Forudbetalte Udgifter, Escrows og Impounds

En af de største forvirringskilder for homebuyers og refinansiere er, hvordan en escrow-konto beregnes, og hvordan den påvirker bundlinjen ved lukning.

Terminologi

Lad os først præcisere den anvendte terminologi. Forskellene i sprog er for det meste geografiske. Nogle stater bruger ordet "escrows", mens andre bruger udtrykket "impounds". Disse er nøjagtigt de samme, og disse ord vil blive brugt indbyrdes i hele denne vejledning.

Den første ting at bemærke og understrege er, at penge, der går ind i en skattekonto, ikke er en omkostning ved at gøre lånet. Det er dine penge. Det vil blive brugt til at betale din ejendomsskat og din forsikring.

Ved afslutningen af ​​lånet, uanset om du refinansierede eller solgte ejendommen, får du penge tilbage på kontoen tilbage. Långiveren er forpligtet til at sende dig checken inden for tres dage af udbetaling af lån.

Selvom pundkontoen er designet til at beskytte långiveren, kan den også være til gavn for låntageren.

Ved at betale for store billetboligudgifter gradvis i løbet af året, undgår låntagere klistermærket ved at betale store regninger en eller to gange om året og er sikre på, at pengene til at betale disse regninger vil være der, når de har brug for det.

For låntagere med lav nedbetaling er en escrow-konto normalt ikke valgfri.

Eftersom låntagere med lav nedbetaling anses for at være en højere risiko på grund af deres lavere personlige andel i ejendommen, vil långivere have en vis grad af sikkerhed for, at staten ikke vil udnytte ejendommen på grund af manglende betaling af ejendomsskatter, og at låntagere ikke vil være uden boligejerforsikring i tilfælde af at ejendommen er beskadiget.

Med andre ord, hvis du lægger mindre end 20% nede, kan du forvente at være påkrævet af din realkreditinstitutter at have en escrow-konto.

Hvad er forudbetalte udgifter (Escrows og Impounds)

Forudbetalinger er udgifter eller ting, som homebuyer betaler ved lukning, før de er teknisk forfaldne. De er nødvendige for at oprette en escrow-konto eller for at justere sælgerens eksisterende escrow-konto.

Forudbetalinger kan indeholde skatter, fareforsikringer, private realkreditforsikringer og særlige vurderinger.

En pundkonto (også kaldet en escrow-konto afhængigt af hvor du bor) er simpelthen en konto, som realkreditvirksomheden opretholder for at indsamle forsikring og skat betalinger, der er nødvendige for at du kan holde dit hjem, men ikke teknisk er en del af pantet.

Långiveren opdeler årlige omkostninger for hver type forsikring til et månedligt beløb og tilføjer det til din pant betaling.

Hvordan påvirker dine escrows kontanter til at lukke? Dit depositum vil variere baseret på årstiden, hvor du lukker dit lån i forhold til den måned, hvor din ejendomsskat skyldes.

Hvis du lukkede et lån i februar, ville du ikke foretage din første betaling på lånet før april først. Hvis din ejendomsskat forfalder i januar, vil de lige blive betalt. Det betyder, at dit første depositum er lille.

Din långiver har masser af tid til at indsamle escrows inden næste udbetaling.

På en $ 500k ejendom, er det omkring $ 2000 for ejendomsskatter selv i en grundlæggende skattezone, og hvis din forsikring er $ 1200 pr. År, skal du komme op med yderligere $ 400 for det. $ 2400 i skatkontoen.

Din husejers forsikring betales altid fuldt ud plus to måneder, hvis du køber et hjem.

Brug det samme lån på $ 500.000, antag at du lukkede på en refinansiering i oktober. Du købte oprindeligt i februar. Du skal kun foretage to betalinger (december og januar), før forsikringen er forfalden, så din skattebeløb for forsikringen alene $ 1000 for forsikring.

Du skal komme op med $ 3000 for at betale den første halvdel af din ejendomsskat, plus fordi du kun har to betalinger inden anden halvdel forfalder, yderligere $ 3000 eller seks måneders betalinger for det. I alt skyldes $ 7000.

Det kontante beløb, som fastforrentede låntagere tænker på som deres månedlige betaling, kan stadig ændres - dette er et af de største problemer med impound-konti. Da boligejere forsikrings- og ejendomsskatter kan ændres, kan månedlige betalingsbeløb svinge.

For mange boligejere er pantsætninger et nødvendigt onde.

Uden dem kan långivere ikke være villige til at give realkreditlån til låntagere med lave nedbetalinger.