Skat Konsekvenser for Home Business Offices

Spørgsmål:

Inden for de næste par år planlægger jeg at sælge mit hjem. Jeg bruger kun et af sine værelser som hjemmekontor for min virksomhed. Jeg har hævdet hjemmekontrakternes fradrag for en forholdsmæssig andel af afskrivninger og andre udgifter i forbindelse med rummets forretningsforbrug, ligesom jeg har afskrevet alt udstyr og møbler, der er fyldt ind på kontoret. Hvordan fungerer skattereglerne, når jeg sælger mit hjem?

Svar:

Før 2002 var reglerne hårdere, hvis du brugte en del af din bolig til erhvervsmæssige formål og så solgte dit hjem. Ja, loven tillader udelukkelse - en unddragelse fra skatter - af fortjeneste ved salg af en hovedbopæl. Udelukkelsesbeløbet er så meget som $ 250.000 for enkeltpersoner og ægtefæller, der indsender separate afkast, og $ 500, 000 for ægtefæller, der sender fælles ret. Men disse regler godkendte kun en udelukkelse for den del af fortjenesten, der kan henføres til opholdsdelen, hvilket forbyder udelukkelse af fortjeneste på kontordelen.

Residence vs Business Treatment

I virkeligheden behandlede IRS denne form for salg som om du havde solgt to ejendele: en en bolig og den anden forretningsejendom. Derfor måtte du foretage separate beregninger for bolig- og forretningsmæssigt overskud, dividende salgspris, salgsomkostninger og basis mellem bolig- og forretningsdele.

IRS skrabet de gamle regler og erstattede dem med nye, der fjerner en fordeling mellem bolig og forretning. Salget er en enkelt transaktion, så længe hjemmekontoret og boligdelen begge ligger inden for en enkelt bolig - en "bolig", som agenturbestemmelser sætter det. Derfor kan nogen som dig udelukke hele fortjenesten, på trods af at du bruger en del af hjemmet til erhvervslivet.

Recapturing Depreciation

Denne pause er genstand for en "recapture" begrænsning designet til at forhindre en dobbelt fordel. Du mister udelukkelse for den del af overskuddet, der svarer til eventuelle afskrivninger, der er tilladt eller tilladt på hjemmekontoret efter maj 1997. I stedet betaler du skat på den pågældende del. Tilladt eller tilladt betyder hvad du tidligere har hævdet, eller hvis du hævder mindre end du kunne have hævdet, det beløb, du kunne have hævdet. I den henseende adskiller de nye regler sig ikke fra, hvad de gamle regler forpligter dig til at gøre.

Hvad IRS opnår, er at genskabe afskrivninger afskrivninger, der gjorde det muligt for dig at sænke skatten i førsalgsår. Agenturet anvender stadig de genindtagne regler, selvom du ophører med at bruge dette rum af forretningsårsag, og hele hjemmet er en hovedbolig i mindst to år ud af den femårige periode, der slutter på salgsdatoen.

Afhjælpning fra genoptagelse

For at kvalificere sig til nødhjælp fra genoptagelse, skal du vise ved "tilstrækkelige journaler eller andre beviser" - normalt skal fortidens afkast være tilstrækkeligt - "at afskrivningsfradrag tilladt var mindre end beløbet tilladte."Så det beløb, som" du ikke kan udelukke, er det tilladte beløb. "

For at illustrere, antager du, at dit hjemmekontor har kvalificeret dig til at kræve afskrivninger, men du kan vise, at du aldrig hævdet nogen.

Så er der ingen reduktion af ekskluderingsbeløbet og ingen genfangst.

Skatteforpligtelse på grund af Recaptured Depreciation

Genindskrevet afskrivning beskattes med en maksimumsgrad på 25 procent i stedet for den øverste sats på 15 procent for langfristede kapitalgevinster plus tillægsskat på statsobligationer. Rapportér dette omfangne ​​beløb på skema D (kapitalgevinster og tab), ikke Form 4797 (Salg af erhvervsejendom). På plus side lider du ikke genoptaget af andre udgifter, såsom ejendomsskat og realkreditrente.

_{Julian Block er en advokat, syndikeret kolonneforkæmper og tidligere IRS special agent (kriminel efterforsker). Denne artikel blev uddragt med tilladelse fra pjecen: "Hjemmesælgers vejledning til skattebesparelser: Enkle måder for enhver sælger at sænke skat til det juridiske minimum", som kan bestilles ved at sende $ 19. 95 for en efterbetalt kopi til J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538. I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}