Vurderinger og Hjemvurderingskodeksen

Spørgsmål: Vil Hjemmevalueringskodeksen påvirke bedømmelsen af ​​mit hjem?

En læser spørger: "Jeg er helt forvirret. Jeg har hørt, at nogle nye regler er gældende for vurderinger, men hvad jeg finder online er en masse lånsfolk, der klager over det. vores evalueringsprocedurer beskytter offentligheden. Jeg sætter mit hjem til salg i næste uge. Vil hjemvurderingskoden påvirke bedømmelsen af ​​mit hjem? "

Svar: Du er ikke alene i din forvirring om vurderinger. På overfladen lyder hjemmevurderingskoden, kendt som HVCC, som en god ide. Den reviderede vurderingsproces påvirker mange boligejere. Det kan muligvis resultere i en lav vurdering på dit hjem.

New York-statsadvokat Andrew Cuomo i 2007 indgav en retssag mod eAppraisalIT og dens forælder, First American, for at sprænge ind i Washington Mutual, som angiveligt pressede appraisers til at indsende såkaldte oppustede vurderinger.

Som følge af retssagen valgte Fannie Mae og Freddie Mac, de største købere af boliglån i USA, at vedtage Home Valuation Code of Conduct. Alle konventionelle långivere, der sælger realkreditlån til Fannie Mae eller Freddie Mac, skal nu følge Home Valuation Code of Conduct. Det påvirker FHA lån fra 15. februar 2010 og fremad, og selve processen er løbende opdateret.

Hvad er Home Valuation Code of Conduct?

HVCC's regler siger, at individuelle banker og realkreditmæglere, der sælger konventionelle lån på sekundærmarkedet til Fannie Mae og Freddie Mac, ikke længere kan vælge deres egne appraisører. De skal lade et vurderingsselskab plukke en vurderer fra sin pool af bedømmere til at foretage en vurdering.

HVCC-reglerne er beregnet til at standse samspillet mellem udlånsinstitutioner og bedømmere. Men velmenende er hjemmevurderingskodeksen ifølge mange fagfolk inden for ejendomsbranchen kommet tilbage.

I et forsøg på at modvirke oppustede hjemværdier, som udgjorde en lille del af vurderingsmarkedet, forårsagede HVCC i første omgang kaos ifølge kritikere og ødelagde hele vurderingsprocessen for mange konventionelle låntagere. Det er bedre i dag.

Hvad er der forkert med hjemmeværdikodeksen?

Jeg kan fortælle dig, hvad der sker i Sacramento-markedet, som jeg er ret sikker på, er ekko på næsten alle andre ejendomsmarkeder i landet.

• Out-of-Area Appraisers udfører vurderinger.

  Min Sacramento-købere betalte en appraiser fra Stockton, en by beliggende 45 minutter fra Sacramento, til at foretage en vurdering i en by, hvor bedømmeren hverken bor eller arbejder.En anden ejendom blev vurderet af en vurderer fra Las Vegas, Nevada. Hvis en vurderer har licens til at arbejde i et område, kan de arbejde i det pågældende kvarter, selv uden erfaring.

• Appraisører med mindre erfaring udfører vurderinger.

  Fordi bedømmere vælges tilfældigt fra en pulje af alle licensgivere, kan en låntager ende med en ret ny vurderer. I Californien kan en appraiser få en boliglicens til at vurdere et enkelt familiehus på op til $ 1 mio. Kravene er 150 timers uddannelse og 2.000 timer på jobbet inden for en 12-måneders periode, ifølge California Office of Real Estate Appraisers.

• Erfarne appraisører går ud af erhvervslivet.

  Sagen om erfarne vurderere er de højst sandsynligt har været i hjemmet i nabolagene, hvor de bliver bedt om at vurdere. De ved, hvorfor et hjem på den ene side af en fysisk grænse kan have en højere markedsværdi end et hjem på den anden side. De regner med at gentage forretningen. Når denne forretningskilde tørrer op, har de ikke noget job, og deres ekspertise er værdiløs.

• Transaktioner kan falde fra hinanden, når dårlige vurderinger er for lave.

  Bedømmere, der ikke kender kvarteret eller har ringe erfaring, er langt mere tilbøjelige til at producere en undervurderet vurdering. Når en vurdering kommer i mindre end salgsprisen, nægter mange sælgere at forhandle, og købere ønsker ikke at udligne forskellen. Så det ventende salg blæser op. Sælgeren mister køberen, og køberen taber hjemmet. Der er andre måder at håndtere en lav vurdering på, men annullering af transaktionen er almindelig.

• Forbrugeren betaler en øget pris for bedømmelsen.

  Der er ingen gratis frokost. Fordi bedømmelsesstyringsselskabet, der vælger vurderingen, skal betales, bærer forbrugerne omkostningerne. En del af bedømmelsesgebyret går til bedømmelsesselskabet, med balancen til bedømmeren. Nogen skal betale gebyret til bedømmelsesselskabet. For ikke at nævne, vurderere gør færre penge, så der er færre vurderere tilbage i virksomheden.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.