Køb en bank-ejet vs regelmæssigt noteret hjem

Spørgsmål: Skal vi købe et bankejede hjem eller et almindeligt hjem?

En læser spørger: Er vi kandidater til at købe et hus fra banken? Min kone og jeg er første gang homebuyers. I vores by ser vi mange boliger til salg, der er bankejede boliger. Vi talte med en agent på et åbent hus, der fortalte os, det er lige så nemt at købe et bankejede hjem som et almindeligt hjem. Men vores venner siger nej, at købe et bankejede hjem kan være et mareridt. Er agenten liggende for os? Hvilken er lettere at købe? Skal vi købe et bankejede hjem eller et fast hjem?

Svar: Nogle ejendomsmæglere, der opregner ejendomsejede boliger eller REO for kort, tror sandsynligvis, at at købe et bankejede hjem er lige så nemt som et almindeligt hjem. Det skyldes, for mange af dem, at bankejede boliger er de eneste boliger, de sælger. Langt og stort vil jeg hellere sælge et almindeligt hjem enhver dag i ugen, og jeg vil fortælle dig hvorfor.

Bank-Owned Homes og Markedet

Det gør en forskel om, hvorvidt antallet af boliger på markedet for det meste er afskærmninger. Hvis en almindelig sælger sælger på et marked, der domineres af bankejede boliger, skal regelmæssige sælgere konkurrere om pris med foreclosures, hvilket betyder, at sælgeren skal prise et hjem i overensstemmelse med priserne på bankejede boliger.

Nogle aktivforvaltere, der arbejder i bankdepartementer, der håndterer afskærmninger, insisterer på, at deres agenter markedsfører deres beholdning ligesom alle andre hjem; nogle foretrækker agenterne ikke at oplyse, at boliger er afskærmninger.

Det skyldes, at afskærmningshuse har bragt et stigma. I alle fairness over for banken forsøger banken simpelthen at konkurrere på den åbne markedsplads.

Bank-Owned Homes og Disclosures

Typisk, når du køber et hjem, kan ejerne dele oplysninger om dig om dens historie. Du kan finde ud af, om køkkenvasken altid støder op, da taget sidst blev udskiftet, og hvis der er fejl, at en hjemmeinspektion måske ikke afslører.

Når du køber et bankejede hjem, er du alene. Du køber en ukendt faktor med meget lidt rekurs.

As-Condition

Banker foretager sjældent reparationer til boliger i deres porteføljer. De betaler normalt ikke for skadedyrsbekæmpelse eller giver købere en tagcertificering eller kloakinspektion. Hvis dit hjem inspektion viser et stort problem, og du sender en anmodning om reparation, vil banken sandsynligvis ignorere det. Mens en regelmæssig sælger er meget mere tilbøjelige til at forhandle om en reparationsanmodning og løse problemer for dig.

Forhandlinger om at købe et hjem fra banken

Nogle banker vil ikke engang se på et tilbud, medmindre køberen fremsender et pant-forhåndsgodkendelse brev fra bankens valgte långiver, hvilket betyder, at det kan tage endnu længere tid at afgive tilbud i det første sted.På grund af mængden af ​​fortegnelser, som aktivitetsafdelinger håndterer, kan det undertiden tage op til to uger eller længere tid at få svar.

Når banken accepterer et tilbud, genererer det ofte et banktillæg, der for alle praktiske formål erstatter det tilbud, du har indsendt. Banktillægget kan bestå af 10 sider eller mere. Næsten alle vigtige ting, der beskytter køberen, ændres. Hvis du køber et bankejede hjem, er det en god ide at få din advokat til at gennemgå kontrakten, fordi ordbogen undertiden er svært at forstå.

Banker Gebyrer for afslutning af forsinkelser

I det nordlige Californien, hvor jeg arbejder, slutter vi ofte med et sydafrikansk escrow-firma, der håndterer transaktionen. Afstanden forsinker papirarbejde. Hertil kommer, at hvis køberens långiver har brug for et par dage til at frigøre filen fra tegningsoptagelse, opkræver banken ofte køberen et gebyr. Regelmæssige sælgere er generelt mere tilgivende og afslappet om udvidelser.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.