Ejendomsgaven: generøsitet kan beskatte

Skattebasis for begavet ejendom kan være vanskelig. Bare spørg Beverly i Atlanta, Georgien, der skriver: "Min far, 90 år gammel og i tilsyneladende god sundhed, gav mig sin lejebolig i Florida. Jeg har lejet det til vacationers. Lejligheden blev oprindeligt købt i 1975 for $ 65.000, og det er nu værdsat til $ 550,000. Jeg er et eneste barn og vil arve alt ved min fars forbifarten.

Mit spørgsmål er: Har han lavet en forfærdelig finansiel fejl ved at give mig denne lejlighed i stedet for at overlade det til mig i hans vilje? Jeg har fået at vide, at hvis jeg sælger, hvilket sandsynligvis vil vare om to år, bliver jeg nødt til at betale tusindvis i kapitalgevinstskat, og at dette ikke ville Jeg ville have tilfældet, hvis jeg havde arvet det.

Jeg har to sønner, der vil arve alt, hvad jeg har. Skal jeg sælge lejligheden tilbage til min far for at undgå de skatter, jeg ville få, hvis jeg solgte det? hvis jeg besluttede at han skulle sælge det i løbet af det næste år eller så, ville han kun betale skat på forskellen i nutidens værdi ($ 550.000) og hvad han endte over dette beløb?

- 2- -> Men hvis jeg sælger det tilbage til ham for at undgå kapitalgevinsterne, og jeg arver det, når han går, og hvis jeg så solgte det, hvilket beløb skal jeg betale skat på? Jeg skal vide, hvad jeg skal gøre. Da jeg fortalte min regnskabsfører, at min far lige havde givet mig lejligheden, sagde han: "Du ved, det var en stor fejl skattevis." Hvad er konsekvenserne af alle mine muligheder? Mange tak. "

Selv om det er uhyre generøst, er der ofte mange negative ulemper ved skatteprospektet. En del skattefagfolk anbefaler, at folk aldrig giver ejendomme. Jeg synes, det er lidt for hårdt, fordi jeg kan forestille sig scenarier, hvor at give fast ejendom kan være et smart skattebevægelse. Men dette er ikke en af ​​disse situationer.

Kapitalgevinster på gaver og arveligelser

I Generelt bør du foretrække arve frem for gaver til fast ejendom. Her er hvorfor:

Eksekutøren af ​​din fars ejendom vil værdiansætte hele ejendommen i hans ejendom fra datoen for hans død. Eksekutøren vil også værdsætte hele ejendommen igen seks måneder efter dødsdagen. Han kan derefter vælge, hvilken værdiansættelsesdato der resulterer i de mindst mulige skattemæssige konsekvenser. Som arving er dit omkostningsgrundlag i ejendommen den rimelige markedsværdi på den valgte værdiansættelsesdato, ikke det første køb pris.

Dette kaldes en "step-up" basis ", og det er en glimrende måde at minimere din kapitalgevinst skatteforpligtelse, hvis du senere sælger ejendommen.

Modtagerens prisgrundlag er det samme som donorens omkostningsgrundlag i en gave situation. Dette gør gifting en mindre fordelagtig måde at overføre aktiver på, selv om gave kan være en glimrende strategi for at skifte kapitalgevinster til familiemedlemmer, der har lavere skatteprocenter.

Lad os sige, at du sidder på langsigtede kapitalgevinster på nogle aktier, og disse gevinster vil blive beskattet til dig med 15 procent. Du kan give disse bestande til et andet familiemedlem med ringe eller ingen indkomst, og gevinsterne vil ikke blive beskattet, hvis han er i en 10 eller 15 procent skatkonsol. Den skattepligtige størrelse af gevinsten er den samme i begge situationer, så gave er simpelthen en måde at vælge en mere gunstig skatteprocent på værdsatte investeringer.

Kapitalgevinster på udlejningsejendomme

Din prisgrundlag i den begavede ejerlejlighed er den samme som din fars prisgrundlag, fordi du modtog den som gave. Så hvis din far købte ejendommen for $ 65, 000, det er også dit omkostningsgrundlag. Du skal nøje gennemgå din "justerede omkostningsgrundlag" i ejendommen også. Jeg giver formlen i min artikel om rapporterende lejeindtægter på skema E. Din omkostningsgrundlag reduceres endnu mere med det beløb, som du og din far hævdede eller kunne have hævdet som skattefradrag.

Endvidere beskattes gevinsterne på udlejningsejendommen til to forskellige skattesatser: almindelige indkomstskat satser på gevinstbeløbet tilskrives afskrivninger og langsigtede kapitalgevinster skattesatser på eventuel gevinst tilbage efter afskrivninger har været medregnet.

Dette kaldes afskrivning genoptagelse.

Hvad skal man gøre?

Hvad du skal gøre nu, afhænger helt af, hvor længe du planlægger at holde udlejningsejendommen. Hvis du skulle holde det for resten af ​​dit liv og videregive det til dine børn som en arv, er der virkelig ikke noget, du skal gøre lige nu. Men du har angivet, at du måske vil sælge ejendommen i de kommende år. Nogen bliver nødt til at betale skatten på kapitalgevinsterne, når det sker, enten din far eller dig eller nogen anden. Du bør sætte dig ned med en skattefaglig og planlægge de skattemæssige konsekvenser af forskellige strategier. Find ud af, hvilken strategi der vil spare mest skat.

Dine muligheder inkluderer:

Hold gaven:

Du vil være på krogen for skatter, hvis du sælger ejendommen. Men hvis du holder ejendommen til du dør, vil grundlaget stige op, og dine arvinger kan sælge det og låne nogle af kapitalgevinsterne.

• Fortryd gaven: Jeg er ikke sikker på, om denne gave kan fortrydes, afhængigt af hvor mange år der er gået siden den oprindelige gave. Du vil måske gerne tjekke med en advokat.
• Giv ejendommen tilbage til din far: Hans prisgrundlag vil være det samme som dit omkostningsgrundlag, hvilket vil sige, at det er din fars oprindelige omkostningsgrundlag som justeret for afskrivninger og andre faktorer. Din far kan så sælge ejendommen eller holde den, indtil han dør.
• Giv ejendommen til en anden: Ideen her for at vælge en anden, måske dine børn eller en anden slægtning, for de gunstigste skattekonsekvenser, der er baseret på denne persons indkomst.
• Giv ejendommen til velgørenhed: En velgørenhed kan tage alle gevinster skattefri.