Hvad er en Short Sale Negotiator?

Spørgsmål: Hvad er en Short Sale Negotiator?

En læser spørger: "Min mand siger, at vi skal ansætte en kort salgsforhandler, men han kan ikke lide ejendomsmæglere. Siger de er ude for at få dig. En ven af ​​os henviste os til en agent, der synes at gøre meget kortsalg, men min mand kan ikke lide hende. Han mener, at hun er uærlig, men han mener, at alle agenter er uærlige. Hun virker kvalificeret, smart og ærlig over for mig. Hun kommer anbefalet til os fra en ven, der brugte hende til at forhandle om hans korte salg. Jeg ønsker at få vores korte salg godkendt, men jeg er bekymret for min mands holdning holder os tilbage. Hvordan kan vi ansætte en kort salgsforhandler, der vil bestå min mands test? "

Svar # Svar:

Det triste svar er, at din mand sandsynligvis ikke vil godkende nogen kort salgsforhandler, du ansætter, måske fordi din mand synes at have udviklet en indbygget fordomme. En del af det er sandsynligvis baseret på uvidenhed, men en del er sandsynligvis badet i sandhed. Nogle agenter er som han lægger det ud for at få dig. Men du finder i almindelighed ikke disse typer af agenter i kortsalgsvirksomheden meget mindre som en kort salgsforhandler. Overraskende er ikke alle korte salgsforhandlere ens. Desuden er ikke alle korte salgsforhandlere ejendomsmæglere.

Hvad er en kort salgsforhandler?

Begrebet short sale forhandler er undertiden en misdannelse. Det skyldes, at mange såkaldte short sale forhandlere ikke forhandler. De kæmper ikke for sælgeren. De præsenterer papirarbejde og accepterer papirarbejde tilbage. De er ikke problemløsere. En kort salgsforhandler er en problemløser, en person, som arbejder på vegne af sælgeren for at nå en kort salgsafvikling med banken.

En kort salgsforhandler repræsenterer sælgeren, ikke banken. En del af problemet i forbindelse med short sale forhandlere er ofte de personer, der ansætter forhandleren, er ikke sikre på, om forhandleren repræsenterer dem eller repræsenterer banken. På ingen tid er forhandleren nogensinde en repræsentant for banken, medmindre sælgeren ikke har en kort salgsforhandler.

Sælgere er undertiden under indtryk af, at de ikke har brug for en kort salgsforhandler. De tror, ​​at de kan forhandle den korte salg direkte med banken, fordi banken vil hjælpe dem med at forhandle det. Den slags tænkning er som at spørge ræven for at hjælpe med at bevogte hønehuset. Banken er ikke på sælgerens side. Faktisk, ret modsat.

Bankens mål er at maksimere afkastet på dennes bekostning, så længe det ikke er dets eget. Det kunne være på sælgerens bekostning eller købers bekostning, men den enhed, banken beskytter, er selv. En kort salgsforhandler skal altid have sælgerens bedste interesser.En etisk kort salgsforhandler ville aldrig sælge sælgeren ned ad floden for at gøre et hurtigt bukke.

Det er forhandlerens job at overtale banken til at lade det korte salg ske, og for at minimere omkostningerne og hovedpine til sælgeren. Det bedste resultat er en total frigivelse af ansvar for sælgeren uden udligning for sælgeren.

Typer af Short Sale Negotiators

Den bedste short sale forhandler er den person, der direkte repræsenterer sælgeren. Denne person kan eller ikke blive betalt et forudgående gebyr. I Californien kan en person f.eks. Ikke forhandle om et kort salg, medmindre denne person er advokat eller har tilladelse til at sælge fast ejendom.

Men det stopper ikke skurke fra at repræsentere sig som en kort salgsforhandler.

Ejendomsmæglere, der er korte salgsforhandlere.

• Du finder nogle agenter, der forhandler kortsalg, men ikke kalder sig en kort salgsforhandler. De bruger ikke udtrykket, fordi de er bange for, at de vil blive sagsøgt for at praktisere loven. Der er en fin linje mellem praktiserende lov og forhandlinger om et kort salg, så vi korte salgsagenter træder omhyggeligt. En velrenommeret short sale forhandler, der er en autoriseret ejendomsmægler, vil altid rådgive klienten om at få juridisk og skatterådgivning. Forhandleren vil holde kunden opmærksom på den korte salgsproces og træffe aldrig beslutninger uden at konsultere klienten. For eksempel håndterer jeg rutinemæssigt mine egne forhandlinger, fordi jeg ikke stoler på, at nogen andre gør det på samme måde som jeg ville gøre det. Men den slags tænkning begrænser antallet af klienter, jeg kan hjælpe.

  Korte forhandlere, der er advokater.

• Problemet med nogle advokater, der håndterer korte salgsforhandlinger, er for at gøre en mængde forretninger, nogle gange skal advokater aflevere den daglige behandling til advokater eller advokater. Disse mennesker er papirpressere. Det er fint, medmindre den person ikke har en fast ejendom baggrund eller er ubehageligt forsøger at forklare ejendomsdokumenter endnu skal forhandle med banker. Før du ansætter en advokat for at forhandle om din korte salg, spørg advokaten, hvis han eller hun personligt vil forhandle om den korte salg, eller hvis forhandlingerne udleveres primært overdraget til en medarbejder. Generelt vil en advokat opkræve et opkrævet gebyr for kortsalgsforhandlinger.

  Korte forhandlere, der er tredjeparter.

• Hvad er en tredjeparts forhandler? Det er en person, der ikke repræsenterer sælgeren. Denne tredjeparts forhandler kan være en anden agent hos agentens firma, eller det kan være en person, der ikke er licenseret. Den første ting at finde ud af, er, om tredjepartsforhandleren har en ejendomslicens. Personligt tror jeg, at jo mere fjernet en person er fra transaktionen, desto mindre sandsynligt vil personen være vellykket. Årsagen er tredjepart forhandlere generelt kender ikke sælgeren, har aldrig talt med sælgeren og er ikke så stand som en forhandler, der kender sælgeren. Nogle tredjeparts forhandlere vil forsøge at opkræve køberen til forhandling.Købere skal ikke betale et tredjeparts forhandlingsgebyr.

  TIP: Hvert så ofte i min praksis kører jeg på tværs af en klient, der med succes skjuler fordomme. Hvis jeg finder ud af, at en klient ikke stoler på mig for en eller anden uberettiget grund - og der er ingen begrundelsespligt - slipper jeg repræsentation. Uden tillid er der intet fiduciært forhold. Uden et fidusiært forhold ville jeg ikke have noget grundlag for repræsentation. Agenter bør ikke arbejde for kunder, der ikke stoler på dem, og også kunder bør ikke ansætte agenter, de ikke stoler på.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.