Fordele ved en låneændring vs kortsalg

Spørgsmål: Skal jeg lave en lånemodifikation eller et kort salg?

En læser spørger: "Værdien af ​​vores hjem er faldet siden vi købte det for 4 år siden. Det er nok værd omkring halvdelen af ​​det, vi betalte for det. Desuden arbejder jeg for staten af Californien og har mistet 15% af min indkomst på grund af de statslige mandater. Min kone mener, at vi vil kvalificere os til en lånemodifikation, men jeg har hørt rædselshistorier om dem. Selvfølgelig er et kort salg ikke meget bedre , er det? Skal jeg lave et lån modifikation eller en kort salg? "

Svar: Dette er et svært spørgsmål. Uanset om du skal favorisere en lånemodifikation over et kort salg, afhænger delvis af følgende:

• Din økonomiske situation
• Bankens vilje
• Dit ønske om at holde dit hjem

Det bliver yderligere kompliceret, hvis banken nægter at overveje den nuværende markedsværdi af dit hjem. Hvis du virkelig ønsker at blive i dit hjem, uanset dets værdi, så kan en lånemodifikation være den bedre mulighed.

Vilkår for en lånemodifikation

Målet med en lånemodifikation er at reducere et boligejers boliglånsbetaling og gøre betalingen overkommelig. Dette opnås ved at implementere et eller flere af følgende:

• Sænkning af renten
• Udvidelse af lånets løbetid
• Tilføjelse af ubetalte renter til hovedbalancen
• Reducering af hovedbalancen >

Kontrol af valutaen (OCC), som regulerer nationale banker, siger, at mange lånændringer ikke reducerer den primære balance.

Måske mere foruroligende er nyheden om, at et stort antal låneændringer snart bliver kriminelle igen. Det er ofte kun en midlertidig løsning og ikke en langsigtet løsning.

Lånemodifikationer kan resultere i en øget betaling

Dette kan lyde bizart mod dig og i modsætning til, hvordan en lånemodifikation skal fungere, men ikke alle banker vil tilbyde en lånemodifikation, der sænker en boligejeres pant betaling .

Nogle banker vil tilbyde en lånemodifikation, der øger betalingen.

Bankforbrugsforhold, der ofte dækker en vis procentdel af din brutto månedlige indkomst for at bestemme en ny realkreditbetaling. Hvis regnskabet garanterer, kan banken anmode om højere betaling.

Midlertidige lånemodifikationer

Vær opmærksom på, at nogle banker tilbyder en midlertidig lånemodifikation. Det betyder, at en bank ikke accepterer at lave en permanent lånemodifikation, men kan i stedet tilbyde følgende betingelser:

Hovedbalancen forbliver den samme.

• Boligejerne bliver bedt om at lave en ny nedsat betaling.
• Udtrykket for den nye betaling er fastsat til 3 til 6 måneder.
• Implikationen er, at hvis boligen gør de nye betalinger til tiden under den midlertidige låneændringstid, kan banken yde en permanent lånemodifikation.
• Men i slutningen af ​​udtrykket er banken også fri til at sige:

"Mange tak for at give os nogle penge, men dit lån er nu i standard." banken kunne fortsætte med at afskære. Jeg har hørt denne historie fra flere Sacramento-kunder, der blev tvunget til en kort salg ved denne manøvre. Banker behandler ikke kortsalg samtidig med en lånemodifikation

De fleste banker åbner ikke to filer på samme tid.

Du skal forud bestemme, om du vil forfølge et lån modifikation eller et kort salg. Du skal jage den ene eller den anden.

En bank vil lukke en ventende kortsalgstransaktion, hvis boligejer senere beslutter at prøve en lånemodifikation. Længden af ​​tid til at behandle et kort salg mod et lån modifikation er omtrent det samme. Nogle lån modifikationer tager 3 til 6 måneder at konkludere.

Det er uretfærdigt for en køber, der har sendt et godt trosbud på en kort salg og aftalt at vente på en kort salgsgodkendelse for at opdage, at sælgerne har haft andre tanker og nu vil lave et lån modifikation midt i kort salg.

Mit råd er at træffe din beslutning og holde fast i det. Desuden må du ikke ansætte noget firma for at lave et lån modifikation for dig, fordi du kan anmode om det selv uden at betale nogen.

Mange lån modifikation selskaber er svindlere.

Hvorfor kan et kort salg foretrækkes over en lånemodifikation?

Boligejerne, der foretrækker at komme ud fra undervandet, foretrækker måske at lave et kort salg i stedet for et lånsmodifikation. En kort salg betyder, at banken vil acceptere en reduceret udbetaling og frigive lånet. Hvis dit hjem er værd at være dramatisk mindre end det skyldige beløb, kan det være mere fornuftigt at lave et kort salg og blive lettet over den byrde, der er påkrævet.

Her er andre faktorer overveje:

Efter 3 års opretholdelse af kredit, hvis priserne forbliver stabile, kan boligejere kvalificere sig til at købe et andet hjem efter en kort salg med et pant og en betaling, der er overkommelig.

Både en lånemodifikation og et kort salg kan påvirke kredit. Men enten er løsningen generelt bedre end en afskærmning.

• Mange lånændringer kræver en justerbar rente, som kan stige hvert år efter, at de første 5 år med fastbetaling er gået.
• De fleste af de korte salgslister, jeg sælger i Sacramento, involverer sælgere, der blev nægtet en lånemodifikation.
• På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.