 1031.

  QI er en uafhængig tredjepart (ikke din advokat, agent, mægler eller CPA), der holder salgsprovenuet og køber erstatningseiendommen på dine vegne. Det er yderst vigtigt i dagens miljø at kun knytte sig til velrenommerede, forsikrede og forbundne kvalificerede formidlere.

• 1031 Udvekslingsrisiko

  Som med enhver investering i fast ejendom er der risici forbundet med Delaware Lovpligtige Tillæg og / eller Lejere i Fælles Ejerskab. Det er ikke muligt at adressere alle relevante risikofaktorer i dette forum. Risikofaktorer er skitseret i memorandumet for private placeringer for hvert tilbud. Investorer bør grundigt forstå alle risikofaktorer og diskutere dem med deres økonomiske repræsentant forud for investering i en Delaware lovpligtig tillid eller lejere i fælles udveksling.

Værdipapirer, der udbydes via Pacific West Securities, Inc. - Medlem FINRA / SIPC.

Dette materiale er hverken et tilbud om at sælge eller opfordringen til at købe nogen sikkerhed. Oplysningerne er kun til diskussion og orientering. Det er ikke meningen at erstatte kompetent lovgivnings-, skatte- eller finansiel planlægningsrådgivning.

De gældende skattekoder gælder kun for og vedrører kun føderal lov. Individuelle stater kan have deres egne ekstra skatkoder. Kontakt venligst den relevante skatte- og advokatvirksomhed i din stat. Disse oplysninger er givet fra kilder, der anses for at være pålidelige, men skal bruges sammen med professionel rådgivning, der er i overensstemmelse med din personlige situation.