Video: Replay of Riverside Q&A Chat 2024
Ansøgning om pant i fællesskab betyder, at det er lettere at kvalificere. Men tingene ændrer sig, og en af låntagerne kan forlade huset eller mangle andre gælds skyld. Så hvor nemt er det at fjerne et navn fra et realkreditlån, og hvad er mulighederne for det?
Det er muligt at få en persons navn ud af et pant, men processen er typisk udfordrende. Dette gælder for enhver primær låntager samt medtegnere, der hjalp en låntager til at blive godkendt.
Indtil du foretager officielle ændringer i pantet (eller betaler det helt ud), vil alle være ansvarlige for lånet, og at gælden reducerer deres evne til at få andre lån.
Udfordringen
Långivere er ikke ivrige efter at tage nogen navn ud af et boliglån. Når de godkendte lånet, så de på krediternes scoringer og indtægter fra begge låntagere sammen. Især når det drejer sig om boliglån, er der ofte behov for mere end en indkomst for at nå en tilfredsstillende gældsindkomstgrad (med andre ord har mange enkeltpersoner svært ved at kvalificere sig til et realkreditlån i et familiehus på egen hånd).
Alle låntagere er 100% ansvarlige for gælden - det er ikke 50/50 på et fælles lån. Hvis en låntager ikke er i stand til at betale af en eller anden grund (uanset om det er økonomisk trængsel eller en af låntagerne dør), skal den anden låntager have løbende betalinger eller betale lånet. Hvis långivere blot fjerner et navn, øger de deres risiko, og de giver nogen en fri "out", som banker er tilbageholdende med at gøre.
For længe låntagere ser långiverne hver ansøger som en individuel mulighed for at samle på lånet.
Du tror måske, at det er "vores" lån (og i tilfælde af skilsmisse er der for eksempel ikke mere "os"), men din låneaftale er ikke struktureret på den måde. Selv hvis en skilsmisseaftale specificerer, at din ex er ansvarlig for gælden, har långivere evnen til at indsamle fra alle, der har ansøgt.
Eksterne ægtefæller kan have juridiske konsekvenser for manglende overholdelse af retsordrer, men du kan ikke ændre en eksisterende låneaftale.
Sådan hentes et navn
Der er flere måder at få et navn fjernet fra et lån.
Planlæg på en proces, der tager flere uger og indebærer betydeligt papirarbejde, men ideelt set kan du lægge lånet bag dig.
Spørg din långiver: Start med at spørge din nuværende långiver om at ændre lånet. Du får ikke det hele i ét telefonopkald, men du kan finde ud af om det er muligt at holde det eksisterende lån med en mindre låntager. Hvis det er tilfældet, skal eventuelle resterende låntagere (hvis navne ikke er ikke fjernet) igen kvalificere sig til lånet alene. Disse låntagere har brug for god kredit og tilstrækkelig indkomst til at gøre betalingerne komfortabelt, og de skal gennemgå en ansøgningsproces svarende til, hvornår du oprindeligt fik lånet.Hvis din anmodning er godkendt, kan långiveren afgive ansvar (ofte brugt i tilfælde af skilsmisse).
Refinansier lånet: Hvis din nuværende långiver ikke arbejder med dig, skal du prøve at refinansiere lånet. For at gøre det, vil du ansøge om et nyt lån og bruge den gæld til at betale den gamle gæld. Den ansvarlige for lånet skal gælde individuelt og skal kvalificere sig med tilstrækkelig indkomst og kredit.
Andre långivere kan være mere villige til at godkende lånet, og du kan se på programmer som FHA-lån (som kan have lettere godkendelsesstandarder, når det gælder størrelsen på din forskudsbetaling og kredit score).
Hvis du er under vand: Refinansiering er særlig vanskelig, når dit hjem er mindre værd end du skylder, eller hvis du har minimal egenkapital i hjemmet. Konventionelle långivere har strenge krav til lån til værdiforhold, og du vil ikke møde dem, medmindre du skriver en stor check. Heldigvis findes der flere offentlige refinansieringsprogrammer, der kan hjælpe dig med at få et nyt lån - bare sørg for at du kan få lånet refinansieret under den låntager, du vil have, før du gør alt papirarbejdet.
Forudsætning: Det kan være muligt at overføre pantet til en anden låntager. "Antagelige" lån tilbyder denne funktion, men de fleste lån er ikke antagelige.
Hvis du har lånt gennem FHA eller VA, kan du have denne mulighed - men det er værd at spørge, uanset hvor du har lånt.
Sælg ejendommen: Hvis ingen af fremgangsmåderne ovenfor virker for dig, skal du muligvis sælge ejendommen og bruge salgsprovenuet til at betale lånet. Dette kan naturligvis forårsage forstyrrelser for dig eller din familie, og det kan være svært at sælge, hvis du er under vand, så tænk forsigtigt og få hjælp fra lokale ejendomsmæglere, før du træffer en beslutning.
Omkostninger
Alle ovenstående muligheder indebærer gebyrer, så vurder flere alternativer inden du vælger, og afgør hvem der skal betale gebyrer. Selvom du sælger en ejendom og modtager penge, vil ejendomsmægler gebyrer og andre omkostninger sandsynligvis reducere din tage. Blandt de optioner, der er nævnt, er en frigivelse af ansvar eller en lånegodtagelse sandsynligvis den mest overkommelige - de hjælper dig med at undgå de lukkede omkostninger i forbindelse med refinansiering.
Samme historie for co-signers
Alt ovenfor gælder for co-signers på et realkreditlån. Som co-signer er du 100% ansvarlig for lånet, og långivere vil ikke lade dig slippe af krogen. Tal med den primære låntager om refinansiering, og husk at deres fremtid er bundet til jeres.
Med nogle lån (især lån i særdeleshed) er det lettere at få en medundertegnende fra lånet efter en periode med on-time betalinger. Men boliglån tilbyder ikke de samme funktioner.
Afslutte kravshandlinger
Et afslutningsansøgningsbeslutning vil ikke fjerne en låners navn fra et pant. Med en afslutning på kravet kan en ejer overdrage alle ejendomsrettigheder til en anden, men eventuelle låneaftaler forbliver uændrede (opgivelse betyder ikke, at du giver op på ansvaret for at betale). Som følge heraf kan en afskedigelsesakt gøre en låntager værre væk - de skylder penge på en ejendom, men de har ikke længere ejerandel i det.
Vigtige oplysninger
Oplysningerne på denne side er grundlæggende og kan ikke betragtes som juridisk eller økonomisk rådgivning. Tal med en lokal advokat, der er bekendt med din situation, før du træffer økonomiske beslutninger.
Hvordan man fjerner crayon marks fra vægge med eddike
Besluttede børnene at trække på væggen? Lær hvordan du effektivt fjerner farveblyanter fra malet vægge med eddike og andre billige husholdningsartikler.
Investor realkreditlån - fast ejendom investorer realkreditlån typer
Den type investorer realkreditlån, du vælger som en fast ejendom investor er en nøglefaktor i at bestemme dit niveau af risiko og dit cash flow.
Hvilken tidsramme er tilladt at købe Gap-forsikring?
Mellemrumsforsikring er ikke tilgængelig for køb på noget tidspunkt. Lær, hvornår du skal købe gap forsikring, så du ikke går glip af de store fordele.