Skat Konsekvenser Når Du Taber Dit Hjem til Afskærmning

For så vidt angår Internal Revenue Service er en afskærmning den samme som salg af en ejendom. Bundlinjen er, at den engang var din, og nu er det ikke. Det betyder, at begivenheden kan udløse en gevinster eller et tab, og hvis en del af realkreditgælden er tilgivet eller annulleret, kan indkomstskat også skyldes dette beløb.

Kapitalgevinster eller tab på foreclosures

Salget af fast ejendom går normalt gennem en escrow-proces, og sælgeren modtager udsagn, der viser, hvor meget boligen blev solgt til.

Med afskærmninger er der dog ingen escrow. Udlånsbanen tager simpelthen besiddelse af huset. Ejendommen har skiftet hænder, så IRS siger, at en afskærmning stadig betragtes som et salg, eller i mere tekniske termer, en "disposition" af ejendom.

Den grundlæggende formel til beregning af kapitalgevinster er at trække grundlaget eller prisen for ejendommen fra salgsprisen. Forskellen er, hvor meget fortjeneste en person har lavet, eller hvor mange penge der er gået tabt på transaktionen. I en afskærmningssituation og uden escrow-udsagn er den salgspris, der anvendes til skat, ikke umiddelbart afsløret. Der er ingen gensidigt aftalt salgspris.

Men der er stadig en "salgspris" til skatteformål. Det vil enten være den rimelige markedsværdi af ejendommen eller den udestående lånebalance umiddelbart før afskærmningen, afhængigt af hvilken type lån du havde. Begge disse tal vil blive rapporteret til dig og til IRS af udlånsinstitutionen på Form 1099-A.

Reklame eller Non-Recourse Loans

Dit realkreditlån var enten et recourse eller et non-recourse-lån. Boliglån bruges til at erhverve et hus tendens til at være non-recourse lån, mens refinansierede lån og home equity lån tendens til at være recourse lån. Det er dog ikke en absolut regel. Det kan også afhænge af den stat, hvor du bor.

Hvis du har et lån, er du personligt ansvarlig for gælden, og långiveren kan forfølge dig til tilbagebetaling selv efter at ejendommen er blevet repossessed. I dette tilfælde er tallet, der anvendes som salgspris ved beregning af din kapitalgevinster eller -tab, det laveste af følgende to beløb:

• Den udestående lånebalance umiddelbart før afskærmningen minus enhver gæld, som låntageren forbliver personligt ansvarlig efter afskærmning
• Den fair markedsværdi af ejendommen er afskærmet

Du har muligvis annulleret gældsindtægter fra afskærmningen med denne type lån.

Et non-recourse-lån er et, hvor låntageren ikke er personligt ansvarlig for tilbagebetaling af lånet. Med andre ord er lånet tilfreds, og långiveren kan ikke forfølge låntageren til yderligere tilbagebetaling, efter at den har repossesset ejendommen. For non-recourse lån er tallet anvendt som salgspris den udestående lånebalance umiddelbart før afskærmningen.IRS siger, at du effektivt sælger huset tilbage til långiveren for fuld overvejelse af den udestående gæld. Du vil ikke have nogen annulleret gældsindtægt, fordi långiveren er forbudt ved lov fra at forfølge dig til tilbagebetaling.

Indberetning af kapitalgevinster eller tab

Når du har fastslået, hvilken type lån du havde på din ejendom, kan du bestemme salgsprisen.

Hvis den udelukkede ejendom var din primære bopæl, skal du rapportere afskærmningen på skema D og Form 8949. Du kan kvalificere dig til at udelukke op til $ 500.000 af gevinst ved indkomstskat, som er underlagt visse regler:

• Hjemmet var din primære bopæl.
• Du boede i det for mindst to af de sidste fem.

Individuelle skatteydere kan udelukke $ 250.000, og gifte skattepligtige arkivering kan i fællesskab fordoble dette beløb.

Nogle yderligere regler gælder. Hvis den udelukkede ejendom var blandet brug - var det din primære bolig på et tidspunkt og en sekundær bolig på et andet tidspunkt - du kan stadig kvalificere dig til udelukkelse fra kapitalgevinstskat i henhold til de ændrede regler for beregning af gevinst eller tab.

Fra 2017 er skatteprocenten på langsigtede kapitalgevinster for ejendomme, der ejes et år eller længere, 15 pct. For skatteydere, der falder i 25 til 35 procent skatkonsoller.

Satsen er 20 procent for dem, der falder ind i 39. 6 skatkonsollen. Boligejere, der falder ind i 10 eller 15 procent skatkonsol, behøver muligvis ikke at betale en kapitalgevinstskat overhovedet. Hvis du ejede dit hjem i mindre end et år, skal du betale kapitalgevinstskat i samme sats, der gælder for din almindelige indkomst - med andre ord, ifølge din skatkonsol.

Hvis den udelukkede ejendom var en lejebolig, skal du rapportere salget på Form 4797.

Forfalskningsgældsloven § Foreclosures kan udløse beskatningsbar indkomst ud over kapitalgevinster. Hvis långiveren tilgiver eller annullerer realkreditgælden på et lån, skal du muligvis inkludere dette som indtægt, men der er nogle få undtagelser, der kan udelukke annullerede gældsforpligtelser.

Den vigtigste af disse er udelukkelsen for gæld sikret af dit primære hjem. I henhold til Mortgage Forgiveness Debt Relief Act kan annullerede gæld på op til 2 millioner dollars udelukkes, så længe gælden blev brugt til at købe eller bygge din hovedbolig. Denne skattelettelse udløb teknisk ved udgangen af ​​2016, men den dækker stadig gæld, der er tilgivet i 2017, hvis der blev indgået en skriftlig aftale i 2016. Og kongressen genåbnede spørgsmålet i januar 2017, så det er muligt, at loven i sidste ende vil blive forlænget ind i kommende år.

Skatteberetningsdokumenter formular 1099-A og Form 1099-C

Formular 1099-A udstedes af banken, efter at fast ejendom er blevet afskåret. Den rapporterer datoen for afskærmningen, ejendommens rimelige markedsværdi og den udestående lånebalance umiddelbart før afskærmningen. Du skal bruge disse oplysninger, når du rapporterer kapitalgevinstindtægter i forbindelse med afskærmningen.

Formular 1099-C udstedes af banken, efter at banken har annulleret eller tilgivet nogen gæld på et lån.Denne formular angiver, hvor meget gæld der blev annulleret. Hvis en långiver både afskærmes i et hjem og annullerer den ubetalte gæld i samme år, kan du kun modtage en enkelt formular 1099-C, der rapporterer både afskærmning og aflysning af gæld i stedet for at modtage både 1099-A og 1099- C.