Skal du bruge en eskaleringsklausul

Du ved hvem der virkelig elsker, herunder en eskaleringsklausul i et købsbud? Ejendomsmæglere. Især køberens agenter synes at være meget giddy om denne praksis. Men agenter er ikke skyldige for interessen for eskaleringsklausuler, fordi det ofte er hjemmekøbere selv, der bringer det op ved at antyde, at en eskaleringsklausul, også kaldet et skarpt bud, kan være en god idé.

Hvad er en eskaleringsklausul?

En eskaleringsklausul anvendes typisk i en potentiel fler-tilbudssituation.

Det er synonymt med sætningen: skarpt bud. Det er vant til at forsøge at presse alle konkurrenter ud i en konkurrencedygtig budproces. Dybest set står det, at en køber vil betale X-beløb, hvilket kan være et vilkårligt tal fra $ 100 til hundrede tusinder, ud over det højeste tilbud, som sælgeren modtager, og det indeholder generelt en loftdæksel.

En typisk type eskaleringsklausul kan læses som følger: Køber accepterer at betale $ 1 000 mere end det højeste tilbud, som sælgeren modtager, og ikke overstige en salgspris på $ 315 000. En køber vil måske bruge denne klausul i et købsbud, hvis det ser ud til, at andre købere måske hæver prisen over den angivne pris.

Sig ejendommen er opført på $ 295, 000. Det har alle klokker og fløjter en køber ønsker, og ligger i et højt efterspørgsel kvarter på en rolig blind vej. Nogle gange vil en oplysningsagent rådgive købere om, at alle tilbud vil blive præsenteret på en bestemt dag på et bestemt tidspunkt, og det kan være din første anelse om, at sælgeren forventer at modtage mere end et tilbud.

I dette hypotetiske eksempel på et varmt sælgermarked og et smukt hjem på $ 295.000 kunne en sælger modtage tilbud som:

• $ 290,000 (fordi der altid er nogen der tror ingen andre vil byde.)
• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310.000

Hvis den fjerde køber indgiver et tilbud med en eskaleringsklausul som angivet ovenfor, ville det betyde, at køberen vil acceptere Betal sælgeren $ 311,000.

Køberen er glad for prisen er $ 4,000 under den maksimumspris, køberen var villig til at betale, og sælgeren får det højeste tilbud. Det hele virker godt og fint, men er det det?

Ulemper til en eskaleringsklausul

Fra sælgerens synspunkt er en eskaleringsklausul måske ikke den bedste mulighed for sælgeren. Accept af et tilbud med en eskaleringsklausul betyder, at sælgeren ikke længere kan udstede flere modtilbud til de andre parter eller fortsætte med at forhandle. I ovenstående eksempel tog køberen penge fra bordet. Sælgeren mistede $ 4 000.

Det er baseret på, om køberens faktiske øverste bud var $ 315.000. Det kunne have været højere, men en sælger, der accepterer en kontrakt med en eskaleringsklausul, ved aldrig, hvor meget højere en sådan køber måske bud.

Desuden kan det være i sælgerens interesse at udstede et modtilbud i forbindelse med denne type af flere tilbudssituationer. I nogle lande som f.eks. Californien kan en sælger gøre et andet tilbud til hver af køberne, hvis sælgeren ønsker det, eller kun en eller to købere. (Vi nævner Californien, fordi staten har tendens til at lede nationen.) Sælgeren har generelt flere muligheder til rådighed i en multipeltællings tilbudssituation. Hvert tilbud kan afvejes og analyseres separat.

Sig f.eks., At sælgeren beslutter, at efterspørgslen på markedet er så stærk for hjemmet, at sælgeren måske vælger ikke at tage noget af købsopkøbene eller at imødegå noget af tilbudene. Det er altid en mulighed. I denne type situation kan sælgeren ændre salgsprisen på hjemmet til f.eks. $ 315, 000 og starte bud igen. Ulempen ved dette scenario er imidlertid, at der måske ikke er nogen umiddelbare takers, eller dagene på markedet kan blive længere, og det er altid en risiko, når sælgeren hæver prisen. Det kan dog være en levedygtig løsning, og det er værd at overveje i stedet for at acceptere en eskaleringsklausulkontrakt.

Hvorfor køberne graviterer mod eskaleringsklausuler

Ikke hver boligkøber nyder den spænding og spænding, der følger med forhandlingsområdet for at købe et hjem.

Købere er også bekymrede for at konkurrere, og nogle nægter at aflevere et tilbud i en multiple-tilbudssituation. Ved at indføre en eskaleringsklausul kan det øge købers chance for at tilbyde accept og det fastsætter særlige parametre, der definerer køberens komfortzone.

Hvorvidt eskaleringsklausulen er "lovlig" i alle stater afhænger af juridisk fortolkning. Det stopper ikke agenter fra at foreslå det, eller købere ønsker at gøre det. For alle praktiske formål kan det dog virke meget nemmere for køberen at simpelthen lave et højeste og bedste tilbud og gøres med det.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.