Delvise dispositioner af materielle afskrivningsaktiver

Så du eller din klient erstattede taget på en udlejnings ejendom.

Eller lavet en slags reparation, der var en forbedring, restaurering eller tilpasning, hvor en væsentlig del af ejendommen eller udstyret blev revet ned og erstattet.

Hvad vi har her er en mulighed for at gøre en delvis disposition af den gamle ejendom og kapitalisere den nye ejendom.

Vi vil fortælle dig om ideen og matematikken bag partielle dispositioner, og give dig et eksempel at arbejde med.

Ideen: Hvis vi skal udskifte den, kan vi bortskaffe den gamle og kapitalisere den nye ejendom.

Forestil dig et tag. (Ja, det er et af de eksempler, som IRS giver i sine endelige bestemmelser, plus det er let for os at forestille os, så det er det eksempel, vi skal holde fast ved.) FYI for den fulde tekst af disse forskrifter,

se T. D. 9689, Vejledning vedrørende bortskaffelse af materielle afskrivningsberettigede ejendomme. (Hidtil er dette det eneste sted online for at finde den fulde tekst af 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Så vi har en klient, der har en udlejnings ejendom. Klienten erstatter taget. Det gamle tag kommer af og materialerne genanvendes eller kasseres. Det gamle tag er ikke mere, men prisen på taget er inkluderet i prisen for hele bygningen. Tilbage, da klienten købte ejendommen, betalte klienten en pris, og prisen var for jorden og bygningen, og taget var bestemt en del af bygningen. Så koster det gamle tag sig i bygningskostnaden, som bæres på kundens afkast og afskrives over 27 5 eller 39 år (for henholdsvis bolig- eller erhvervsejendomme).

En delvis disposition betyder, at vi udtrækker omkostningerne ved det gamle tag fra bygningskostnaden, afhænder det gamle tag og kapitaliserer og begynder at afskrive det nye tag. Giver mening?

Der er meget involveret matematik

"Jeg har ikke tid til matematik", fortalte en CPA mig i begyndelsen af april. Forståelig.

Lad os fokusere på det gode, det gør vores klient. Gælder vi det gamle tag? Ja. Og sælger vi det? Nej. Så der er ingen brutto provenu fra salget. Så gevinsterne på dispositionen vil have nul fortjeneste minus det resterende omkostningsgrundlag, hvilket betyder, at vi har tab. Det er et negativt indkomstnummer, der bliver båret til forsiden af 1040. Og negative indtægtstal gør hvad? De sænker totalindkomsten, lavere justeret bruttoindkomst, lavere skattepligtig indkomst og nedsat skat.

Men vent, der er mere.

Tab reducerer indkomst, og det betyder, at indkomst reduceres med det formål at måle passive aktivitetsforløb og måle ting som nettoinvesteringsskatten, den ekstra Medicare-skat, den alternative minimumskat og en lang række andre indkomstfølsomme beregninger .Så hvis du ikke har tid til at lave matematikken, skal du udvide og gøre matematikken, når du har lidt hjerne tid. Det vil gavne kunden nu og i fremtiden. Går det til gavn for klienten i fremtiden? Ja, fordi se på de akkumulerede afskrivninger. Når vi afhænder et delvist aktiv, fjerner vi både omkostninger og akkumulerede afskrivninger fra det oprindelige aktiv. Vi får et aktuelt fradragsberettiget tab nu. Og ved at reducere mængden af akkumulerede afskrivninger har vi mindre afskrivninger for at genoptage, hvis og hvornår ejendommen sælges i fremtiden.

Giv aldrig mulighed for at spare penge to gange.

Trinnene i et nøddeskal

Mål omkostningerne ved udskiftningsegenskaben

Brug denne pris til at arbejde bagud for at måle den historiske pris for den oprindelige ejendom.
Vi har brug for en forandringshastighed.
Brug ændringshastigheden, rabat dagens kostpris tilbage til dets historiske pris.
Segregeringsgrundlag og afskrivninger.
Bortskaf det delvise aktiv: Beregn gevinst eller tab.
Aktiver og begynde at afskrive det nye aktiv.
Eksempel

En skatteyder har en boligleje. Her er de relevante fakta:

Skatteyder køber huset og udlejer det

Angivet i servicetid for huset:
09/01/2011	Omkostninger ved bygningen (ikke land): > $ 250 000
Tidligere afskrivninger (ved udgangen af 2013):	$ 20, 833
Skatteyder erstatter taget	Tag er taget i brug den
11/1/2014
Omkostninger af det nye tag:	$ 12, 000
Trin 1: Mål omkostningerne ved erstatningsejendommen	Dette er $ 12.000 for det nye tag i eksemplet ovenfor. Hvor kommer dette nummer fra? Klienten gav mig alt bevis på betaling og fakturaer til tagdækkerne. Vi tilføjede udgifterne. (Selvfølgelig opgører udgifter sjældent op til en rund figur, som de tolv tusinde ovenfor. Jeg holder mit eksempel nemt at forstå.)

Trin 2: Mål historisk pris for den oprindelige ejendom

For at adskille de oprindelige omkostninger til taget (eller en hvilken som helst anden del af bygningen, som vi ønsker at gøre en delvis disposition til), siger IRS at vi kan bruge

"enhver rimelig metode"

til at bestemme de oprindelige omkostninger så længe metoden er " konsekvent anvendt på alle dele af samme aktiv" (Treasury Regulations 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Så hvad er rimelige metoder? Kun til genoprettelser

, brug producentprisprisindeksmetoden.

Tildel omkostningerne til det oprindelige aktiv baseret på et forhold mellem udskiftningsomkostningerne for den delvise disposition til erstatningskosten for hele aktivet. Cost segregation studie.
Skattepligtiges optegnelser.
"Typisk set ser vi Producer Price Index rollback-metoden", siger
Phil Zaman

, en certificeret revisor, der leder uddannelsesprogrammerne hos CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC Producentprisindeksen rabat metode fungerer "kun for restaureringer," Zaman advarede. Vi "kan ikke bruge det til forbedringer / forbedringer eller tilpasninger." "Rabattering er som sammensætning for interesse, men omvendt," forklarede Zaman.Han sagde også, at rabatmetoden er "mest mål for de officielt sanktionerede" metoder, der er skitseret i Treasury Regulations section 1. 168 (i) -8.

En anden metode, Zaman sagde, er at tage erstatningsomkostningerne til komponenten og opdele ved udskiftningskostnaden for hele aktivet. Dette resulterer i et forhold, der derefter multipliceres med den oprindelige pris for hele aktivet.

En tredje metode er at ansætte fagfolk til at foretage en cost segregation undersøgelse, hvilke skatteydere "kan gøre til enhver tid," Zaman sagde.

Endelig kan skattepligtige, der faktisk har bygget aktivet, bruge deres egne poster til at bestemme omkostningerne for hver komponent.

Trin 2A: Find rabatprisen ved hjælp af producentprisindekset

Først

kan vi enten bruge

Producentprisindeks for færdige varer eller dets efterfølger, Producentpris Indeks for endelig efterspørgsel . Disse indekser findes på Bureau of Labor Statistics data websted. // www. BLS. gov / data /

Så
rul ned
til hvor det står Priser - Producent . Se derefter under det afsnit, hvor der står varedata inklusive "overskrift" FD-ID indekser
. Nu se til højre
og klik på Topvalg (ikonet med stjernen). Dette giver os forskellige indekser, hvorfra vi kan vælge. "Generelt bruger du enten den endelige efterspørgsel eller færdigvarer (hverken sæsonkorrigeret)", siger Zaman.
Så vælg enten Endelig efterspørgsel - WPUFD4.
Eller vælg Færdige varer - WPUSOP3000.
Det endelige efterspørgselsindeks starter fra november 2009 og går fremad.
"Færdigvarer (WPUSOP3000) går tilbage til 1947," siger Zaman.
"Du kan justere de år, der vises øverst på siden," påpeger Zaman.
Zaman advarer yderligere, at du måske vil arbejde med blot et sæt indekser.
Kopier de relevante PPI-data og indsæt det i et regneark.
Her er de to datasæt, som vi skal bruge til vores eksempel.

Tabel 1.

Producentprisindeks - Commodities Final Requand (WPUFD4)

År Jan
Feb	Mar	Apr	Maj	Jun	juli	august	september	OCT	november	december	2011	103. 4
104. 2	105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012	106. 6
107. 1	107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013	108. 3
108. 8	109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014	109. 7
110. 1	110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (P)	110. 5 (P)	Tabel 2.	Producentprisindeks - Varevarer færdige varer (WPUSOP3000)

År Jan
Feb	Mar	Apr	Maj	juni	juli	august	September	OCT	november	december	2011	184. 4
186. 6	189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012	192
192. 9	194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013	194. 8
196. 3	196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014	198
198. 8	200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Fodnoter:	Hvis du ser (R) ved siden af et indeks, betyder det, at nummeret er blevet revideret. (P) betyder Preliminær. "Alle indekser er underlagt revision fire måneder efter original offentliggørelse," siger BLS.

Nu skal vi finde diskonteringsrenten. Lejehuset blev oprindeligt sat i drift den 1. september 2011. Vi fremhæver med fed skrift (over) indekserne for den dato.

Taget blev taget i brug den 1. november 2014. Ligeledes markerer vi tydeligt indekserne for den dato.

Her er matematikdelen. Vi finder

procentændringen

mellem de to indekser. Lad os starte med PPI-Commodities Final Demand (tabel 1). Matematikken går som følger: Indeks ved brugsdato for genoprettelse 110. 9

Nov 2014	Indeks ved indløbsdato for den oprindelige komponent	106. 6
september 2011	Procentændring mellem de to indekser	0. 040337711
= (110. 9-106.6) / 106. 6	Udtryk dette som en procentdel.	4. 0338%
	Ved brug af PPI-Commodities Final Demand har jeg en ændringshastighed (R	FD

) svarende til 4. 03%. _{Lad os gøre det samme, denne gang for} PPI-varer færdige varer

(tabel 2). Indeks ved indstillet dato for genoprettelsen 198. 1

Nov 2014	Indeks ved indløbsdato for den oprindelige komponent	192. 6
september 2011	Procentændring mellem de to indekser	0. 028556594
= (198, 1-192, 6) / 192. 6	Udtryk dette som en procentdel.	2. 85566%
	Ved hjælp af PPI-varer færdige varer har jeg en ændringskoefficient (R	FG

) svarende til 2. 86%. _{Vi har nu fundet to forskellige diskonteringsrenter (R FD} og R FG

). Da IRS giver os mulighed for at bruge en rimelig metode, skal jeg finde ud af, hvilken metode der vil være mest rimelig for min klient. (Vi gør det i trin 4 nedenfor.) Når vi først har valgt, hvilket indeks der skal bruges, noterer vi det i klientens permanente fil, så vi vil huske at bruge den samme metode, når vi foretager yderligere partielle dispositioner på samme leje ejendom. _{Vi er nu færdige med trin 2A.} Trin 2B: Brug af ændringshastigheden, reducer nutidens omkostninger tilbage til dens historiske omkostninger _{Der er to matematisk ækvivalente måder at beregne rabatten på.} Opdeling af udskiftningskostnaden med 1 + R; eller

Multiplicere udskiftningsomkostningerne af PPI for den måned, der oprindeligt blev sat i brug og opdelt af PPI for de måneder, den blev udskiftet.

Begge skal resultere i det samme svar. For kortfattet vil jeg kun vise dig den første metode.

Udskiftningspris (RC) = $ 12.000

Ændringshastighed (R) er enten R
FD

= 4. 03% eller R FG

= 2. 86% Hvis R = R FG

= 2. 86% _{RC / (1 + R) )} 12.000 / (1 + 4. 03%) _{12.000 / (1 + 2. 86%)}

12.000 / (104.33%)	12.000 / (102.86%) 11, 535. 1341	11666. 3426 _{Historiske omkostninger ved det oprindelige tag er} $ 11, 535
$ 11, 666	Så hvad siger vi her? Ud af bygningens samlede omkostninger (oprindelig 250, 000), $ 11, 535 eller $ 11, 666 af det er allokeret til det oprindelige tag. Vi baserer dette på at tage de faktiske omkostninger til at erstatte taget ($ 12.000) og diskontere denne pris tilbage ved hjælp af en af to foranstaltninger i Producentprisindekset. Hvilken metode vil være bedre for vores klient? Det vil vi finde ud af i trin 4.	Trin 3: Segregate Basis and Depreciation
Målet her er at adskille det oprindelige aktiv og dets afskrivninger i to aktiver. På den måde kan vi bortskaffe en og holde den anden.	Jeg viser dig resultaterne først, og så snakker vi gennem, hvordan du gør det.	Segregeringsgrundlag og afskrivninger, hvis vi bruger R FD
= 4. 03%	Aktiver	Ujusteret basis
Tidligere afskrivninger (ved udgangen af 2013)	Originalbygning > 250, 000	20, 833

Efter adskillelse:

Bygning (mindre gammelt tag)

238, 465 _{19, 872} Gammelt tag > 11, 535
961
	Ny tag	12, 000
n / a		Segregeringsgrundlag og afskrivninger, hvis vi bruger R FG
= 2. 86%	Aktiver	Ujusteret basis
Tidligere afskrivninger (ved udgangen af 2013)	Originalbygning	250, 000
20, 833	Efter adskillelse:
	Bygning (mindre gammelt tag)	238, 334

19, 861

Gammelt tag _{11, 666} 972
>		Nyt tag
12, 000	n / a	Bemærkning: Bygningsgrundlag og afskrivningstal (mindre gammelt tag) plus det gamle tag tilføjer tallene for originalen bygning. (Det vil sige 238, 465 + 11, 535 = 250, 000 for basisen og tilsvarende 19, 872 + 961 = 20, 833 for den tidligere afskrivning i diagrammet under anvendelse af R FD
ovenfor). Vi har ikke tabt noget grundlag eller nogen afskrivning. Vi har kun opdelt det oprindelige beløb i to separate aktiver.	Hvorfor er der tidligere afskrivninger inden udgangen af 2013? Fordi vores skatsoftware vil beregne afskrivningerne for 2014, når vi har indført aktiverne korrekt.	Hvordan får man disse tal? Første linje, der vedrører den oprindelige bygning, der kommer fra vores skatteprogram eller fra kundens afskrivningsplaner i deres afkast for sidste år.
Grundfiguren for det gamle tag: Vi har brug for det matematik ovenover. Bemærk 11, 535 figuren for det gamle tag. Dette er R	FD	ovenfra. Vi kunne også bruge R
FG		Grundlaget for bygningen mindre tag: Vi tog det oprindelige grundlag og trak det gamle tag af.
Afskrivningstallene for bygningen mindre gammelt tag og for det gamle tag: Der er to metoder til at finde ud af det.Der er William's metode. Og der er Phil Zamans metode. William's metode går som følger:	Deltag historiske omkostninger af det gamle tag med de samlede oprindelige omkostninger for at få en procentdel,	Derefter multiplicere det med de oprindelige afskrivningsstal for at finde de afskrivninger, der tilskrives den udskiftede komponent.
Og Zamans metode? Beregn afskrivninger for bygningen med mindre gammelt tag og til det gamle tag.	Jeg har beregnet det begge veje. Ved hjælp af min metode fik jeg $ 961. 23 afskrivninger tilskrives det gamle tag. Ved hjælp af Zamans metode fik jeg $ 961. 24 afskrivninger tilskrives det gamle tag. Så efter afrunding resulterede begge i samme svar: $ 961. Mens min metode fungerer godt, fordi vi kan lave matematikken i et regneark, tror jeg, at Zamans metode er teknisk den korrekte måde at gøre dette på.	Her er en praktisk

Afskrivningsberegning _{Jeg fandt på internettet, mens jeg undersøger denne artikel. Bogmærke dette, da det vil komme til nytte mere end én gang.} // www. calculatorsoup. dk / regnemaskiner / finansielle / afskrivning-ejendom-realestate. php

Trin 4: Beregn gevinst eller tab ved delvist disposition

Her er resultaterne, og så graver vi i detaljerne.

Hvis R = R FD _{= 11, 535} Bruttoudbytte -0-

(materialer blev skrabet)

Omkostningsgrundlag for komponent

11, 535

Mindre forudgående afskrivning

(961)
Mindre aktuelle afskrivninger

-0-

Lad os antage nul for nu



		Hvis R = R FG	= 11, 666
Bruttoudbytte		-0-	(materialer blev skrabet)
Omkostningsgrundlag for komponent	11
	Mindre aktuelle afskrivninger	-0-
Lad os antage nul for nu < Justeret grundlag 10, 694
	Gevinst eller tab		(10, 694)

> Bemærk: Jeg ignorerer afskrivninger for indeværende år. Hvorfor? For vores umiddelbare formål lige nu skal vi finde ud af, hvilken rabatmetode der vil fungere bedre for vores klient. Og det kan vi gøre i et regnearksprogram. Når vi laver den faktiske gevinst / tabsberegning, beregner vores skatsoftware det nuværende års afskrivninger og sætter det på de rigtige steder.	Se på de to resultater. Afhængigt af hvilken metode vi vælger til diskonteringsrenten (R), har vi tab enten på $ 10, 574 (ved brug af det sidste efterspørgselsindeks) eller på $ 10, 694 (ved brug af indekset Færdigvarer). Hvilket vil være bedre for denne særlige klient? Tabet på $ 10, 694.	Jeg noterer mig i klientens fil, som vi valgte at bruge PPI-Commodities Finished Goods til beregning af delvise dispositioner på denne udlejnings ejendom. Og nu overfører jeg de relevante beregninger (ved hjælp af R	FG
) til skatteprogrammet.	Lad os nu tænke på, hvad der sker.	Færdigvareindekset resulterede i et bedre resultat for denne særlige kunde.Er der en måde, jeg kunne have spyttet op i beslutningsprocessen, så jeg ikke behøvede at gøre så meget matematik? Jeg bemærker at (R FD	) er 4. 03% og (R FG
) er 2. 86% over den relevante tidsramme i dette eksempel. Færdigvareindekset, der havde en lavere forandringshastighed, resulterede i et større historisk grundlag og et større tab. Jeg hypoteser, at den ændring, der er lavere, vil resultere i et større historisk grundlag og dermed et større tab. Jeg vil fortsætte med at køre beregningerne begge veje, indtil jeg finder ud af om dette er en sand sætning eller ej.	Lad os sætte dette helt	Vores klient erstattede taget på hans udlejningsejendom. Det kostede $ 12, 000 at sætte på det nye tag. Vi har beregnet, at prisen på det gamle tag var $ 11, 666 ved at diskontere udskiftningsomkostningerne ved producentprisindekset. I dette scenario har PPI for færdige varer været den mest fordelagtige diskonteringsrente. Ved hjælp af den historiske pris adskiller vi basis og afskrivninger i forbindelse med det gamle tag fra bygningen. Vi holder resten af bygningen på bøgerne og afskriver som normalt. Vi bortskaffer det gamle tag, hvilket resulterer i et tab på $ 10, 694. Vi tilføjer det nye tag til den faste aktivafdeling i vores skatteprogram og begynder at afskrive den.	Hvordan fungerede dette for vores klient? Ikke alene fik vores klient et tab på $ 10, 694 på side 1 i Form 1040, men det reducerede også hans indkomst for de begrænsede passive aktivitets tab, hvilket igen øgede, hvor meget et passivt tab blev trukket i år. Denne øgede passiv aktivitet tab reducerede yderligere hans indkomst. For en kunde i 28% skatkonsollen kan vi forvente, at skattebesparelsen fra en delvis disposition er 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Men fordi vi sænket indkomsten nok til at tage mere passive aktivitetsforløb, er de faktiske skattebesparelser arbejdede ud til at være omkring $ 4, 000.
Så hvis du tænker, dreng, er det helt sikkert en masse matematik. Måske vil du lægge ekstra penge i din klients lomme motiverer dig til at afbrænde dit regneark og knuse nogle tal.	Yderligere læsning af emnerne om afregning af reparationer, delvist dispositioner og det nye "reparationsreglement":	For yderligere oplysninger om partielle dispositioner, se Steve Nelsons artikel, Partielle dispositioner og New Tangible Property Regulations på	Evergreen Small Business
	For en oversigt over "reparationsreglementet", se min artikel, fradragsreparationer og vedligeholdelsesudgifter.	IRS forlænger tid til at foretage sene valg af partielle aktiver (Parker Tax Publishing, 29. september 2014).	Et uddybende udseende: IRS-udgivelser Detaljerede ofte stillede spørgsmål, der forklarer reparationsforskrifter (Parker Tax Publishing, 14. marts 2015).

Materielle ejendomsbestemmelser - Reparation Regs Vejledning og Ressourcer (AICPA. Org).

Hvad skattepligtige skal vide for at overholde de endelige bestemmelser om materielle ejendomme (

Skatterådgiveren, _{AICPA. Org, 1. april 2015).} Endelige sæt af reparationsreg. Udstedt (

Skatterådgiveren, AICPA. Org, 1. november 2014). _{Fo. Govern dispositioner af afskrivningsberettigede ejendomme (Journal of Accounting, 13. august 2014).} Sidste skat år til skadeforløb på forudgående 2014-partielle dispositioner (Moss Adams, november 2014). _{T. D. 9689, Vejledning vedrørende bortskaffelse af materielle afskrivningsaktiver (IRS. Gov)} Offentliggørelse 544, Salg og andre disponeringer af aktiver (IRS. Gov)

Delvise dispositioner af materielle afskrivningsaktiver

Forestil dig et tag. (Ja, det er et af de eksempler, som IRS giver i sine endelige bestemmelser, plus det er let for os at forestille os, så det er det eksempel, vi skal holde fast ved.) FYI for den fulde tekst af disse forskrifter,

"Jeg har ikke tid til matematik", fortalte en CPA mig i begyndelsen af april. Forståelig.

Mål omkostningerne ved udskiftningsegenskaben

En skatteyder har en boligleje. Her er de relevante fakta:

kan vi enten bruge

Begge skal resultere i det samme svar. For kortfattet vil jeg kun vise dig den første metode.

-0-

Bog Værdi og netto materielle aktiver

Udarbejder en budgetoversigt for direkte materielle indkøb

Materials ETFs | Liste over Materielle Exchange Traded Funds

Delvise dispositioner af materielle afskrivningsaktiver

Video: Biblical Series I: Introduction to the Idea of God 2025

Forestil dig et tag. (Ja, det er et af de eksempler, som IRS giver i sine endelige bestemmelser, plus det er let for os at forestille os, så det er det eksempel, vi skal holde fast ved.) FYI for den fulde tekst af disse forskrifter,

"Jeg har ikke tid til matematik", fortalte en CPA mig i begyndelsen af ​​april. Forståelig.

Mål omkostningerne ved udskiftningsegenskaben

En skatteyder har en boligleje. Her er de relevante fakta:

kan vi enten bruge

Begge skal resultere i det samme svar. For kortfattet vil jeg kun vise dig den første metode.

-0-

Valg af editor

"Jeg har ikke tid til matematik", fortalte en CPA mig i begyndelsen af april. Forståelig.