Hvad er en verifikation af ejendomsbetingelsen?

En læser spørger: "Vi er lige færdige med at gøre vores sidste gennemgang af et hjem, vi skal lukke næste uge. Under vores inspektion opdagede vi nogle af de døre, der var på værelserne er nu gemt i garagen. Har vi ret til at få sælgeren til at sætte dem tilbage? Vores agent gav os en bekræftelse af ejendomsforhold til at underskrive. Vi skrev på det, at vi vil have dørene installeret. Vi er bekymrede for at sælgerne kan planlægge at løbe af med dørene. Vil en sælger foretage reparationer som angivet i verifikationen af ​​ejendomsforhold? "

Svar: Dette er i første omgang ikke en e-mail, som denne vejledning svarede på, fordi din hjemmekøbsguide er en REALTOR®. Som REALTOR® er hun forbudt at forstyrre en anden REALTOR's®-transaktion. Derfor er det eneste korrekte svar på dette at spørge din agent, hvad du skal gøre ved verifikation af ejendomsforhold.

Men da denne transaktion ikke længere er en aktiv situation, behandler jeg spørgsmålet i håb om at give en forklaring til andre købere. For det første forstår, at en verifikation af ejendomsforhold ikke er et værktøj til forhandlinger. En verifikation af ejendomsforhold er brugt til at frigøre en ejendomsmægler fra ansvar efter den endelige gennemgang, samt bevise, at køberen havde mulighed for at se på ejendommen en gang til.

En standard C. A. R. formular, der anvendes i Californien, siger, at verifikation af ejendomsforhold ikke er en betingelse for købsaftalen.

Dette betyder, at der ikke er nogen betingelser, der skal tilfredsstilles inden lukningen. VOP ændrer ikke sælgerens kontraktlige forpligtelser overfor køberne. For eksempel, hvis en sælger aftalt at fastsætte en vandvarmer, er sælgeren stadig forpligtet til at fastsætte vandvarmeren, selvom vandvarmeren endnu ikke er repareret.

Bekræftelse af ejendomsforhold og endelig gennemgang

De fleste købskontrakter indeholder en eller anden form for verbiage, der siger, at sælgeren lover at levere hjemmet ved lukning i samme stand som købekontraktens dato.

Købskontrakter tillader også ofte en endelig gennemløb, der skal udføres inden for et vist antal dage før lukningen. En køber har generelt mulighed for at frafalde den endelige gennemgangskontrol eller gennemføre gennemgangen. Det anbefales aldrig, at en køber frafalder denne inspektion. Hvorfor? For hvis der var sket noget forfærdeligt, og du tillod spærringen at lukke, inden du løste det, kunne din hovedanvendelse mod sælgeren involvere at gå i retten.

Når en verifikation af ejendomsforhold er frafaldet

For nogle år siden solgte jeg en lejlighed til en køber fra Saudi Arabien. Hun ønskede ikke at gøre den endelige gennemgang, og hun underskrev en ophævelse af den endelige inspektion.Jeg havde spurgt, om hendes datter kunne gå igennem for hende, men hun faldt. Et par dage efter lukning mødte jeg datteren på lejligheden for at give hende nøglerne. Da vi åbnede døren, opdagede vi to store problemer.

Det første problem var, at nogen havde slået a / c'en ned meget lav, og ventilatoren var på fuld blast. Stedet var en frysende, arktisk temperatur. Det var så koldt, at A / C-enheden havde frosset. En isblok havde smeltet, og gulvtæppet blev gennemvædet.

For det andet var der en stærk kat lugt. Vi havde ikke bemærket en kat i bopæl tidligere.

Men lukken, da vi åbnede døren, var uundgåelig. Cat urin har en tydelig lugt, og det er meget svært at slippe af med det. Havde denne køber foretaget sin endelige gennemgang og bemærkede varerne om en verifikation af ejendomsforhold, kunne vi have udstedt en anmodning om reparation eller anmodet om en koncession inden lukningen. Men på dette tidspunkt var det for sent at holde op med lukningen, fordi den var lukket.

En verifikation af ejendomsbetingelsen er ikke den formular, der skal bruges til at stoppe afsendelsen fra lukning. For at forhindre en lukning skal en køber underskrive en bestemt anmodning. En køber vil aldrig have så meget gearing efter lukning som en køber vil have inden lukningen.

Jeg skal også pege på, at køberen, der skrev om at spørge om dørene i garagen, nok var en første gangs købskøber og en meget nervøs førstegangskøber på det.

I de fleste ejendomshandler er det usædvanligt, at en sælger fjerner inventar uden tilladelse eller tilladelse. Mit gæt er, at dørene i garagen altid har været i garagen, og køberne har ikke bemærket dem under den første hjem inspektion.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}