Realkreditinstitutter: Dækning af gældsværdier (DSCR)

Kommercielle långivere er ret forsigtige i deres tegningsgaranti. Da købernes personlige kredithistorier sjældent er vigtige i kommerciel udlån, bruger de andre kriterier for at træffe udlånsbeslutninger. Erhvervsejendomme købes for at generere indkomst, så et af de kriterier, der er populære, er at se på indkomsten for at se om det er tilstrækkeligt at betale pantet korrekt og lade fortjeneste for låntagerne.

Når en långiver ser på en lejlighed eller en flerfamilieejendomme, om et pant vil blive ydet, og for hvor meget, der kan bestemmes ved hjælp af DSCR eller gældstækningsdækningsforholdet. Det er en simpel beregning, men meget vigtigt. Långiveren er ikke særlig bekymret meget med individuelle kredit score eller historier af ejerne. Investeringsformålet er ROI, Return on Investment og cash flow, så kontantstrømmen er den primære overvejelse.

Faktisk bør investorer sætte pris på långiveres omsorg for at sikre, at pengestrømsberegningerne er korrekte for et lejlighedsprojekt. De vil gerne se finanser, der viser indtægter og omkostninger. De vil derefter afgøre, om disse tal ser ud som om de vil fortsætte ind i fremtiden, eller måske blive bedre eller værre. Når tallene viser, at pengestrømmen vil dække gældsservice på passende måde, validerer den investerings- og værdiansættelsesevnen hos investor (erne).

Selvom der er mange steder at se, hvordan man beregner DSCR'en med et projekt og pantbeløb allerede på plads, er det mere sandsynligt, at en køber vil vide, hvor meget de kan låne på et projekt, de overvejer at købe. Investorerne foretager deres egne beregninger og ser til deres valgte långiver for at validere de tal, de kom op med.

Både investorer og långivere har et fælles mål i denne henseende. Er projektet rentabelt nok til at betjene gælden med tilstrækkelig fortjeneste tilbage?

Vi vil se på dette fra to retninger, få den nuværende DSCR og evaluere en ejendom med en långiver-påkrævet DSCR. Denne beregning går tilbage til dette beløb ved hjælp af en fælles långivers minimum acceptabel DSCR på 1. 20. Derefter vil vi gøre det i den anden retning og få DSCR.

Vanskeligheder: Gennemsnitlig

Tid påkrævet: 20 minutter

Her er hvordan:

1. Bestem kontantstrømmen eller brutto driftsindtægter efter fradrag af ledige stillinger og kreditforløb.

   Lej totalsum på $ 187, 000 / år - 9% ledig stilling og kreditforløb ($ 16, 830) = $ 170, 170

2. Gå derefter til NOI eller netto driftsindtægter ved at trække alle andre udgifter til drift og ledelse, herunder skatter og forsikringer.

   Brutto driftsindtægt - Alle udgifter = NOI eller Netto driftsindtægt

   $ 170, 170 - 72, 470 (udgifter) = $ 97, 700 NOI

   $ 97, 700/12 måneder = $ 8142 / måned NOI > Hvis långiveren bruger et minimum acceptabelt DSCR på 1.20, så skal $ 8142 / måned være 1. 2 gange den månedlige realkreditbetaling. For at komme til den maksimale betaling er det nødvendigt at opdele $ 8142 med 1. 2.

3. $ 8142 månedlig nettoindkomst / 1. 20 minimum DSCR = $ 6785 / måned maksimal pant betaling.

   Nu er det kun nødvendigt at bestemme, hvor meget der skal udlånes til løbende satser. Hvis denne køber kan forvente en rente på 6,875% på et 30-årigt lån, vil en realkreditberegner fortælle os, at långiveren kan være villig til at låne omkring

4. $ 1, 032, 836 på denne ejendom som at lånet og renten ville medføre hovedstol og rentebetalinger på 6785 USD / måned og minimum 1. 20 DSCR. De fleste realkalkulatorer giver dig mulighed for at indtaste betalingen, renten og tidspunktet for at beregne lånebeløbet.

   Da vi startede, vidste vi, at vi støttede et realkreditbeløb ved hjælp af en angivet DSCR, da vi er købere, der ønsker at anslå, hvor meget der kan lånes til at pante en ejendom, vi vurderer for køb. Men lad os bare lave en DSCR-beregning, hvor vi kender det nuværende projekts udgifter og pant betaling.

5. $ 223, 000 NOI / $ 172 000 årlige realkreditbetalinger = 1. 30 DSCR

   1. 3 er bedre end 1. 2 i dette tilfælde, så sandsynligvis en acceptabel DSCR. Men hvis der ansøges om et nyt lån på et driftsprojekt, vil nuværende NOI blive brugt som vi gjorde ved først at se, hvad der kunne være tilgængeligt som et realkreditbeløb.

   Når tallene virker, kan investorer og långivere føle sig godt om projektfinansiering og fremtidig rentabilitet.

Hvad du behøver:

Indtægts- og udgiftsoplysninger for ejendommen.

• En realkreditberegner.