Lære om afdrag for reparations- og vedligeholdelsesudgifter

Enmanshaverne, virksomheder af alle størrelser og ejere af udlejningsejendomme kan fratrække udgifter til reparation og vedligeholdelse af deres ejendom og udstyr. IRS udstedte nye regler, som trådte i kraft i 2014. Disse nye regler strammede reglerne for, hvordan reparationer og vedligeholdelsesudgifter trækkes.

Hvis en bestemt reparation gør udstyr bedre, genopretter ejendommen til sin normale tilstand, eller tilpasser ejendommen til en ny eller anden brug, bliver udgiften aktiveret og afskrives over flere år.

Reparations- og vedligeholdelsesudgifter, der ikke falder ind under kategorierne af forbedringer, restaureringer eller tilpasninger, kan fratrækkes fuldt ud i det år, hvor udgifterne blev betalt.

Grundlæggende

"Hvis du reparerer ting, kan du trække det fra," siger Steve Nelson, en certificeret revisor, der har skrevet meget om at trække reparationer på bloggen Evergreen Small Business og har skrevet en opdateret e-bog Forberedelse af formular 3115 for de nye ejendomsforskrifter .

- Hvis du gør en forbedring, restaurering eller tilpasning, siger Nelson, "de nye regler siger, at vi skal gøre dig kapitalisere det og afskrive det, medmindre det er så stort, at det er små kartofler. "

Rutinemæssige reparationer og vedligeholdelse, der kan trækkes direkte væk

" Generelt kan du fratrække beløb betalt for reparation og vedligeholdelse af materielle anlægsaktiver, hvis de betalte beløb ikke påkræves for at blive aktiveret. " (IRS. Gov, publikation 535, forretningsomkostninger, kapitel 7, afsnit om reparations- og vedligeholdelsesomkostninger.)

Ved at definere, hvad vi kan trække fra hvad vi ikke skal kapitalisere, tvinger dette os til at stille spørgsmålet: skal denne udgift aktiveres? Hvis ikke, så kan vi fratrække det.

I et andet afsnit i publikation 535 præciserer IRS skelnen mellem vedligeholdelse og reparation:

"Reparationer.

Omkostningerne ved reparation eller forbedring af ejendomme, der anvendes i din handel eller forretning, er enten fradragsberettigede eller kapitaludgifter. Rutinemæssig vedligeholdelse, der holder din ejendom i en normal, effektiv driftstilstand, men som ikke væsentligt øger værdien eller væsentligt forlænger ejendommens brugstid, er fradragsberettiget i det år, det er afholdt. Ellers skal omkostningerne aktiveres og afskrives ." (IRS. Gov, publikation 535, forretningsomkostninger, kapitel 11, afsnit om reparationer.) Bemærk, at IRS definerer, hvad de betyder ved rutinemæssig vedligeholdelse. Rutinemæssig vedligeholdelse, IRS siger, "holder din ejendom i en normal effektiv driftstilstand." Et eksempel ville ændre olien på en bil. Ændring af olien sikrer, at bilen fungerer normalt og effektivt, men det forøger ikke køretøjets levetid væsentligt.Udskiftning af transmissionen eller motoren vil imidlertid betydeligt forlænge bilens levetid, og det ville derfor være mere som en reparation, der skal aktiveres.

Kapitalisering af reparationer og vedligeholdelse: "BRA" Test

Reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, der gør en ejendom

bedre eller gendan til arbejdstilstand eller tilpas ejendommen til en ny brug skal aktiveres og afskrives over flere år. Dette kan nemt huskes, hvis man bruger BRA-testen, en mnemonic-mønster af Tony Nitti. B

efterretninger er reparationer, der gør noget bedre end det var før. Reparationer falder specifikt under kategorien af ​​forbedringer, hvis de: Løs en defekt, der eksisterede før du købte ejendommen.

• Løs en fejl, der skete, mens ejendommen blev lavet.
• Forstør eller udvid ejendommen, så den har mere kapacitet, eller
• forventes at øge ejendommens kvalitet, styrke, effektivitet eller produktivitet
• Se mere om Hvad er en forbedring for flere detaljer? afsnit af de Materielle Ejendomsafslutningsbestemmelser Q & A.

Restaureringer, som man kunne forvente, er reparationer, der genopretter noget til sin normale tilstand. Fastgørelse af et tag eller udskiftning af taget helt er to eksempler på restaureringer. Specielt er reparationer omfattet af kategorien restaureringer, hvis de reparerer, at:

Gendan forringet ejendom til dets "normalt effektive driftstilstand"; eller

• Udskift en hovedkomponent eller en væsentlig konstruktionsdel af et stykke ejendom; eller
• Genopbyg ejendommen til en nyskabende tilstand; eller
• Resultat i et fradragsberettiget tab, salg eller udveksling eller tab af skade for ejendommen eller komponenten af ​​ejendommen.
• For flere detaljer, se Hvad er beløb til at genoprette en enhed af ejendom? afsnit af de Materielle Ejendomsafslutningsbestemmelser Q & A.

A

daptations er reparationer, der ændrer, hvordan ejendommen eller udstyret bruges. Antag f.eks., At en bygningsejer konverterer en fabrik til et showroom. Hvordan bygningen bliver brugt, ændres fra fremstilling til detailhandel. Da skatteyderne har ændret, hvordan han eller hun bruger ejendommen, aktiveres eventuelle reparationer i forbindelse med tilpasning af ejendommen.

IRS siger specifikt, at en tilpasningskostnad er "Der betales et beløb for at tilpasse en enhed af ejendom til en ny eller anden brug, hvis tilpasningen ikke er i overensstemmelse med din almindelige brug af ejendomsenheden på det tidspunkt, hvor du oprindeligt placerede det i brug "(fra Hvad tilpasser ejendomsenheden til en ny eller anden brug? del af de materielle ejendomsafgørelser Q & A).

Genveje: de tre sikre havneregler

Den generelle regel er, at udgifter til reparationer og vedligeholdelse skal aktiveres og afskrives. Der er undtagelser fra denne generelle regel. Faktisk er der tre undtagelser, som IRS kalder sikre havne. Men selv med en sikker havn kan man ikke bare afskrive udgifterne. IRS forventer, at skattepligtige skal træffe et formelt valg (kaldet et "valg") ved at vedhæfte en valgopgørelse til deres selvangivelser.

$ 2, 500 Safe Harbor-valg for små skattepligtige.

En person eller virksomhed kan straks fratrække reparations- og vedligeholdelsesudgifter, hvis omkostningerne er

$ 2, 500 (eller mindre) pr. Vare eller pr. Faktura . En virksomhed med en "gældende finansieringsoversigt" har dog et sikkert havnebeløb på $ 5 000. Denne $ 2 500 grænse træder i kraft for skatteåret 2016. For skat år 2014 og 2015 var grænsen $ 500.

Se Meddelelse 2015-82, Forøgelse af De Minimis Safe Harbour Limit for Skattepligtige Uden En Anvendelig Årsregnskab (pdf), på IRS hjemmeside for nærmere oplysninger om denne ændring. For yderligere oplysninger om denne bestemmelse, se afsnittet om de minimis sikker havnevalg af Q & A på IRS-webstedet. Safe Harbor for små skattepligtige

Reparationer kan fratrækkes straks, hvis

det samlede beløb betalt til reparation og vedligeholdelse på ejendommen er mindre end eller lig med $ 10, 000 eller 2% af Det uberettigede grundlag for ejendommen, alt efter hvilket beløb der er lavere . Og sikker havnen er kun tilgængelig for virksomheder med en omsætning på under 10 millioner dollars, og ejendommen, der repareres, har et ujusteret grundlag på under 1 million dollars. For mere detaljer om denne bestemmelse, se Sikkerhedshavets valg for små skatteyderes afsnit af Spørgsmål og Svar på IRS-webstedet. Safe Harbor til rutinemæssig vedligeholdelse

Hvis reparationerne består af rutinemæssig vedligeholdelse, kan reparationsudgifterne straks fratrækkes. Dette er den type reparationer, der sker regelmæssigt.

IRS har stavet dette ud i detaljer. For at rutinemæssig vedligeholdelse skal være fradragsberettiget, ønsker IRS at udgiften skal tilfredsstille

alle fire af følgende kriterier: Reparationer er regelmæssigt tilbagevendende aktiviteter af den type, du forventer at udføre;

1. Reparationerne skyldes slid på at blive brugt i en handel eller forretning;
2. Reparationerne er nødvendige for at holde ejendommen effektiv i sin normale tilstand;
3. Og det forventes fuldt ud, at reparationerne skal udføres enten:
4. Mere end en gang i løbet af en 10-årig periode (for bygninger og bygninger relateret til bygninger) eller
   • Mere end én gang under ejendommens klasse liv (for andre ejendomme end bygninger).
   • (Klasselivet refererer til det antal år, hvor IRS forventer, at vi skal afskrive ejendomme. Dette er skitseret i

Publikation 946, Sådan afskrives ejendom , især ejendomsklassen i kapitel 4 og tillæg B.) - fra sektionen Sikker havn for rutinemæssig vedligeholdelse af Q & A på IRS-webstedet. Et forsigtighedsprincip: Sikkerhedshavnen for rutinemæssig vedligeholdelse gælder ikke for udgifter, der falder ind under kategorien af ​​forbedringer. Delvis dispositioner

Antag, at en udlejer erstatter et tag på en udlejnings ejendom. Lad os tænke på denne situation. Da ejendommen blev taget i brug som udlejning, blev ejendomsomkostningerne opdelt i to: jord og bygning. Landet er et ikke-afskrevet aktiv. Bygningskostnaden blev aktiveret og afskrivet over en årrække (27.5 år til boligformål eller 39 år for erhvervsejendomme). Således er omkostningerne ved det gamle tag inkluderet i bygningens omkostninger og afskrives over tid.

Nu udlejeren udlejeren. Denne type restaurering skal aktiveres og afskrives (over 27 5 år eller 39 år, som det er relevant). Så nu har udlejer to aktiver deprecieret: den oprindelige bygning og det nye tag. Men det gamle tag er inkluderet i bygningen. På en måde afskriver husejeren et aktiv (det gamle tag), som ikke længere eksisterer. I dette scenario tillader IRS udlejeren at gøre en delvis disposition. I det væsentlige kan udlejer afskrive omkostningerne ved det gamle tag (dermed fjerne den del af omkostningerne fra bygningens afskrivningsplan).

Hvad er fordelen? Dette får et øjeblikkeligt fradrag for det gamle tag, hvilket kompenserer ulempen ved at afskrive det nye tag over flere år. Og dette fjerner det gamle tag (dets historiske omkostninger og dets akkumulerede afskrivninger) af skatteyderens balance. En ekstra bonus: "Der er ingen afskrivninger genoptaget, fordi der ikke var salg eller udveksling", siger Phil Zaman, en direktør i CBIZ National Tax Office. Dermed resulterer partielle dispositioner i mindre akkumulerede afskrivninger for at genoptage, hvis ejendommen nogensinde sælges i fremtiden.

Hvad du skal se på

For at kunne fastslå, hvad der kan fratrækkes og hvad der skal aktiveres, undersøger vi, hvad omkostningerne er, hvor meget det koster, og hvordan udgifterne vedrører ejendommen, der skal repareres eller vedligeholdes.

"Vi skal være forsigtige med ikke bare at skrive ting ud", siger Nelson. "Disse materielle ejendomsforskrifter har sagt, vi skal virkelig se på disse udgifter." Så hvordan ser vi virkelig på disse udgifter? For hver reparations- eller vedligeholdelsesudgift: Gennemgå fakturaen for udgiften

Hvad er udgifterne til? Anvend BRA testen: er udgiften en forbedring, en restaurering eller en tilpasning?

1. Hvor meget er udgifterne?
2. Er hver vare på fakturaen lig med eller mindre end $ 2, 500? Er den samlede faktura lig med eller mindre end $ 2, 500? I så fald overvej at bruge
3. de minimis
4. sikker havn. Er beløbet lig med eller mindre end $ 10.000? Lige til eller mindre end 2% af det ujusterede grundlag for ejendommen, der skal repareres? I så fald overveje at bruge safe harbor valg for små skatteydere. Hvad er reparationens art? Er reparationen en forventet og nødvendig del af at holde ejendommen i en sædvanlig effektiv driftstilstand? I så fald overveje at bruge safe harbor til rutinemæssig vedligeholdelse.
5. Overvej om man kan afskrive en "delvis disposition".
6. Aktiver eventuelle omkostninger efter behov og opstill en afskrivningsplan for at afregne reparationsomkostningerne.
7. Ressourcer til digger dybere i reparations- og vedligeholdelsesudligninger:
8. Et dybtgående udseende: IRS afslutter Regs over dispositioner af materiel afskrivelig ejendom (Parker Tax Publishing, 8. september 2014).

Meddelelse 2015-82 (IRS. Gov, pdf), som ændrede

• de minimis
• sikker havn fra $ 500 til $ 2, 500; opsummeret i IR-2015-133: For små virksomheder: IRS hæver materiel ejendomsudgiftstærskel til $ 2, 500; Forenkler Filing og Recordkeeping (IRS. Gov, 24. november 2015). Materielle ejendomsforskrifter - Ofte stillede spørgsmål (IRS. Gov, 13. marts 2015). Treasury Decision 9636: Vejledning vedrørende fradrag og kapitalisering af udgifter relateret til materielle ejendomme (IRS. Gov, effektiv dato 19. september 2013).
• Indtægtsprocedure 2015-20 (IRS. Gov, pdf); opsummeret i IR-2015-29: IRS gør det lettere for små virksomheder at anvende reparationsforskrifter til 2014 og fremtidige år (IRS. gov, 13. februar 2015).
• Materielle ejendomsforskrifter - Reparationsregulering og -ressourcer (AICPA. Org)
• Gennemførelse af New Tangible Property Regulations (
• Journal of Accountancy
• , 31. januar 2014). Rutinemæssig vedligeholdelse Safe Harbour under nye IRS Reparationsforskrifter (Nolo. Com) Små Skattelagers Safe Harbor for Reparation og Vedligeholdelse (Nolo. Com)
• Ejere 'krav under IRS Repair Regulations (Nolo. Com) <