Værdipapirindkomstens vurdering og værdiansættelse

Denne metode bruges til indkomstegenskaber

Hvis en ejendoms brug skal være at generere indtægter fra husleje eller leasing, anvendes indkomstmetoden til vurdering eller værdiansættelse mest. Den nettoindkomst, der genereres af ejendommen, bruges sammen med visse faktorer til at beregne værdien på det nuværende marked, hvis den sælges.

Det er ikke kun investorerne i ejendommen, der er interesseret i nettoresultatet fra driften.

De vil næsten altid søge finansiering, og långivere vil omhyggeligt undersøge indtægts- og udgiftsoplysningerne for at være så sikre som muligt, at deres investering er beskyttet. Långivere ønsker at se normale belægninger leje, der overstiger udgifter nok til at gøre pant betalinger med et overskud tilbage for ejere.

Ved brug af kapitaliseringsfrekvens (Cap-sats) til estimatværdi

Ved anvendelse af kapitaliseringsfrekvens til værdiansættelse af en indkomstegenskab anvendes ejendommens netto driftsindtægt, og der er et omvendt forhold mellem spørger pris og cap sats. Med andre ord, jo højere cap satsen er, jo lavere er prisen.

Brug af brutto lejemultiplikator til værdiansættelse

Brutto lejemultiplikator eller GRM bruger brutto husleje af en ejendom i stedet for det netto driftsindtægt, der anvendes med cap rate. Der er to måder at foretage denne beregning på, da der er brutto potentiel indkomst (GPI) og brutto driftsindkomst (GOI).

Som det fremgår af beregningerne af hver, er værdiansættelsen meget bedre ved brug af brutto driftsindtægter, da tab for belægning og manglende betaling betragtes.

Så tilstand og fremtidige udgifter skal overvejes

Mere subjektiv, men meget vigtigt, tager hensyn til ejendomsforholdet.

Da ingen af ​​indkomstvurderingsmetoderne vurderer ejendomsbetingelser og fremtidige sandsynlige store reparationsudgifter, skal disse tages i betragtning ved ankomsten til et endeligt skøn over værdien.

Når man køber en eksisterende ejendom, kunne den have fungeret meget effektivt, eller der kunne være operationelle problemer, der svækker nettoresultatet. Når investorer vurderer et lejlighedsprojekt som et eksempel, kan lejen måske ikke være lejen, og udgifterne kan være højere eller lavere end de burde være.

Lad os sige, at en udlejer har givet lejede indrømmelser til nogle lejere i bytte for tjenesteydelser, eller bare fordi de har haft problemer, og udlejeren ikke ønsker at udskyde dem. Eller reparations- og vedligeholdelsesudgifter har været lavere end normen for lignende ejendomme. Ejeren kan have været trættende med ledelsesopgaver eller bare ikke bekymret for de problemer, der kommer ned af vejen fra dårlig vedligeholdelse.

Investorer, som undersøger alle aspekter af operationen, kunne se en mulighed, fordi lejenumrene ikke er reelle.De ser, at få lejere i disse enheder ved fuldtidsleje ville betyde en væsentlig forskel i rentabiliteten, så de vil købe det. De kan se, at ejendommens udgifter ikke er som de burde være, og ejendommen falder i forfald, så de kan videregive købet.

Skarpe investorer og helt sikkert långivere trækker forsigtigt projektets økonomi for at være sikre på, at de reelle tal er, hvad de arbejder med. Det er overraskende, hvor mange mindre kommercielle ejendomme er mismanaged. Enten lejer er for lave, udgifter for høje eller en kombination af begge. Investorer, der stopper ved de grundlæggende værdiansættelsesberegninger uden at grave ind i lejer og udgifter, overfører ofte de allerbedste tilbud eller overbetaling for ejendomme.

Kend indkomstmetoden, som den bruges meget

Hvis du planlægger at arbejde med investorkunder, skal du bruge betydelig tid, hvis det er nødvendigt for at lære indkomstmetoden for værdiansættelse. Du ønsker ikke, at din investor køber eller sælger kunder skal bruge terminologi, som du ikke genkender eller beder om beregninger, du ikke kan udføre.

At arbejde med investorer kan være meget givende, da dette nichemarked er meget aktivt.

Du vil også opbygge en stor gentagelsesvirksomhed samt henvisninger fra tilfredse investorkunder.

** Opdatering: Jeg opdaterer denne artikel efter ejendomsmarkedet, og under hvad der synes at være starten på et opsving. Appraisører blev ekstremt konservative efter markedsproblemerne og har været skylden for at bremse genopretningen ved at undervurdere egenskaber og anvende foreclosures for sammenlignelige. Men de synes at være at komme tilbage på en jævn køl nu.