Skrivning af hjemme tab på personlige ejendele salg

Ved advokat Julian Block

De fleste vil fortælle dig, at det er umuligt eller ikke tilladt at afskrive boligtab på et privat bopæl, men de ville være forkerte. I almindelighed forbyder IRS-skattelovgivningen ethvert fradrag for tab ved salg af en hovedbopæl. Det tillader dog flere undtagelser for at afskrive boligtab på en personlig bolig.

For eksempel tillader loven et fradrag for tab ved salg af en personlig bolig, der er konverteret til lejebolig.

Men det begrænser mængden af ​​afskrivningen. Ingen fradrag for eventuelle fald i værdi før du begynder at leje.

Udgangspunktet er ejendommens (1) justerede grundlag på tidspunktet for konvertering eller (2) fair markedsværdi på tidspunktet for konvertering, alt efter hvad der er lavere. Når du har bestemt det laveste af (1) eller (2), skal du øge det beløb, der afspejler lejeperiodens kapitalforbedringer, der øger værdien. Dernæst trække lejebeløbet fradrag for afskrivninger. Hvad du endelig kommer til, er ejendommens justerede grundlag på salgstidspunktet. Når du sælger, er hætten på dit tabsafdrag det beløb, hvormed salgstidspunktet overstiger salgsprisen.

På et surt ejendomsmarked kan ejendommens justerede grundlag på salgstidspunktet være væsentligt lavere end dets oprindelige omkostninger. Som hovedregel begynder grundlaget som den oprindelige omkostning, herunder eventuelle gældsforpligtelser som f.eks. Et første eller et andet realkreditlån plus tilpasninger op eller ned.

Juster opad for at afspejle udløb for visse afregnings- eller lukningsomkostninger forbundet med købet, såsom juridiske gebyrer og / eller forbedringer. Juster nedad for størrelsen af ​​gevinsten fra salget før 7. maj 1997 af et tidligere ejet hjem, hvor skat blev udskudt. Alle disse justeringer af dit oprindelige omkostninger resulterer i dit justerede grundlag.

Et eksempel: I 2001 køber du din første personlige bolig for 200.000 dollars. I 2003 flytter du ud af huset og lejer det. På det tidspunkt bestemmer du, at dets rimelige markedsværdi er $ 180.000. Dernæst tager du afskrivningsfradrag på $ 20.000 og sælger ejendommen til $ 150, 000.

Du tror måske, at dit tab er $ 50.000 - forskellen mellem de oprindelige omkostninger på $ 200.000 og salgsprisen på $ 150.000. Men IRS begrænser dit tab til kun $ 10.000 - det beløb, hvormed den $ 160, 000 på tidspunktet for salg justeres (fair markedsværdi på $ 180.000 på tidspunktet for konvertering minus lejeperiodens afskrivning på $ 20.000) overstiger salgsprisen på 150.000.000 $.

Når lejeperioden er for mindre end et år, kan IRS hævde, at et tab bør afvises med den begrundelse, at sælgerens konvertering af boligen til lejemål var kun midlertidig, ikke permanent.Dens retningslinjer for hjemmeforhandlere advarer om, at "du ikke har ændret dit hjem til lejebolig, hvis du midlertidigt udlejer dit gamle hjem, før du sælger det." Men retningslinjerne for, hvad der er midlertidigt og hvad der er permanent, er ved nej betyder det sidste ord. De afspejler kun den officielle IRS-stilling i et spørgsmål og er ikke bindende for domstolene.

I henhold til retningslinjerne vil heller ikke IRS betragte en personlig bolig, der er omdannet til lejebolig "hvis du placerer dit hjem med en ejendomsmægler til udlejning eller salg, og den udlejes ikke." < Oversættelse: Du skal faktisk leje hjemmet, før du kan tage tab af tab. Denne begrænsning er blevet opretholdt af domstolene. Hvis du er i tvivl, skal du altid tjekke hos en professionel skatteregnskab eller CPA, før du hævder hjemmebistand på en personlig bolig.

Julian Block er en skatteekspert fra Larchmont, New York.

Redigeret af Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien. <<