Diskontering Sælger Carry-Back Mortgages

Nogle gange er sælgere enige om at lave et lån for at hjælpe en boligkøber til at købe et hjem. Sælgere, der accepterer at finansiere hele eller en del af købsprisen, modtager dokumenter, der dokumenterer vilkårene og betingelserne for lånet. Sælgers tilbagekøbsinstrumenter registreres typisk i de offentlige registre. Sælgers tilbagekøb kan være i form af et pant, tillidsklausul, jordkontrakt eller endda et lejekøb. De fleste tilbagekøb er sikret med et løftebrev.

- 9 ->

Årsager Sælgere Carry-Back Mortgages

Når renten er høj eller kreditretningslinjerne strammes, beder købere sælgerne om at handle i stedet for banken og bære finansieringen for dem. Hvis hjemmet er frit og klart uden eksisterende lån, kan sælgeren bære hele finansieringen, eller køberen kan få et konventionelt fastforrentet lån til en del af købsprisen og bede sælgeren om at finansiere balancen.

Hvis der er et eksisterende lån sikret til hjemmet, kan sælgere lade købere overtage de eksisterende lånebetalinger, selvom lånet forbliver i sælgerens navn. Forskellen mellem salgsprisen minus forskud og det eksisterende lån er den egenkapital, som sælgeren ville have som lån.

Sælgere er enige om at bære en del af eller hele finansieringen af ​​forskellige årsager, hvoraf nogle er:

• Det er et blødt eller dårligt ejendomsmarked. Ejerbåret finansiering vil tiltrække en større pool af købere.
• Køberne kan ikke kvalificere sig til et konventionelt lån.
• Sælgeren står over for kapitalgevinster ved salg af ejendommen og kan udskille den del, der finansieres.
• Finansieringen giver sælgeren en bedre afkast end en pengemarkedsregnskab.
• Sælgere har nogle gange en månedlig indkomst.
• Ejendommen er ikke i overensstemmelse, og ingen långiver vil låne på den.
• Ofte kan sælgere modtage en højere salgspris i stedet for at tilbyde ejerfinansiering.

Ulempe ved Sælgers Tilbagekøbsforpligtelser

• Køberen er i stand til at betale for betalingen, fordi sælgeren indleder afskærmningsprocedurer.
• Efter afskærmning, udbetaler tilbagebetalinger til den eksisterende långiver, hvis der eksisterer et eksisterende lån, betaler lukkekostnader og ejendomsprovisioner, kan sælgeren muligvis ikke overlades til egenkapital.
• Sælgere, der bærer realkreditlån, har bundet penge ved at sikre det til ejendommen.

Omregning af sælgers tilbagekøb i kontanter

Der er en stor pool af private investorer på markedet, der regelmæssigt køber tilbagekøbsinstrumenter fra sælger. Dog betaler de ikke pålydende værdi. Investorer ser på det udbytte, de vil modtage i løbet af investeringsperioden, og dette udbytte kan øges, hvis investor betaler mindre end den resterende restbeløb.

Rabatterne varierer over hele linjen, men sælgere kan forvente at tabe 10 til 30 procent af den ubetalte saldo afhængigt af følgende:

• Krydderi . Det betyder, hvor længe sælgeren har modtaget betalinger på tilbageførselsfinansieringen. En sælger, der har modtaget rettidige betalinger over en 12-måneders periode, modtager mere penge end en sælger med et helt nyt pant.
• Rentesats . Jo højere renten er, desto lavere rabat. En lavere rente vil tiltrække investorer, der ønsker en højere rabat.
• Realkreditlånsperiode . Langsigtede realkreditlån som et 30-årigt realkreditlån er ikke så attraktive for en investor som et kortfristet realkreditlån; Derfor sælges langsigtede realkreditlån typisk til højere rabatter end kortfristet.
• Forudbetaling straffe og sene afgifter . Tilbagekøbslån, der indeholder en forudbetalingstraf og en sen afgift, er også mere attraktiv for investorer, hvilket påvirker den anvendte diskonteringsrente.
• Lån-til-værdi-forhold . Lavere værdipapirer får gunstigere rabatter. Højere forhold betragtes som større risiko, og rabatterne er stejlere.

Investorer overvejer også typen af ​​sikkerhed, dens vurderede værdi, placering, faciliteter, tilstand og kreditværdigheden, hvis de er kendt, af køberne.

Salg af gebyrer for tilbagebetaling af realkreditlån

Investoren kan bede sælgeren om et tilbagebetalt pant til at afhente alle omkostninger i forbindelse med salget af noten og pantet. Du bliver muligvis bedt om at betale sådanne gebyrer som:

• Titelpolitik
• Escrowgebyr
• Dokumentforberedelse
• Vurdering
• Begunstigelseserklæring
• Kurer- / wireoverførsler
• Optagelse
• Kommissionen, hvis nogen

Find investorer til at købe tilbageførselslån

Der er private investorer og kommercielle investorer. Nogle er repræsenteret af realkreditmæglere, nogle er ikke:

• Tilmeld dig nyhedsbreve.
• Søg på internettet.
• Se i din lokale avis klassificerede annoncer.
• Ring til ejendomsmæglere, der handler i investeringsejendomme.
• Lad dine fingre gå i de gule sider.
• Spørg venner og familiemedlemmer.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}