Leje til Egen Optioner i Commercial Real Estate

De fleste mennesker og endda helt nye investorer er fortrolige med leasing til egen strategi, også kaldet lejekøb eller lejebolig. Men ikke, at mange mennesker er blevet introduceret til sandwich-leasing-til-egen tilgang til ejendomsinvesteringer. Lad os se på en eksempel situation for at se, hvordan det virker.

Du er en fast ejendom investor ny på spillet og kontanter fattige. Eller du er en investor, der har maksimeret deres evne til at få ny finansiering, eller måske en smule af begge.

Du ønsker at eje flere ejendomme for at leje dem ud for pengestrømme, men du kan ikke se, hvordan du køber dem i din nuværende situation. Det er en skam, da der er en række gode tilbud derude med ejere i problemer med deres realkreditlån.

Du ved om lejekontrakt at eje som det gælder for dig at købe en ejendom ved at gøre en lejekøbsopsætning med ejeren. Du betaler dem et ikke-refunderbart leje-option gebyr op foran og underskriver en tre-årig lejekontrakt med mulighed for at købe ejendommen ved eller inden udgangen af ​​lejemålet til en forud forhandlet pris. Du betaler et månedligt lejebeløb og arbejder for at forbedre din kredit og indsamle en forskudsbetaling for udøvelsen af ​​din mulighed og eventuelt køb af hjemmet.

Den anden del af "sandwich" lease option-strategien, du ikke har været udsat for, er den anden skive brød. Der er intet, der holder dig ude af at gå ud og finde en lejer, der ønsker at eje et hjem som denne, men de har kredit og / eller kontantproblemer, der holder det i gang nu.

Du viser dem hjemmet, og de elsker det. De ønsker at de kunne købe det, og du fortæller dem, at de kan.

Du fortæller dem, at du vil udføre en treårig lejekontrakt med en bestemt leasingbetaling, og at de kan udøve deres mulighed for at købe huset i slutningen af ​​denne lejekontrakt til en bestemt pris. Du fortæller også dem, at de skal købe denne leasing-option med en up-front ikke-refunderbart depositum.

Situationen er spejlbilledet af den måde, hvorpå du fik kontrol over hjemmet. Der er to lejemål, med du smurt i midten.

Skønheden i denne købs- og udlejningsstrategi er at finde det rigtige hjem og forhandleaftaler på begge sider med:

• Et højere indskud fra din lejer. - Eksempel: Du betalte ejeren et depositum på $ 2000, som ikke kan refunderes, og din lejer betaler dig $ 3000.
• En højere leasingbetaling fra din lejer. - Husk, at ejeren skulle sælge eller miste deres hjem. Du kan normalt forhandle en lejebetaling, der svarer til deres realkreditbetaling, mindre end den løbende rente for at lease et hjem som dette.
• En højere købspris fra din lejer. - Ejeren havde virkelig brug for at sælge, og indså, at en lav pris er bedre end en afskærmning.Du forhandler en pris betydeligt højere med din lejer-køber.

Du tjener penge på tre måder her. Et eksempel vedrørte en fortjeneste på $ 1000 på leasingoptionsbetalingen, $ 500 mere pr. Måned fra lejeren end investor betaler ejeren og en salgspris $ 30.000 højere end den aftalte købspris. Det er et bruttoavance på $ 49.000, når hjemmet købes / sælges i slutningen af ​​de tre år.

Det er sandwich-leasing-til-egen strategi.

Gør noget forskning i dit område for at få det til at fungere for dig.