Første skridt i et kort salg?

Før du skubber din agent for at glide den korte salgsliste i MLS, er det en god idé at stoppe og tænke på det første skridt i et kort salg. Sælgere bliver alt for spændte. Og det er ikke underligt. Mange af dem har forgæves forsøgt at lave en lånemodifikation eller udarbejde en anden form for finansiel aftale med deres bank, og de bæres til benet, frazzled. De ønsker at blive sat ud af deres elendighed.

På grund af intensiteten og frustrationerne i situationer med et undervandshjem kan det være svært at have tålmodighed. Du er måske fristet til at springe over det første trin med kort salg og hoppe direkte til at acceptere tilbud. Men du vil nok gøre en stor fejl.

Tag det første skridt og identificer dit korte salg

Hemmeligheden til at identificere dit korte salg ligger hos din bank og den type lån, der er sikret til dit hjem. Den første ting at gøre er at ringe til din bank og spørge, hvilken slags lån du har. Find ud af om dit lån ejes af den pågældende bank, eller hvis det ejes af en anden bank, og din er kun den servicevirksomhed.

Har du mere end et lån? Vil du møde en mangel dom? Du kan få brug for juridisk rådgivning.

Afhængigt af din type lån og din situation vælger du derefter din type kortsalg.

Første skridt til at vælge din type kort salg

Hvert kort salg er anderledes. Hvis du vælger en forkert kortsalg, kan du stå over for personlig ansvar, og du kan miste ud på omstillingsfonde.

Her er en række korte salg, som du måske kvalificerer dig til at gøre, baseret på din type lån og personlige situation. Du skal virkelig ikke gå videre med et kort salg, før du har gennemført dette første skridt. Hvilken type kortsalg vil du gøre?

• HAFA Short Sale

  En HAFA-kortsalg var engang kun tilgængelig for sælgere af en personlig bolig, der har alvorlige økonomiske problemer og begrænsede likvide midler. Det var designet til at strømline den korte salgsproces, frigive sælgere fra ansvar og yde omstillingshjælp. HAFA-kortsalg betaler også sælgeren et omstillingsincitament, da hjemmet er optaget. HAFA-kortsalg behandles imidlertid ikke længere.

• Fannie Mae HAFA Short Sale

  Der er ingen Fannie Mae HAFA Short Sales længere. Fannie Mae har sit eget program for et kort salg, der ikke involverer de regelmæssige HAFA retningslinjer. Tjek Fannie Mae's hjemmeside for kortsalg. Fannie Mae tillader ofte et incitament til et boligejer, der besidder ejendommen.

• Freddie Mac HAFA Short Sale

  Freddie Mac forventer typisk misligholdelse på din pant betaling. Mange Government Sponsored Entities insisterer på, at du holder op med at lave din pant betaling. Der er heller ikke nogen Freddie Mac HAFA-kortsalg længere.Freddie Mac giver ofte et incitament til et boligejer, der ejer ejendommen.

• Fannie Mae Short Sale

  Jeg har endnu ikke lukket en Fannie Mae-kortsalg, hvor sælgeren er aktuel. Hver eneste jeg har gjort, vil Fannie Mae ikke overveje det korte salg, indtil sælgeren er indforstået med at stoppe med at foretage pantelån. At få Fannie Mae godkendelse tilføjer et ekstra lag til den korte salgsproces og kan forlænge den tid til godkendelse af 2 uger til 30 dage.

• Freddie Mac Short Sale

  Hver bank håndterer en Freddie Mac lidt anderledes. Generelt, banker, der servicerer et Freddie Mac-lån, ønsker en 4506 og en 1126-formular. 4506 lader banken bestille kopier af dine selvangivelser, og 1126 er en finansieringsoversigt. Freddie Mac vil måske gerne se, at dit lån også er i restance. Hey, det er regeringen. Regeringen ønsker, at du stopper med at foretage dine betalinger. Er det ikke så dejligt? Ikke rigtig.

• Traditionel modgang Short Sale

  I et traditionelt kort salg vil dit modgangsbrev blive nøje undersøgt. Du vil også have en bedre chance for at gå væk, hvis dine lån oprindeligt købte penge lån. Disse to kombinationer giver et vellykket og temmelig meget stressfrit kort salg, hvis der er et sådant dyr.

• Strategisk kortsalg

  En institution, der skiller sig ud på grund af sit samarbejdsvillige kortsalgsprogram, er Bank of America. I en samarbejdsvillig bank of America-kortsalg foretager banken købsprisen og sælgeren, og forhandler forud for et sælgerbidrag, inden dit hjem går på markedet. Bank of America har stort set afbrudt samarbejdsprogrammet og kan overveje det fra sag til sag.

  Det er en myte, at en sælger skal stå over for en økonomisk trængsel for at lave et kort salg. Men hvis du ikke har nogen problemer, plus du har et hardt penge lån, vil du nok betale meget mere end for simpelthen ingen trængsler overhovedet. Det er som at have to strejker mod dig. Californien sælgere er forbudt at blive tvunget til at yde et bidrag.

• Mortgage Insurance Short Sale

  Hvis dit lån har pantforsikring, vil MI tilføje et andet lag til processen. Realkreditforsikringsselskabet bliver forpligtet til at godkende eller afvise kortsalg. Husk på, at realkreditforsikringsselskabet vil betale på nogen måde - afskærmning eller kortsalg - og det kan blive betalt mere for at gøre en afskærmning. Jeg vil sige, at oddsene er omkring 50 / 50. Med held vil din MI være gået i gang. Den grundlæggende risiko med MI er, at det måske vil have et bidrag, enten en prom notat eller kontanter til at godkende.

• To lån på kort sælg

  Det bedste ved at sige om to lån på kort salg er i hvert fald sandsynligvis ingen realkreditforsikring, men undertiden tager den første långiver ud sin egen MI-politik. Afhængigt af hvilken type andet lån derimod er långiveren måske eller ikke villig til at samarbejde. PSA'en kunne give et større økonomisk incitament til afskærmning end et kort salg, men i min erfaring er disse situationer sjældne. Generelt snupper den anden stille sin $ 3 000 til $ 6 000 eller så og kryber væk.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.