Hvor lang tid tager en hjemmeafslutning?

Hvis du ikke er forsigtig, kan hjemmeafslutningen tage længere tid, end du tror, ​​og muligvis træk længere end du havde håbet på, hvilket er normalt, men der er måder at undgå problemer på. For eksempel, lige efter at have modtaget et købstilbud accepteret, er det næste spørgsmål, hvorpå hjemme købere vil vide, hvor lang tid det tager at lukke hjemmet. Medmindre køberne betaler alle kontanter til hjemmet, er det køberens långiver, der vil bestemme den tid, der kræves for at behandle lånet og lukke.

Hvilket betyder, at långiveren spiller en vigtig rolle, som ikke kan overses.

En køber og sælger kan acceptere en tidligere lukkedato i købsaftalen, men hvis långiveren ikke kan udføre i dette tidsvindue, er det ikke rigtig noget, hvilken dato der vælges, fordi den ikke kommer til at lukke den dato, som køber og sælger angiver. Det lukker, når långiveren er klar til at lukke. Endvidere skatter ikke alle långivere hensigtsmæssighed.

Escrow-afsluttingsprocessen

Afhængigt af hvor du bor, kan ethvert antal enheder håndtere afslutningen. Lad os diskutere nogle få. Den afsluttende agent kunne være en escrow officer, en tættere, titel firma eller en fast ejendom advokat.

Lukningsprocesser kan variere meget selv inden for samme tilstand. I Californien er escrowprocessen f.eks. Anderledes i det nordlige Californien versus det sydlige Californien. Den primære forskel mellem de to er escrow-instruktioner tegnet og underskrevet på forsiden (kort efter tilbudsgodkendelse) i det sydlige Cal og på bagsiden (lige før lukning) i det nordlige Cal.

Inden en escrow kan lukke, skal alle vilkårene i købsaftalen være opfyldt; så indbetaler sælgeren akten, og køberen indskyder midlerne. Her er eksempler på betingelser, der kræves i Californien. Din tilstands afsluttende proces kan variere.

• Fuldt udført købsaftale og addendums.
• Indbetaling af alvorlig penge indbetaling.
• Home inspektion eller ophævelse.
• Opfyldelse af sælgerforpligtelser som indgivelse af skadedyrsinspektionsrapport og / eller færdiggørelse, tagcertificering, hjemmegaranti, foreløbig titelpolitik, modtagers anmodning om kvittering, reparationer, hvis nogen, ifølge anmodningen om reparation.
• Afslutning af køberinspektioner, herunder frigivelse af uforudsete forhold, hvis det kræves.
• Køberens endelige gennemgangskontrol eller afkald.
• Vurdering af ejendom af långiverens vurderer.
• Låners lånegodkendelse og tilfredshed med lånevilkår fra køber, såsom indlevering af bevis for en boligejers forsikringspolice.
• Sælgerens og køberens underskrevne instrukser.
• Sælgerens underskrevne og notarized handlingstransporttitel.
• Køberens underskrevne og notarized trustserklæring og fuldbyrdet løftebrev.
• Køberens underskrifter på alle lånedokumenter.
• Indbetaling af købers midler fra långiver.
• Indbetaling af saldo på køberens forskudsbetaling og køberens lukningsomkostninger.

Hvor lang tid tager en hjemmeafslutning?

Købere, der har modtaget lån forudgående i forhold til lånekvalificering, er ofte i stand til at lukke før. Den forhåndsgodkendte proces indebærer verifikation af visse poster på forhånd, inden du underskriver købskontrakten, hvor låntageren flyttes et par skridt tættere på lukningen.

Hvis en långiver har verificeret låntagerens ansættelses-, bankkonti og kreditrapporter, kan lukningen ske så hurtigt som underwriters kan behandle papirarbejdet og gennemgå vurderingen, generelt inden for en uge eller to. Hvis et dokument mangler fra filen, f.eks. En foreløbig titelrapport eller en sælgers salgsbetingelse, kan afslutningen forsinkes.

De fleste forbundne realkreditlån kan lukke inden for 30 dage. Særlige førstegangskøbsprogrammer, især dem, der involverer hjælp til køberens forskudsbetaling, kan tage 35 til 45 dage at lukke. Disse særlige lån kræver typisk godkendelse fra to forsikringsprocesser.

På den anden side kan overholdelse af TRID-retningslinjer sommetider sænke processen, fordi de enheder, der arbejder sammen, ikke har noget eksisterende forhold.

Hjemmeforsinkelser

De største problemer opstår ofte, når filen er sendt til underskriveren. Lånembedsmænd er generelt bekendt med garantiperioder; Men de kan ikke altid forudsige en underskriverens svar. Hver underwriter er unik.

Lidt er værre for købere end at sidde på toppen af ​​kasser, der indeholder alle værdifulde de ejer, venter på movers og ikke ved, om deres lån vil blive godkendt af en underskriver. De sidste par dage af lukning kan være meget spændende.

Institutionelle långivere synes at forårsage flere forsinkelser end realkreditmæglere. Jeg er ikke sikker på, om det er fordi store banker følger deres egne procedurer, eller at deres medarbejdere slår et ur og ikke rigtig bekymrer sig om filen som bestilt modstykker, men de fleste forsinkelser i mine escrows er fra store banker.

Her er almindelige problemer, der kan forsinke eller forhindre lukning, hvoraf mange, det gør mig ondt at sige, skulle have været behandlet inden indsendelse til en underskriver, men sommetider tabes bolden:

• Lav vurdering eller underskriveren Bestiller en evalueringsvurdering, der ikke stemmer overens med den første vurdering.
• Ekstra gæld fundet på køberens opdaterede kredit rapport.
• Fejl noteret i købers kredit rapport.
• Nye rettigheder eller domme indleveret til køber eller sælger ved opdatering af titel.
• Skyer på titel.
• Ændring af civilstand for køber eller sælger.
• Påkrævede opdaterede kontoudtog eller finansielle dokumenter.
• Forsikringsoplysninger mangler.
• Udløbet lån eller programforpligtelse.
• Væsentlige ændringer af gebyrerne i låneopgørelsen.

Hvis købekontrakten ikke indeholder en bestemmelse, der gør afslutningen betinget af lån godkendelse, kan køberens alvorlige pengeindbetaling være i fare, hvis lånet ikke er godkendt, og transaktionen lukker ikke.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.