Hvordan man udlejer skat til investeringsformål gennem lejere i fælles 1031-udvekslinger.

Af C. Grant Conness, formand, 1031 Alternativgruppe

Er du træt af de midnatlige vedligeholdelsesopkald og slidt af hassling med dine lejere? Måske er du frustreret, fordi du jager lejekontroller og reparatører? Måske vil du virkelig gerne sælge din leje eller lille lejlighedsbygning, men du frygter skattemæssige konsekvenser. Faktisk har du måske tænkt på at købe et stykke et nyt indkøbscenter, men du kan bestemt ikke svinge købet ved at betale kontant og har aldrig faktisk betalt kontant til et hjem.

Hvis det lyder som dig, her er de gode nyheder. Ved at udnytte en 1031 Lejere i Common Exchange, kan du sælge denne leje eller lejlighedskompleks, undgå kapitalgevinstskatten og stadig holde dine penge til at fungere for dig. Lejere i almindelighed, kendt som et TIC, er en af ​​de bedste måder en investor kan deltage i ejerskab af en eller flere højkvalitetsegenskaber, samtidig med at der bevares rigdom og undgår hovedpine i ejendomsadministration.

Lejere i almindelighed 1031 Exchange tillader diversificering

For eksempel, at du sælger en fourplex, som du har ejet i 15 år, og du har en egenkapital på $ 400, 000. Afhængigt af mængden af gæld du stadig fortsætter med, købsprisen på din nye investering kunne være omkring en million dollars. Selvom det er mange penge, kan du stadig ikke kvalificere dig til at købe en virkelig god ejendom alene. Men hvis du beslutter dig i stedet for at investere i et TIC, kan 400.000.000 af egenkapitalen købe en million dollar interesse i en $ 30.000.000 institutionel karakter ejendom.

En lejere i fælles 1031 Exchange tillader diversificering blandt flere forskellige egenskaber på forskellige geografiske steder. Du kan investere i et lager eller opbevaringsenheder, et high-end hotel eller et kontorkompleks, et hospital eller en lejebolig eller en lejlighedskompleks, der er værdsat i millioner.

Denne diversificering kan reducere risikoen for din investeringsportefølje og kunne potentielt øge dens værdi.

Spørg en betroet investeringsrådgiver og ikke den person, der sælger dig investeringen.

TIP: Før du investerer i 1031 Lejere i Common Exchange, skal du sørge for, at en betroet advokat gennemgår papirarbejdet og gør din due diligence. Dette omfatter en mulig undersøgelse af den enhed, der sælger sikkerheden, herunder at sikre, at virksomheden er korrekt licenseret. Der er mange skurke, få rige hurtige seminarskammere, der arbejder i denne ende af virksomheden.

IRS-regler for lejere i fælles 1031-udveksling

IRS-reglerne for en 1031-børs skal følges omhyggeligt for at udskudte gevinster og afskrivninger genindvindingsafgifter. Den afståede ejendom skal have været holdt for investering eller brugt i ejerens handel eller forretning.

Fem generelle krav til en potentielt succesrig TIC 1031 Exchange er:

1. 100% af provenuet fra salget skal geninvesteres, og værdien af ​​den kommercielle erstatningsejendom skal være lig med eller større end den afståede ejendom.
2. En kvalificeret mellemmand bliver den udpegede sælger og besidder alle provenuet af salget af den afståede ejendom.
3. Der er en 45-dages identifikationsperiode, hvor mindst tre "lige-lignende" erstatningsegenskaber skal identificeres skriftligt.
4. Reglen om 200% angiver, at et hvilket som helst antal udskiftningsegenskaber kan identificeres, men deres samlede værdi må ikke overstige 200% af den overførte ejendoms værdi.
5. Hvis reglen om tre ejendomme og 200% reglen ikke finder anvendelse, skal den samlede markedsværdi af de kommercielle ejendomme, der skal erhverves i børsen, omfatte mindst 95% af den samlede markedsværdi af alle de identificerede egenskaber.

Redigeret af Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.

Af C. Grant Conness, præsident, 1031 Alternativgruppe

Når erstatningsejendommen er valgt, har investoren 180 dage fra den dato, den overførte ejendom blev overført til køberen for at lukke den nye ejendom. Hvis forfaldsdagen på investorens afkast med eventuelle udvidelser for det skatteår, hvor den afståede ejendom blev solgt, er tidligere end 180-dages perioden, skal 1031-udvekslingen være afsluttet senest den dato.

Investorer skal også huske, at en del af denne 180-dages periode allerede er blevet brugt i løbet af 45 dages identifikationsperiode. Der er ingen udvidelser og ingen undtagelser fra 45-dages regel, som omfatter weekender og helligdage. Hvis fristen overskrides, kan hele udvekslingen diskvalificeres, og straffe og skatter følger.

Hvis en investor køber en brøkdel af interesse i mere end en ejendom, er det tilrådeligt at sikre, at de planlagte afslutningsdatoer er inden fristens udløb.

Lejere i fælles børs og titelforsikring

Som ejer i en TIC modtager du en særskilt gerning som en lejer til fælles og en titelpolitik, der sikrer din procentandel af ejendommen. Du har samme rettigheder som enhver anden enkelt ejer.

Likviditetspotentiale hos en lejere i almindelighed 1031 Exchange

Der er potentiale for indtægter i forhold til dit brøkdelige ejerskab, hvilket potentielt kan være større end det pengestrømme du modtog fra dine tidligere investeringer.

Kontantstrømmen kan blive opvejet af afskrivningen af ​​dit grundlag i det nye køb.

Du deler også i eventuelle pro rata-appreciering af ejendommen, hvis den til sidst sælges. En TIC betragtes som et værdifuldt planlægningsværktøj, da dine arvinger bør få et forstærket grundlag for din død.

Redigeret af Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.

Af C. Grant Conness, præsident, 1031 Alternativgruppe

I løbet af midten af ​​slutningen af ​​1990'erne foretog investorer mange henvendelser til IRS, hvor der blev anmodet om forhåndsafgørelser om, hvorvidt en udelt (fraktioneret) lejere af fælles interesse I fast ejendom var en virksomhed berettiget til udskudt skat i henhold til § 1031.

Som svar var i oktober 2000 udstedte IRS Procedure 2000-46. Denne procedure udtrykte bekymring for, at nogle lejere i fælles relationer kan betragtes som partnerskaber for føderale skatteformål og derfor ikke er berettiget til 1031 overvejelse.

IRS gjorde det klart, at det ikke længere ville udstede forhåndsafgørelser. Denne beslutning blev ophævet i marts 2002 efterfulgt af indtægtsprocedure 2002-22.

Kendt som "Rev. Proc.", Indtægtsprocedure 2002-22 udgjorde 15 point, som ville blive gennemgået af IRS når "i betragtning af en anmodning om en afgørelse om, at en uinddelt brøkdel af interesse i udlejningsejendomme er ikke interesseret i en forretningsenhed " - hvilket betyder, at et partnerskab, der ikke ville kvalificere, kunne sætte udvekslingen i fare for en revision og skattemæssige konsekvenser.

Det vil dog stadig være umuligt at opnå en forskudsbeslutning. Meget af de oplysninger, der kræves for en IRS-anmeldelse, er ikke engang tilgængelig, før sponsoren er klar til at erhverve ejendommen, lukke lånet og sælge interesser til lejerne til fælles. Derfor er årsagen til, at de fleste sponsorers råd udsteder en "skal" eller "vil" skatteudtalelse, der er indeholdt i memorandummet om privat placering.

Retningslinjer for indkomstprocedurer for lejere i fælles 1031-udvekslinger

Rev. Proc. etableret klare retningslinjer for strukturen, finansieringen og ledelsen af ​​en lejere i fælles ejerskab. Det giver mulighed for 2 til 35 medejere, selvom sponsorer og långivere kan fastsætte lavere grænser for nogle ejendomme, som normalt er mellem 10 og 25 investorer.

En mand og en kone bliver undertiden behandlet som en enkelt enhed (afhængigt af statsloven), og ingen af ​​medejerne har ret til at indgive selvangivelser som et partnerskab. Hver medejer har ret til at sælge eller opdele sit brøkdelige ejerskab, men kun efter at have tilbudt det til salg til de andre. Der er en forholdsmæssig deling af overskud og også gæld (pant).

Med disse klarere retningslinjer begyndte TIC-industrien alvorligt og tiltrak et større antal nye sponsorer, mæglere / forhandlere og registrerede reps på markedet. Siden 1990'erne har der været stor interesse for lejere i fælles 1031-udvekslinger. Faktisk har væksten i egenkapitalen svampet 550% i TIC'er fra 2002 til 2004. Den samlede værdi af TIC-investeringer, der blev lukket i 2007, anslås til at være over $ 8. 5 mia. Nogle siger, at dette tal er endnu højere - når op til 10 mia. Dollars (når der indgår gearing).

Lejere i fælles tilbud til akkrediterede investorer

Det store flertal af TIC-tilbud er kun foretaget til "akkrediterede investorer", hvilket betyder at visse finansielle kriterier skal opfyldes.

1. Enkelt investorer (eller i kombination med en ægtefælle) skal have en nettoværdi på over 1 million dollars.
2. En årlig indkomst på 200.000 $ de sidste 2 år med forventningen om, at dette vil fortsætte.
3. En fælles indkomst med ægtefælle på $ 300.000 i løbet af de sidste 2 år med forventning om ingen ændring.
4. En virksomhed som en LLC, Partnership eller Corporation skal have aktiver på mindst $ 5 mio., Eller hvis aktiverne er mindre end $ 5 mio., Skal hver investor være akkrediteret som individ.

Redigeret af Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.

Af C. Grant Conness, præsident, 1031 Alternativgruppe

En investor kan få værdifuld assistance i at finde en erstatningsejendom fra en af ​​de mange virksomheder, der specialiserer sig i håndtering af 1031 udvekslinger og lejere i fælles 1031-udvekslinger. Disse TIC-specialister har adgang til et stort antal investeringsejendomme og har ofte gennemført forskellige niveauer af due diligence, herunder prissammenligninger, oplysninger, nettoindkomst, ledighedsrapporter mv.

Normalt har sponsorfirmaerne brugt enorme mængder penge strukturere disse ejendomstilbud for at sikre, at de opfylder IRS krav til en TIC 1031 Exchange. Sommetider binder sponsoren en ejendom med en købsaftale og udarbejder derefter udbudsdokumenterne, ofte kaldet Private Placement Memorandum, (PPM), som derefter markedsføres via mæglerhandlere. Et par sponsorer lukker på ejendommen før markedsføring, men det kan være dyrere på grund af transportomkostninger.

Evaluering af en registreret investeringsrepræsentant

• Vælg en registreret investeringsrepræsentant, der er specialiseret i TIC-investeringer. Dette skal ske, før du sælger din investeringsejendom.
• Evaluer nogle mulige udskiftningsegenskaber. Som du gør med din registrerede investeringsrepræsentant, bør du undersøge sponsorerne for hvert tilbud. Hvad er deres track record? Er infrastrukturen i deres forretningsorganisation tilstrækkelig? Er deres hovedpersoner, personale og ledelse kvalificeret?
• Sørg for, at din investeringsrepræsentant har en licens i serie 7 eller serie 22 sammen med enten en serie 63 eller serie 66-licens. Han / hun skal også opleves i erhvervsejendomme og have en dokumenteret track record for succesfulde TIC-udvekslinger.

Spørgsmål til at spørge sponsorfirmaer

• Er sponsorens program godt struktureret og retfærdigt for investorer?
• Er tilbuddet omhyggeligt, lovligt og mekanisk, med de korrekte oplysninger?
• Er målene, der er skitseret i dokumenterne, opfyldt?
• Er de risici, der er forbundet med investeringen, klart angivet?
• Er programmet med sine aktiver oprettet med stor sandsynlighed for at nå målene?
• Er de forventede mål rimelige på baggrund af fakta?
• Hvilke garantier og reserver er på plads?

En lejere i fælles 1031 Exchange giver en investor mange muligheder, når man leder efter udskiftningsegenskaber.

Der kræves normalt en kapitalinvestering på mindst $ 100.000, men hvert ejendomstilbud vil have et minimum, der er bestemt ved at dividere den samlede egenkapital med det mulige antal TIC-interesser.

Hvert PPM-tilbud skal evalueres, analyseres og sammenlignes med andre konkurrencedygtige forslag. De tidligere, nutidige og fremtidige forventede udgifter, lejers økonomiske oplysninger, lokalisering og miljøproblemer bør undersøges og indeholde en undersøgelse af ejendomsmarkedet for ejendomsmarkedet.

Redigeret af Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.

Af C. Grant Conness, formand, 1031 Alternativgruppe

Nogle virksomheder, der håndterer TIC'er, har gennemført due diligence på en række forskellige investeringsejendomme. For at gøre dette fuldfører de registrerede investeringsrepræsentanter den due diligence i deres firma, normalt gennem deres due diligence afdeling; mens andre søger ydre tjenester af "due diligence consultants" og advokater.

Types af lejere i almindelighed 1031 Udvekslinger

1031 Lejer i fælles udvekslinger kan struktureres på mange forskellige måder, og disse muligheder kommer ofte sammen med forvaltning og finansiering på plads.

Der tilbydes undertiden et non-recourse-lån, hvilket forhindrer långiveren i at gå efter låntagerens øvrige aktiver i tilfælde af misligholdelse. Långiverens sikkerhed i lånet er begrænset til ejendommens værdi.

Men nogle långivere har for nylig begyndt at kræve, at en ansvarlig enhed underskriver ansvaret, såfremt de lejer, der modtages fra ejendommen, ikke bruges til at tilbagebetale lånet, men i stedet afledes til reparationer mv. Andre långivere har fastsat, at en TIC og nogle gange hver enkelt køber skal garantere långiveren mod fremtidige miljøproblemer. Investorer opfordres til nøje at undersøge lånedokumenter og PPM for at undgå muligheden for ansvar langt over deres oprindelige investering.

Når du udfører due diligence på TIC-programmer, bør investorer omhyggeligt sammenligne strukturen og overensstemmelse med 15 Rev. Proc. retningslinier. En transaktion, der væsentligt afviger, kan medføre, at IRS udelukker det og dermed underkaste investorerne fremtidige skattemæssige konsekvenser.

Tilbud er struktureret med et dokument underskrevet af hver ejer, der giver sponsoren tilladelse til at håndtere den daglige ledelse af ejendommen. Der kan være en mesterleje eller en administrationsaftale, der indeholder afvigelser i den måde, lejemål og indsamlede midler spredes til TIC-medejerne.

Tilbud kan også indeholde lejere i fælles aftale, som beskriver forholdet mellem den enkelte investor og de andre TIC-medejerne. En TIC kan også være struktureret som en Special Purpose Entity (SPE), hvor ingen personer er opført som ejere. Under et SPE køber og ejer et enkelt aktieselskab TIC-interessen. Denne struktur giver et ekstra ansvar for beskyttelse af medejere og långivere. Normalt er TIC-sponsoren ikke ansvarlig for forvaltningen af ​​investeringen, og uafhængig ledelse skal være ansat.

Er lejere i fælles udvekslinger værdipapirer eller fast ejendom?

Mest sponsorer behandler TIC-investeringer som værdipapirer, fordi de opfylder definitionen på en sikkerhed, enten i den stat, hvor ejendommen er eller i de forskellige stater, hvor sponsoren har til hensigt at tilbyde den til salg. Det betyder, at kun licenserede værdipapirhandlere kan markedsføre disse investeringer med tilsyn af SEC. Alle TIC-interesser, herunder de værdipapirer, overføres dog med gerning, og de fleste stater klassificerer dem som fast ejendom.

Spørgsmålet om, hvorvidt en ejendomsinvestering er en sikkerhed, kan være kompleks, og spørgsmålet giver anledning til stor uro.

Mens køb af en TIC-rente er en ejendomshandel i 1031-formål, sælges de fleste som værdipapirer. Det er imidlertid ikke overraskende, at nogle sponsorer fortsat sælger TIC-interesser som fast ejendom og ikke markedsfører dem som værdipapirer.

Eftersom ejendomsmæglere normalt er involveret i salget af den afståede ejendom, synes markedsføring af TIC-tilbud via disse samme mæglere kun logisk, da de er i stand til at identificere potentielle investorer. Konflikten ligger i reglerne i FINRA, (Financial Industry Regulatory Authority) og Securities and Exchange Commission, som forbyder betaling af gebyr eller provision til alle, der ikke har en værdipapirlicens.

Dette regulerer effektivt betalingen af ​​henvisningsgebyrer eller provisioner til ejendomsmæglere. Det er uheldigt, at disse regler, der har til formål at beskytte investorer, ikke opfordrer erhvervssektoren til at præsentere fordelene ved en TIC-transaktion til deres 1031-udvekslingsklienter.

Efterspørgsel efter lejere i fælles 1031-udvekslinger er stærk

En investor bør se en TIC som en ejendom, der vil blive afholdt som en moderat til langsigtet investering. Hvis likviditet er vigtig, bør alternative muligheder overvejes.

Efterspørgslen efter lejere i fælles ejendomme fortsætter med at vokse med hvert passerende år. Det er nok nok at sige, at den hurtige hastighed på TIC-markedet og 1031-udvekslingsprocessen kan være skræmmende for investorer, der ikke er fortrolige med TIC, men mulighederne for overskud og skattebesparelser er enorme.

Værdipapirer, der udbydes gennem et værdipapirfirma, bør tilbyde dig en lignende erklæring, som følger, som du ikke kan stole på:

Dette materiale er hverken et tilbud om at sælge eller opfordringen til at købe nogen sikkerhed. Oplysningerne er kun til diskussion og orientering. Det er ikke meningen at erstatte kompetent lovgivnings-, skatte- eller finansiel planlægningsrådgivning. De gældende skatkoder gælder kun for og vedrører føderal lov. Individuelle stater kan have deres egne ekstra skatkoder. Kontakt venligst den relevante skatte- og advokatvirksomhed i din stat. Disse oplysninger er givet fra kilder, der anses for at være pålidelige, men skal bruges sammen med professionel rådgivning, der er i overensstemmelse med din personlige situation.

Redigeret af Elizabeth Weintraub. På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.