Retfærdiggør et køb med kapitalisationssatser

Kapitaliseringsrenter er et populært værktøj, der anvendes af ejendomsinvestorer i værdiansættelse af ejendomme. De bruges også til at bestemme de korrekte noterings- og salgspriser for kommercielle ejendomme. Når du arbejder med investorer i fast ejendom, skal agenter og mæglere være i stand til at hjælpe dem med at bestemme begrundelsen for spørgeprisen for indkomstproducerende egenskaber.

Kommercielle og udlejningsejendomme til indkomstgenerering er afhængige af cap-priser, der kan hjælpe med evalueringen af ​​ejendomme.

Ved at kende forespørgselsprisen og kapitaliseringsrenten for sammenlignelige ejendomme kan du hjælpe din klient til at bestemme den nettoindkomst, der kræves for at retfærdiggøre den betalte pris. Ikke alle investorer er hurtigere på cap satser, og du kan vise din værdi og ekspertise, hvis du kan hjælpe dem med at bruge cap satser for ejendomspriser eller værdiansættelse.

- 9 ->

Vanskeligheder: Nemt

Tid påkrævet: 5 minutter

Sådan er:

1. Få kapitaliseringsfrekvensen for sammenlignelige, for nylig solgte ejendomme i området.
2. Multiplicer kapitaliseringsrenten med værdien af ​​ejendommen for at bestemme det netto driftsindtægt, der ville være nødvendigt for at retfærdiggøre prisen.

   Eksempel: En kappesats for sammenlignelige lejlighedskomplekser er 12% eller. 12, og spørger pris for komplekset under købsprisen er $ 300, 000.

   $ 300, 000 X. 12 = $ 36.000 i nettoindkomst, der ville være nødvendigt for at retfærdiggøre denne pris.

Hvad du behøver:

• Kalkulator

Mere om dette emne:

Det er det grundlæggende. For at hjælpe med at forstå, hvorfor cap satser anvendes af kommercielle ejendoms investorer, lad os se på investeringen stort billede for multi-familie egenskaber.

Stordriftsfordeling: Flerfamilieejendomme, især lejligheder, tilbyder nogle omkostningsreduktionsfordele på grund af stordriftsfordele.

Med flere enheder på ét sted og ofte under et tag er der omkostningsbesparelser i alt fra kommunale tjenester til reparationer. Det er også meget billigere pr. Enhed at bygge lejligheder.

Berørt effekt af tab af ledige stillinger: Hvis du ejer en enkelt familie husleje, og den er ledig i to måneder, mister du 100% af din lejebeløb. Hvis det er en duplex, er det 50%, og en fire-plex er 25%. Men hvis du ejer et 100-værelses lejlighedskompleks, er den ene enhed ledig i to måneder, kun 1% om måneden i lejeindtægter!

Långivere bruger Cap Priser: Når du får et pant i dit personlige hjem, handler det om din kredit historie og indkomst. Når det kommer til kommerciel udlån, handler det meget mere om nettoindtægter og dækker realkreditudbetalingerne. Der er normalt flere investor ejere, og deres kredit score er ikke engang overvejet i de fleste tilfælde.Ejendommens økonomiske resultater er de primære långiverskriterier. Hvis ejendommen er i god stand og tallene virker, så sker lånet i de fleste tilfælde.

Så hvordan kan Cap Rates ses?

Sagen er, at ejendomsværdien af ​​en ejendom har mange faktorer involveret. Især vil omkostningerne til ledelse og drift samt rådende leje bestemme nettoresultatet.

Så hvis lejerne er under markedsværdien, eller hvis udgifterne er højere end de skal være, kan kappesatsen ikke nøjagtigt afspejle ejendommens værdi.

Sådan finder du gode tilbud på købere. Lad os sige, at en lejlighedsprojekt ejer er kommet for at hade at lokalisere og interviewe nye lejere. Denne ejer har været glad for at presse husleje for at holde godt betalende lejere i enhederne. Så lejer kan være langt under, hvad andre lejere ville være villige til at betale nu. Køb af ejendommen og udlejning af lejekontrakter udløber, hæve husleje og udskifte lejere ville ændre nettoresultatet meget og capen også.

På den anden side, hvis de nuværende ejere ikke ser deres omkostninger, kan udgifterne være højere, end de skal være. Lad os sige, at de betaler mere end nødvendigt for ledelse, medarbejder- og reparationsudgifter.

Bare at bringe disse udgifter på linje kan gøre en enorm forskel.

Læren her er, at kappesatsen er en måling af præstationer, ikke en garanti for værdi. Tjek lejer og udgifter til mulighed.