Lejeindtægter og -udgifter ved skat tid

Nøglen til at mestre IRS Schedule E for udlejere - "Supplerende indkomst og tab" - er at organisere dine indtægter og udgifter ved hjælp af et regneark eller personalfinansieringsprogram. Udlejere, der holder detaljerede resuméer af deres udlejningsudgifter, er dem der drager mest fordel af på skatte tid. IRS regler om lejeboliger er ret generøse, så du vil gerne drage fordel af dem.

Skema E Skattelettelser

Husejere skal holde gode registreringer vedrørende omkostningsgrundlag, indtægter og udgifter, og nummer én bedste måde at holde styr på alle disse ting er at oprette et regneark - din Skattekonti kan endda have en skabelon, du kan bruge.

Her er de ting, du vil spore:

• Købspris for hus, condo eller lejlighedskompleks du udlejer
• Akkumuleret afskrivning og løbende årlig afskrivning på din ejendom
• Lejeindtægt
• Sikkerhedsindskud du modtog < Du vil også holde øje med forskellige udgifter forbundet med din udlejnings ejendom, herunder:

Provisions- eller ejendomsadministrationsgebyrer

• Reklamekostnader
• Rengørings-, vedligeholdelses- og reparationsomkostninger
• Boligejerforsikring og HOA-afgifter
• Ejendomsskatter og realkreditudgifter
• Sikkerhedsindskud refunderet til lejeren
• og diverse andre udgifter, såsom forsyningsselskaber, landskabspleje og skraldesamling

Hvis du sporer disse udgifter ved hjælp af personalfinansieringssoftware eller et regneark, vil dine månedlige og ultimo rapporter være lige ved hånden, og du kan nemt udskrive dem.

Begrænsninger af passiv aktivitetsforlængelse

Her er generøs IRS-regel nr. 1: Hvis en af ​​dine udlejningsejendomme har et årstab, kan dette underskud afskrives på tab og fortjeneste for alle dine andre udlejningsejendomme.

Nu er de måske ikke så gode nyheder: Hvis totalværdien for alle dine ejendomme er negativ - et nettotab - kan tabet være helt eller delvist eller ikke fradragsberettiget over for resten af ​​din indkomst til år på grund af passiv aktivitet tab begrænsninger.

Udlejning af fast ejendom er generelt betragtet som en passiv aktivitet, selvom du bruger en betydelig mængde tid til at vælge de rigtige lejere, reparere lejeenheden og inspicere ejendommen til rutinemæssig vedligeholdelse.

Tab fra passive aktiviteter er begrænset til at modregne passiv fortjeneste.

Hvis du aktivt deltager i udlejningsaktiviteterne, kan eventuelle udlejningstab potentielt trækkes op til $ 25.000 pr. År samlet set på tværs af alle dine udlejningsejendomme. Giftede personer, der indgiver separat, har en lejeafgift på op til $ 12, 500, forudsat at personen levede adskilt fra sin ægtefælle til enhver tid i skatteåret.Mængden af ​​lejebeløbet, der er tilladt for aktive deltagere i en lejebolig, varierer afhængigt af din ændrede justerede bruttoindkomst (MAGI):

For MAGI på $ 100.000 eller mindre ($ 50.000 eller mindre, hvis du er gift med arkivering separat), leje tab kan helt fratrækkes op til $ 25, 000 ($ 12, 500) grænse.

• For MAGI mellem $ 100.000 og $ 150.000 (mellem $ 50.000 og $ 75.000, hvis gift indleveret separat), kan lejeforløb trækkes op til en grænse på 50% af forskellen mellem $ 150, 000 ($ 75, 000 hvis gift arkivering separat) og MAGI.
• For MAGI over $ 150,000 ($ 75,000, hvis gift indleveret separat), kan ingen af ​​lejeforløbene fratrækkes andre indtægter.
• Du kan transportere tab fremad

Dette bringer os til generøs IRS-regel nr. 2: Lejeforløb, der er begrænset af de begrænsninger for passiv aktivitetstab, kan overføres til det efterfølgende skatteår, når de kan udligne lejevinster.

Begrænsninger af passiv aktivitetstab anvendes hvert år, men udlånstab fortsætter med at fremføre år efter år, indtil tabene enten opbruges ved at modregne lejevinster eller ved at blive fratrukket andre indtægter.

Formular 8582 bruges til at beregne begrænsninger for passiv aktivitetstab og holde øje med udlejningstab, der akkumuleres hvert år for hver ejendom.

Skatteplanlægning for husejere

Husejere gør lejlighedsvis en lille fortjeneste, når lejebeløbet er tilstrækkeligt til at betale pant samt ejendomsskatter, forsikring og reparationer. Men udlejere kan afskrives købsprisen på udlejningsejendommen, og det kan ofte gøre et lille økonomisk overskud til et lille skattetab - udgifter overstiger indkomst efter afskrivninger tages i betragtning.

Hvert såre står husejere imidlertid over for store udgifter, som f.eks. Udskiftning af tag eller gydning af en lejlighed, efter at en langtidslejer er ledig.

Under disse omstændigheder er det muligt, at udlejeren har et tab på over $ 25.000, men de regler for passiv aktivitetstab begrænser tabet til nøjagtigt $ 25.000. Resten vil blive overført til næste år, når udlejer forhåbentlig har mere af et overskud og vil være i stand til at absorbere de overskydende skatteforløb.

Salg af udlejningsejendomme

Lejeforløb for en bestemt ejendom tillades fuldt ud i det år, hvor en ejendom sælges i en fuldstændig disposition til en uafhængig køber.

At sælge et hus, en lejlighedskompleks eller en anden udlejningsejendom er ikke den samme som at sælge din primære bolig. Ligesom ved beregning af kapitalgevinster indebærer formlen til beregning af gevinsten eller tabet af udlejningsejendom at trække dit omkostningsgrundlag fra din salgspris.

Justeret omkostningsgrundlag for udlejningsejendomme

Formlen til beregning af dit omkostningsgrundlag på udlejningsejendomme er som følger:

Købspris

• Plus købsudgifter (titel- og escrowgebyrer, ejendomsmæglerprovisioner mv. )
• Plus forbedringer (udskiftning af tag, ny ovn osv.)
• Plus salgsomkostninger (titel og escrow gebyrer, ejendomsmægler provisioner mv.)
• Plus akkumulerede afskrivninger (som rapporteret på dine skatteformularer)
• Lig med dit beregningsgrundlag
• Beregning af dit overskud eller tab ville være:

Salgspris

• Minus din prisgrundlag
• Lig med din gevinst eller tab
• Hvis det resulterende nummer er positivt, har du opnået en fortjeneste, da du solgte din udlejnings ejendom. Hvis det resulterende tal er negativt, har du lidt tab. Gevinster på udlejningsejendomme kan beskattes dels som afskrivninger genoptages med en maksimal skatteprocent på 25 procent og dels som kapitalgevinster. Salg af fast ejendom er rapporteret på Form 4797, og eventuelle kapitalgevinster beregnes i Schema D.

Fast ejendom og begrænset ansvar

Mange udlejer overvejer at danne selskaber, aktieselskaber eller partnerskaber til at eje deres udlejningsejendomme. Et selskab kan være ufordelagtigt, fordi selskaber ikke har en foretrukket skatteprocent på langsigtede kapitalgevinster. Et aktieselskab ville være i stand til at overføre langsigtede gevinster til sine medlemmer, så gevinster ville stadig være berettiget til den foretrukne sats på 15 procent på langsigtede gevinster. Udlejere bør diskutere dette og andre juridiske aspekter ved at danne et firma for udlejningsejendomme med en advokat for at få fat i alle de juridiske og finansielle konsekvenser af en sådan strategi.