Skat Pauser til Home Selling

Ved Julian Block, Advokat

Home-sælgere nyder en enorm skattefordel ved videresalg. Internal Revenue Code § 121 tillader en "udelukkelse" - unddragelse fra indkomstskatter - for fortjeneste fra hjemmet salg. Udelukkelsen er så meget som $ 500, 000 for ægtefæller, der sender fælles afkast, og $ 250.000 for single filers og par, der indsender separate afkast.

Hvordan behandles boligejere på fortjeneste over IRS-udelukkelsen?

Hvad sker der dog, når gevinsten er større end udelukkelsesloftet på $ 500, 000 eller $ 250.000?

Svar: Overskuddet beskattes som en langsigtet kapitalgevinst med en maksimal sats på 15 procent, plus gældende statsskatter.

Nøglekravet: Ejer og bor i ejendommen som din primære bopæl i perioder, der aggregerer mindst to ud af de fem år, der slutter på salgsdatoen, og mindst to år skal være gået siden du sidst brugte udelukkelsen.

Hvad med skattelettelser for personlig ejendom?

Når du sælger, skal du være opmærksom på særlige regler for møbler. Undtagelsesbruddet gælder ikke for møbler eller anden personlig ejendom, som du måske sælger til en fortjeneste. Tæl ethvert overskud på disse poster som rapporterbar indkomst i salgsåret. Endnu værre, du kan ikke fratrække tab på deres salg, da du ikke oprindeligt købte dem for at tjene penge eller tjene penge. Du kan heller ikke reducere fortjenesten ved salg af et hjem ved et tab som følge af salg af møbler; Møbelforhandlingen er en separat transaktion.

Hvis du beslutter at sælge indholdet af din bolig, kan afgiften uventet løbe højt. Internal Revenue Service måler gevinst eller tab særskilt for hvert solgt aktiv - ikke af det samlede resultat af salget. Således kan selv om et fast beløbssalg resulterer i et nettotab for dig, kan feds'en skabe en skattepligtig gevinst ved simpelthen at udelade tab, der var vedvarende for nogle af de involverede aktiver.

Resultat: Den skattepligtige gevinst kan langt overstige netto dollargevinsten fra salget.

For at illustrere indeholder Rita Harrisons husholdningsindhold nogle ting, som nu er mindre end deres oprindelige pris, mens andre har væsentligt værdsatte orientalske tæpper. Rita modtager $ 50, 000 for husholdningsindhold, hvis oprindelige pris kan være mindst det eller flere. Ikke desto mindre er hun ansvarlig for en kapitalgevinstskat på hver vare, der sælges til mere end kostpris, uden kompensation for tab på varer solgt til mindre end omkostninger. Så hvis Rita høster overskud på $ 25.000 og lider tab på $ 25.000, skal hun betale skat på alle overskud og ignorere alle tab.

IRS-forskrifter angiver, hvordan Rita skal bestemme, hvornår møbler og apparater tæller som en del af hendes hjem. Rita kan tilføje til hendes hjem grundlag, hvad hun bruger til møbler, apparater og lignende emner, der betragtes som inventar (faste dele af ejendommen) og derfor en del af hjemmet.Hun kan ikke tilføje omkostninger til ting, der betragtes som personlig ejendom og derfor ikke er en del af hjemmet.

Lovgivningen i den stat, hvor hendes hjem ligger, bestemmer, om et køleskab skal klassificeres som en armatur (hvilket betyder, at varen skal sælges med hjemmet) eller som personlig ejendom (hvilket betyder, at den ikke har at blive solgt).

Lovgivningen betragter som regel en ting, der let kan flyttes til personlig ejendom, ikke en fastgørelse.

Julian Block, en advokat i Larchmont, NY, er blevet citeret af medierne som en "førende skattefaglig."

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Ejendom i Sacramento, Californien.}