Du kan købe uden penge ned - men skal du?

At købe et hjem uden nedbetaling tager sig af en af ​​de vanskeligste dele af et boligkøb: nedbetalingen. Det er svært at spare så mange penge, og det er skræmmende at sætte det hele ind i et hjem, når der er andre behov og anvendelser til de penge. Du kan helt sikkert finde långivere, der ikke tilbyder penge ned lån, men det er vigtigt at forstå fordele og ulemper ved disse lån.

Sådan køber du uden penge ned

Regeringslånsprogrammer er din bedste løsning.

Når den amerikanske regering garanterer långivere mod tab, er de mere tilbøjelige til at godkende lån uden nedbetaling. Men du skal stadig kvalificere dig for disse lån. Hvis du ikke gør konventionelle lån, kan det være en mulighed, eller du skal i det mindste lave en lille forskudsbetaling på dit hjem.

VA-lån er tilgængelige via U. S. Department of Veterans Affairs (VA). Servicemembers, veteraner og kvalificerede ægtefæller kan købe et hjem med nul procent ned. Disse lån har ikke månedlige realkreditpræmier, så månedlige betalinger kan forblive relativt lave (men når du køber med nul ned, vil dine betalinger være høje). Talrige långivere i USA kan yde disse lån, så tal med et realkreditmægler eller finansinstitut at ansøge om. Långivere konkurrerer om din virksomhed, så sammenlign tilbud fra flere forskellige kilder. De vil alle have forskellige renter og lukkekostnader.

USDA-lån støttes af U.S.A. Department of Agriculture (USDA) og er designet til at fremme boligejendom i landdistrikter.

Disse lån har indkomstgrænser, selv om du typisk kan tjene op til 115 procent af den amerikanske median familieindkomst (eller bruge en statslig foranstaltning) for at kvalificere sig til lånet. Som med VA-lån skal långivere deltage i USDA-programmet, men der er masser af realkreditmæglere og banker at vælge imellem.

Få tilbud fra flere långivere og sammenlign omkostninger, før du beslutter.

Andre kilder

Hvis du ikke kvalificerer dig til et VA eller USDA-lån, kan du muligvis købe uden penge ned ved hjælp af andre kilder (eller du skal måske lave en lille forskudsbetaling). I år tidligere var det lettere at købe uden nedbetaling. Efter realkrisen er det ikke så nemt.

Nedsættelsesbevillinger og bistand kan hjælpe dig med at købe effektivt med en nul procent forskudsbetaling. Teknisk set foretager nogen en forskudsbetaling, men det er måske ikke dig. Søg efter lokale organisationer, som du kan kvalificere dig til, og spørg en lokal afdeling for bolig og byudvikling (HUD) for eventuelle tilgængelige ressourcer. Nogle første gang homebuyer programmer kan også være nyttige. Disse programmer er svært at finde og sværere at kvalificere sig til. Men hvis du er den rigtige pasform for en organisation, kan du muligvis få den hjælp, du har brug for.

80/20 lån , også kendt som piggyback-lån, giver dig mulighed for at købe ved hjælp af to lån. Før finanskrisen var denne strategi en populær strategi. I dag skal du have den rigtige kredit- og indkomstprofil for at kvalificere dig. For at bruge denne fremgangsmåde vil du få et første pant for 80 procent af boligens værdi (giver dig et 80 procent lån til værdiforhold for den del, hvilket betyder at du ikke behøver at betale privat pantforsikring).

De resterende 20 procent kommer fra et andet pant, du får samtidig med dit første pant. Det andet lån vil have en højere rente, men låntagere forsøger typisk at betale lånet hurtigt. Tjek med lokale banker og kreditforeninger for at se, om de tilbyder 80/20 lån og for at finde ud af, hvad kravene er.

Privat långivere kan være villige til at låne dig 100 procent af et hjem købesum. Disse kan eller ikke være professionelle långivere. I mange tilfælde kommer disse lån fra familiemedlemmer, som bare vil hjælpe (de er ikke i udlånsvirksomhed). Hvis du går den rute, skal du bruge en skriftlig aftale, så alle forstår (og har dokumenteret) detaljerne i dit arrangement. Rådfør dig med en lokal advokat, ejendomsekspert og revisor før du underskriver aftalen, da du vil følge alle gældende love (og du kan muligvis få skat eller andre fordele, hvis du sætter tingene op korrekt).

Hvis du er heldig nok til at have den mulighed, kan det være en win-win-situation, men alle har brug for at vide, hvad de kommer ind på.

Det kan være bedst at foretage en forskudsbetaling

Appellen med at købe uden penge er åbenlys: Du behøver ikke en stor sum penge, du kan bruge dine besparelser til møbler og reparation af hjemmet, og du kan nok købe hurtigere end senere. Men der er flere ulemper ved at låne hele købsbeløbet.

Højere månedlige betalinger: Jo større dit lån er, desto højere er dine betalinger, og du vil blive fast ved den pågældende betaling for lånets løbetid. For at se, hvordan tallene fungerer, skal du beregne betalingerne på ethvert lån, du overvejer. Prøv at bruge større og mindre lånebeløb (en nedbetaling reducerer lånebeløbet) for at se, hvor meget det betyder noget. Når du sidder fast med en stor betaling, har du færre muligheder i fremtiden. Eventuelle skader, jobændringer eller andre overraskelser vil være sværere at undgå.

Højere renteomkostninger: Låner 100 procent af et hjems værdi vil øge de samlede omkostninger ved dit hjem. Du behøver måske ikke at skrive en check i dag, men du betaler mere interesse for dit lån, end du ville have betalt med en sund forskudsbetaling. Denne forskel i interesse kan beløbe sig til titusindvis af dollars i løbet af lånets løbetid. For at se nogle af disse numre, se på lånets amortiseringskort for eventuelle lån, du overvejer.

Privat boligforsikring (PMI): Når du låner mere end 80 procent af dit hjems værdi, skal du betale PMI, som beskytter din långiver. Den eneste fordel du får ud af denne betaling er muligheden for at købe uden penge ned (herunder fordele og ulemper, der diskuteres her).Denne udgift kan tilføje tusinder eller mere til din samlede levetid, og det øger din månedlige betaling yderligere.

Boligprisfaldet: Ideelt set vil dit hjem få værdi over tid. Men det sker ikke altid - hjem mister værdi, og du kan blive tvunget til at sælge med tab. Hvis det sker, kan du skylde mere hjemme, end det er værd. For at komme ud af dit lån skal du foretage en betydelig betaling til din långiver, og det er aldrig en velkommen begivenhed.

I væsentlig grad tager du en betydelig risiko, når du køber uden penge ned. Din indkomst skal forblive den samme eller øge, og dit hjem skal øges i værdi hurtigere, end du bløder kontant. Vi tror alle, at tingene vil ske, men mange, før du er blevet bevist forkert.