Skyggeopgørelse: Definition, indvirkning på økonomien

Definition: Skyggeopgørelsen tæller de huse, der er i et eller andet stadium af afskærmning, men har endnu ikke nået markedet. Det skal tilføjes til usolgte boliger, der blev opført som til salg for at få et præcist billede af boligforsyningen. I 2010 var der to boliger i afskærmning for hver enkelt til salg, ifølge kapitaløkonomi.

CoreLogic definerede skyggeopgørelsen mere præcist. Det tællede de boliger, der var 90 dage eller mere kriminelle, i afskærmning og ejes af långivere.

Det omfattede ikke boliger, der var bagud på betalinger, men banken var ikke begyndt afskærmningsprocedurer.

Det er derfor, at kapitaløkonomiens estimat var så meget højere. I oktober 2010 anslog CoreLogic, at der var 2 millioner boliger eller 9 måneders forsyning. Denne usikkerhed om det reelle tal skabte usikkerhed.

Denne skyggeopgørelse svækker boligpriserne overalt fra et til tre år. Investorer var tilbageholdende med at købe boliger og vidste, at skyggeopgørelsen hængte derude. De ventede, indtil disse afskærmede boliger blev absorberet, og priserne havde en bedre chance for at stige hurtigere.

Skyggeopgørelsen var ud over den reelle beholdning af usolgte boliger. Det var omkring 4 millioner boliger i september 2011. Ved denne salgshastighed var det en 8,5 måneders forsyning. Yderligere 250.000 boliger blev tilføjet til skyggeopgørelsen hver måned.

Hvad skulle der have været gjort for at reducere skyggebeholdningen?

Uheldigvis har regeringsprogrammerne ikke fundet noget i skyggeopgørelsen.

Et toårigt glut usolgte boliger og skyggeopgørelse holdt boligpriserne flad i år. Forbundsregeringen kunne have gjort en hel del mere for at løse dette problem.

Hvorfor ignorerede regeringen næsten denne truende trussel? Det har måske ikke vidst, hvad man skal gøre. PIMCO fondsleder Bill Gross foreslog at bruge statsmidler til at vende alle 5-7% realkreditlån til 4% realkreditlån.

Han sagde, at dette ville have hævet boligpriserne 5-10%.

De fleste initiativer stemte ikke afskærmning tidevandsbølge. HARP (Homeowner Affordable Refinance Program) blev introduceret i april 2009. Det tillod de 2 millioner kreditværdige husejere, der var på hovedet i deres hjem for at refinansiere med lavere satser. Desværre blev kun 810, 00 husejere hjulpet. Hvorfor? Banker kirsebærplukket de bedste ansøgere.

Treasury Department lancerede Making Homes Affordable i 2009. Det fungerede med banker for at hjælpe ejere med at ændre deres lån, før de gik i afskærmning. Desværre ændrede bankerne kun betalingerne, ikke hovedstolen. De fleste husejere skylder dobbelt så meget på deres pant som hjemmet var værd. De indså, at det var meningsløst at kæmpe for at foretage betalinger med lidt håb om et anstændigt afkast af deres investering.

Federal Reserve havde et websted for forbrugerhjælp. Det havde også en til at hjælpe samfundsledere med at vurdere og behandle problemområder. Fed holdt renterne lave. Det købte giftig gæld fra banker. Disse programmer adresserede aldrig roden til afskærmningsproblemet for boligejere.

Forbløffende nok foreslog nogle lovgivere ting, der kun ville forværre problemet. Nogle foreslog at afskaffe Fannie Mae og Freddie Mac.

Det ville have været en katastrofe. Deres lånegaranti er påkrævet, før en bank endda vil tænke på udlån. Før finanskrisen sikrede Fannie og Freddie 50% af alle realkreditlån. Derefter steg den til 90%.

Dodd-Frank Reform Act krævede en 20% forskudsbetaling på alle realkreditlån. Ifølge National Association of Realtors, kunne kun 40% af boligkøbere på det tidspunkt endda have råd til en 20% forskudsbetaling.

Tidslinje for Shadow Inventory

• September 2011 - "Boligsalg 7% højere end sidste år." Bankerne begyndte at arbejde gennem afskærmningsrørledningen, hvilket øger hjemmemarkedet, men sænker priserne.
• juli 2011 - "En million afskærmninger skubbet ud til 2012." Foreclosures fortsætter med at sikkerhedskopiere takket være forsinkelser i bankforarbejdning. Det tog 318 dage for bankerne at afskære i andet kvartal, 41 dage længere end et år siden.
• Maj 2011 - "Hjempriserne holder falde." Seksten millioner boligejere (28%) var på hovedet i deres realkreditlån og tilføjede skyggeopgørelsen og forårsagede boligpriserne at falde 1% om måneden.
• December 2010 - "Afskærmningsprobe Tilføjelse til skyggeinventar." Afskærmningsgraden faldt 24% fra året før. Det burde have været gode nyheder, men det var det ikke. Det var fordi bankerne var ved at bremse deres afskærmningsproces som reaktion på en føderal regering sonde på deres hastede afskærmning praksis. Boligejere fortsatte med at falde bag på deres betalinger. Det tilføjede lige til de 1. 8 millioner boliger i skyggeopgørelsen.
• "Økonomisk vækst i fjerde kvartal 2010 var 3. 6%." Hvad holdt det tilbage? Et svagt boligmarked. Efter de fleste recessioner er bolig normalt den første sektor i økonomien at komme sig. Ny boligbyggeri skaber job. Byggearbejde manglede meget i denne opsving.
• September 2010 - "Foreclosures er 35% af al salg." Dette er lavere end for et år siden, takket være bankerne, der sænker afskærmningsprocessen som reaktion på føderale undersøgelser.
• juli 2010 - "Der er to boliger i afskærmning for alle til salg." En undersøgelse fra Capital Economics siger, at der er 7,8 millioner boliger i skyggeopgørelsen. Det er meget værre end CoreLogics estimat på færre end 2 millioner boliger.
• April 2010 - "Alternativ ARM-lån forværrer skyggebeholdningen." Disse lån udgjorde kun 2% af alle realkreditlån landsdækkende, men 60% i Californien. De har sanktioner for refinansiering, blandt andet farer
• oktober 2009 - "Shadow Inventory Looming." Så tidligt som i oktober 2009 advarede Barrons magasin om skyggeopgørelsen, hvilket ville tage 15 måneder at arbejde igennem selv da.