Hvorfor du måske har brug for manuelt underskrivning

Hvis du har tynd kredit, dårlig kredit eller kompliceret indtjening, kan edb-godkendelsesprogrammer være hurtige til at afvise din ansøgning. Det er dog stadig muligt at blive godkendt med manuel tegning. Processen er mere besværlig, men det er en mulighed for låntagere, der ikke passer til standardformen.

Hvis du er heldig nok til at have en høj kredit score og masser af indkomst, vil du se din låneansøgning flytte relativt hurtigt.

Men ikke alle bor i den verden.

Hvordan Manuel Underwriting Works

Manuel tegning er en manuel proces (i modsætning til en automatiseret proces) for at evaluere din evne til at tilbagebetale et lån. Din långiver vil tildele en person at gennemgå din ansøgning, herunder dokumenter, der understøtter din betalingsevne (f.eks. Kontoudtog, betalingstubs og mere). Hvis garantien bestemmer, at du har råd til at tilbagebetale lånet, vil du blive godkendt.

Hvorfor du måske har brug for manuel tegning

De fleste boliglån godkendes mere eller mindre af en computer: Hvis du opfylder visse kriterier, vil lånet blive godkendt. For eksempel långivere søger kredit score over et bestemt niveau. Hvis din score er for lav, bliver du afvist. Ligeledes vil långivere typisk gerne se gæld til indkomstforhold lavere end 31/43. Imidlertid kan "indkomst" være svært at definere, og din långiver kan muligvis ikke tælle hele din indkomst.

Computeriserede modeller er designet til at arbejde sammen med de fleste låntagere og de lån programmer, de oftest bruger.

Disse automatiserede underwriting-systemer (AUS) gør det lettere for långivere at behandle mange lån, samtidig med at lånene overholder retningslinjerne for investorer og tilsynsmyndigheder.

F.eks. Kræver FNMA og FHA-lån, at realkreditlån passer til en bestemt profil, og de fleste mennesker passer tydeligt i eller uden for kassen.

Långivere kan også have deres egne regler (eller "overlays"), som er mere restriktive end FHA-krav.

Hvis alt går godt, spytter computeren en godkendelse . Men hvis noget er galt, vil dit lån modtage en "Henvisning" -anbefaling, og den skal revideres uden for AUS.

Hvad kan spore din ansøgning?

Gældfri livsstil: Nøglen til gode kreditresultater er en historie med at låne og tilbagebetale lån. Men nogle mennesker vælger at leve uden gæld, hvilket kan være enklere og mindre dyrt. Desværre vil din kredit til sidst fordampe sammen med dine rentekostnader. Det er ikke, at du har dårlig kredit - du har slet ingen kredit (god eller dårlig). Alligevel er det muligt at få et lån uden FICO-score, hvis man går gennem manuel tegning. Faktisk at have ingen kredit kan være bedre end at have negative ting som konkurs i dine kreditrapporter.

Ny til kredit: Bygningskredit tager flere år. Hvis du stadig er i den proces, skal du muligvis vælge mellem at vente på at købe og manuel tegningsgaranti. Med et boliglån i dine kreditrapporter, kan du accelerere processen med at bygge kredit, fordi du tilføjer til blandingen af ​​lån i din fil.

Seneste økonomiske problemer: At få et lån efter konkurs eller afskærmning er ikke ude af spørgsmålet.

Under visse HUD-programmer kan du godkendes inden for et år eller to - uden manuel tegning. Men manuel tegningsgaranti giver endnu flere muligheder for at låne, især hvis dine økonomiske vanskeligheder var relativt nylige (men du er tilbage på dine fødder). At få et konventionelt lån med en kredit score under 640 (eller endnu højere end det) er svært, men manuel tegning kan gøre det muligt.

Lav gæld til indkomstforhold: Det er klogt at holde dine udgifter lave i forhold til din indkomst, men er nogle tilfælde, hvor en højere gældsindkomstforhold giver mening. Med manuel tegning kan du gå højere - , hvilket ofte betyder, at du har flere muligheder på lokale boligmarkeder. Pas på at strække for meget og købe en dyr ejendom, der efterlader dig "house poor". "

Sådan får du godkendt

Da du ikke har standard kreditvurdering eller indkomstprofil for at blive godkendt, hvilke faktorer hjælper din ansøgning?

Du skal i princippet bruge alt, hvad du kan for at vise, at du er villig og i stand til at tilbagebetale lånet. For at gøre det skal du virkelig have råd til lånet - du har brug for tilstrækkelige indtægter, aktiver eller på en måde for at bevise, at du kan håndtere betalingerne.

Nogen vil se meget på din økonomi, og processen vil være frustrerende og tidskrævende. Før du starter, skal du sørge for at du virkelig skal gå igennem processen (se om du kan få godkendt med et konventionelt lån). Tag en oversigt over dine finanser, så du kan diskutere kravene med din långiver, og så du får en start på at indhente de oplysninger, de har brug for.

Betalingshistorik: Kan du vise, at du har foretaget andre betalinger på tid i løbet af det sidste år? Kreditrapporter ser på din betalingshistorik (blandt andet), og du skal vise den samme betalingsadfærd ved hjælp af forskellige kilder. Større betalinger som husleje og andre boligbetalinger er bedst, men forsyningsselskaber, medlemskab og forsikringspræmier kan også være nyttige. Ideelt set identificerer du mindst fire betalinger, som du har lavet på tid i mindst 12 måneder.

Sund betaling: En nedbetaling reducerer din långivers risiko. Det viser, at du har hud i spillet, og det giver dem en buffer - hvis de skal tage dit hjem i afskærmning, er de mindre tilbøjelige til at tabe penge, når du foretager større udbetaling. Jo mere du lægger det bedre, og 20 procent betragtes ofte som en god forskudsbetaling (selvom du måske kan gøre mindre). Med mindre end 20 procent må du også også betale privatforsikring (PMI), hvilket kun gør tingene mere udfordrende for dig og din långiver.For tips om at komme op med de penge, læs mere om brug og opsparing for en forskudsbetaling.

Gæld til indkomstforhold: Godkendelse er altid nemmere med lave forhold. Når det er sagt, kan manuel godkendelse bruges til at få godkendelse med højere forhold - muligvis så høj som 40/50 afhængigt af din kredit og andre faktorer.

Offentlige låneprogrammer: Dine chancer for godkendelse er bedst med offentlige låneprogrammer. FHA, VA og USDA-lån er for eksempel mindre risikable for långivere. Husk, at ikke alle långivere gør manuel forsikring, så du skal muligvis shoppe for en långiver, der gør - , og det fungerer med det specifikke regeringsprogram, du ser på. Hvis du får en "nej", kan der være en anden derude.

Kontantreserver: Du vil sandsynligvis nødt til at lægge en stor del af forandringen som en forskudsbetaling, men det er klogt at få ekstra reserver til rådighed - og reserver kan hjælpe dig med at blive godkendt . Långivere ønsker at være behagelige at du kan absorbere mindre overraskelser som en svigtende varmtvandsbeholder eller uventet medicinsk udgift.

Kompenserende faktorer

"Kompenserende faktorer" gør din ansøgning mere attraktiv, og de kan være nødvendige . Disse er specifikke retningslinjer fastlagt af långivere eller låneprogrammer, og hver enkelt du møder gør det lettere at blive godkendt. Tipene ovenfor skal fungere til din fordel, og specifikationer for FHA manuel tegningsskrivelse er angivet nedenfor.

Afhængigt af din kredit score og gæld til indkomstforhold må du muligvis opfylde et eller flere af disse krav til FHA-godkendelse.

• Reserver: Likvide aktiver, der dækker dine pantbetalinger i mindst tre måneder. Hvis du køber en større ejendom (tre til fire enheder), skal du nok i seks måneder. Penge, du modtager som gave eller lån, kan ikke regnes som reserver.
• Erfaring: Din betaling (hvis godkendt) kan ikke overstige din nuværende boligudgift med den mindste 5 procent af $ 100. Målet er at undgå dramatiske forhøjelser ("betalingschok") eller en månedlig betaling, som du ikke er vant til.
• Ingen diskretionær gæld: Hvis du betaler alle dine kreditkort fuldt ud, er du ikke rigtig i gæld - , men du har haft mulighed for at rack up gæld, hvis du ville. Desværre hjælper en helt gældsløs livsstil dig ikke her.
• Ekstraindkomst: I nogle tilfælde kan automatiseret forsikring ikke tælle overarbejde, sæsonindtjening og andre poster som en del af din indkomst. Men med manuel tegning kan du muligvis vise en højere indkomst (så længe du kan dokumentere indkomsten og kan forvente, at den fortsætter).
• Andre faktorer: Afhængigt af dit lån kan andre faktorer være nyttige. Generelt er tanken at vise, at lånet ikke vil være en byrde, og du har råd til at tilbagebetale. Stabilitet i dit job gør aldrig ondt, og mere reserver end krævet kan også gøre en forskel.

Tips til processen

Planlæg en langsom og tidskrævende proces.En faktisk person skal gennemgå de dokumenter, du angiver, og afgøre, om du er kvalificeret til lånet - , dette tager tid.

Masser af papirarbejde: At få et pant kræver altid dokumentation. Manuel garantistyring kræver endnu mere. Forvent dig at grave op for alle tænkelige finansielle dokumenter, og opbevar kopier af alt, du sender (hvis du skal indsende). Du skal bruge de sædvanlige paystubs og kontoudskrifter, men du kan også nødt til at skrive eller give bogstaver, der forklarer din situation og hjælpe din underskriver med at kontrollere fakta.

Homebuying proces: Hvis du laver et tilbud, skal du indbygge masser af tid til tegning inden lukning. Medtag en finansieringsberettigelse, så du kan få dine alvorlige penge tilbage, hvis din ansøgning er afvist (snak med din ejendomsmægler for at forstå mulighederne). Især i varme markeder kan du være mindre attraktiv som køber, hvis du bruger manuel tegningsgaranti.

Udforsk alternativer: Hvis manuel godkendelse ikke virker for dig, kan der være andre måder at få bolig på. Hårde penge långivere kan være en midlertidig løsning, mens du bygger kredit eller venter på negative ting at falde fra din kredit rapport. En privat långiver, co-låntager eller cosigner (når valgt ansvarligt) kan også være en mulighed. Endelig kan du bestemme, at det bare giver mening at leje, indtil du er i stand til at blive godkendt.