Definition af en udlændingsklausul

Definition: Sprog i et realkreditlån eller tillidsklausul, der giver långiveren mulighed for at kalde lånet straks forfalder til betaling, hvis ejeren sælger ejendommen eller overfører ejendomsretten til ejendommen. Næsten hvert lån indeholder i dag en fremmedgørelsesklausul, hvilket betyder, at titlen ikke kan overføre, og en køber ikke kan købe underlagt et eksisterende lån uden at udløse en forfalden salgsklausul.

En forfalden salgsklausul er den samme som en fremmedgørelsesklausul.

En almindelig form for fremmedgørelsesklausul, der findes i mange tillidsposter, er som følger fra US Securities and Exchange Commission:

"I tilfælde af at ejendommen eller en del heraf eller enhver interesse deri sælges, formidles eller fremmedgøres af Tillidsmanden, uanset om det er frivilligt eller ufrivilligt, undtagen som det er forbudt ved lov, skal alle forpligtelser, der er sikret ved dette
instrument, uanset forfaldstidspunktet udtrykkes deri efter indehaverens valg og uden krav eller varsel, straks forfalde skal betales. "

Det er praktisk taget umuligt at finde eksisterende lån i dag, der ikke indeholder en sådan bestemmelse. Selv om det måske ikke er sagt ordentligt, forbyder udlændingsklausulen overdragelse af fast ejendom uden at afbetale det eksisterende pant.

Vej tilbage, da kreativ finansiering var ekstremt populær i slutningen af ​​1970'erne og begyndelsen af ​​1980'erne i USA, især i Californien, hvor jeg var licenseret, talte ejendomsmæglere ofte om 1974-sagen, Tucker v. Lassen Savings and Loan.

Dette var en milepæl domstol sagen involverer en afdrag land salgskontrakt. Det sagde dybest set, at långiveren ikke havde ret til at kalde lånet forfalden og skyldes, fordi det ikke kunne bevise, at dets sikkerhed var beskadiget ved overdragelse af salg i en jordkontrakt.

Mange ejendomsmæglere sammensatte i løbet af den periode kreative finansieringstransaktioner, hvor køberen erhvervet retfærdig titel via en landekontrakt og betalte det underliggende realkreditlån, ud over at foretage betaling til sælgeren for sælgerens egenkapital.

Det var høje renter, der pressede købere til at stole på kreativ finansiering.

Hurtigt frem til dommen i 1978 af Wellenkamp mod Bank of America. Denne anden kendetegnende California-domstolsafgørelse størkede, hvad afsnit 711 i California Civil Code allerede nævnte, at en långiver ikke kunne håndhæve en fremmedgørelsesklausul ved at kalde lånet forfalden og skulle betales, hvis sikkerhedsstillelsen for lånet ikke var nedsat eller i fare for at blive nedsat. Derefter solgte mange boliger genstand for et realkreditlån til venstre og højre, ligesom der ikke var nogen i morgen, at sidestegle de 18% rentesatser, der var så udbredte.

Det var meget almindeligt at lukke en transaktion i løbet af 7 dage.Købere sænkede 7% til 10% af salgsprisen, nok til at betale provisioner og lukkekostnader, tog titlen underlagt realkreditlån og gennemførte carryback-finansiering til sælgeren i form af en anden eller tredje tillidsklausul. På nogle måder var det som det vilde vesten. Agenter, der forstod kreativ finansiering, flyttede meget lager, og Get Rich Quick seminarvirksomheden blev født.

Pludselig var kreative finansieringsseminarer allestedsnærværende. Dette var nyt territorium for mange ejendomsmæglere og deres kunder. Det var også et modent klima for misbrug og svig.

Efter 1982 Garn-St. Tysk lov blev mange af de kreative finansieringsordninger langsomt stoppet. Selv lejemuligheden salg, skabt og struktureret som et smuthul til fremmedgørelsesklausulerne, kom under brand.

I de følgende år begyndte renterne at falde, hvilket gjorde at der blev opnået et nyt realkreditlån en attraktiv mulighed for førstegangs boligkøbere. Dette sætter konventionelle lån og FHA lån tilbage i aktion. Der var stadig et par gamle FHA-lån, der kunne overdrages uden en formel antagelse, men som årene gik, var der færre og færre af disse lån til rådighed. I dag er der ingen.

Selvfølgelig resulterede en del heraf i 80/20 combo-lånene, der delvist bidrog til subprime-markedet Crash i 2007. Købere, der kunne tåge et spejl uden evnen til at tilbagebetale et pant, fik lov til at udtage 100% finansiering.

Vi ved alle, hvad der skete, da markedet styrtede i 2008. Dagens realkreditbehov er meget strengere, og det er meget sværere at få et realkreditlån nu.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.