Hvordan ingen låneomkostningslån fungerer

Købs ejendom er dyrt - og du ved, at du bliver nødt til at bruge lidt mere på forbedringer efter at handlen er færdig - så det er fornuftigt, at købere ønsker at holde kontanter til rådighed. Ingen lukningslån kan hjælpe dig med at reducere det beløb, der kræves for at købe et hjem, men de er bestemt ikke gratis lån.

Hvis du er fristet til at bruge et lån uden lukkekostnader, skal du forstå, hvordan de fungerer, hvad afgangene er, og når de giver mest mening.

Ingen gratis frokost

Hver gang du låne penge, bliver nogen betalt. Långiveren tjener renter, der er let nok til at forstå, men hvad med transaktionsomkostninger? Engangsgebyrer for kreditkontrol, vurderinger, oprindelsesgebyrer og søgninger på titler skal betales. Realkreditmæglere tjener en provision, og andre kan optjene henvisningsgebyrer. Hvem betaler, når omkostningerne ikke er tydeligt vist?

Ingen lukkekostnader = "Højere sats"

Når du bruger et nej lukningslån, du , betaler du stadig gebyrerne. Du vil bemærke, at disse lån har højere renter. I stedet for at betale forfra i et fast beløb (ved f.eks. At skrive en check) betaler du lidt ekstra over tid. Omkostningerne bliver tilføjet - i små stykker - til hver månedlig betaling, du foretager.

Det er ikke nødvendigvis en god eller dårlig ting. Spørgsmålet er hvor meget ekstra betaler du måned efter måned - og er det en bedre aftale end at betale alle omkostninger lige nu?

For at finde ud af det, skal du måske lave lidt matematik, og du skal gøre nogle antagelser om, hvor længe du vil holde lånet (før du sælger hjemmet eller refinansierer lån til et andet lån).

Et lån med højere rente betyder, at du får en højere månedlig betaling. Hvis du er nysgerrig efter, hvordan det virker, se hvordan du beregner månedlige betalinger - renten er en vigtig "ingrediens" i den beregning. Sammenlign priserne for lån med og uden afslutningskostnader.

For eksempel kan forskellen være 0. 5% (få faktiske citater fra långivere baseret på dit lån og kredit score for at være sikker på at du arbejder med relevante tal).

På et lån på $ 250.000 vil den månedlige hovedstol og rentebetaling være $ 1342. 05 hvis du låner med 5%. Hvis du støder på op til 5,5% (fordi du ikke betaler lukkekostnader), vil betalingen skifte til $ 1419. 47. I hvor mange måneder er det værd at betale ekstra $ 77. 42 pr. Måned? Det afhænger af, hvor meget lukkekostnaderne er, og hvor meget vil du beholde kontanter i lommen.

Når ingen lukkekostnader er en god ide

Betaling ekstra hver måned er ikke nødvendigvis dårlig. Det kan være det rigtige valg i nogle tilfælde. Selvfølgelig bør du basere din beslutning på det store billede - ikke den overhængende smerte ved at skrive store checks for lukkekostnader i dag.Lån uden lukkekostnader fungerer bedst, når:

• Priserne er høje, og du forventer, at de går lavere snart.
• Du holder kun lånet i nogle år.

Hvis priserne falder i den nærmeste fremtid , kan det ikke være fornuftigt at betale store udgifter i lommen for at låse et højtrentet lån. Du kan måske prøve at betale lidt ekstra hver måned, og derefter refinansiere lånet, hvis priserne falder. Desværre kan du aldrig være sikker på størrelsen, retningen eller timingen af ​​renteændringer, så du skal tage nogle antagelser og tage nogle risici (uanset om du betaler omkostningerne i lommen eller ej).

Hvis du er ganske sikker på, at du vil sælge huset eller refinansiere lånet inden for et par år (fem år eller mindre, lad os sige), så kan det være fornuftigt at springe over at betale lukkekostnaderne for nu. Du betaler den højere månedlige betaling for blot et par år - ikke hele løbetiden på et 30-årigt realkreditlån. Du kan måske vide, at en jobforandring er i din fremtid, eller hvis problemer i din kreditrapport giver dig mulighed for at få et langt bedre lån i fremtiden. Igen er det umuligt at forudsige fremtiden, men du kan altid lave planer og hoved i den retning.

Når det er en dårlig ide

gør det ondt at betale store omkostninger lige nu, men det kan være det rigtige, hvis du kan sætte dig godt op på lang sigt. Sikring af en mindre månedlig betaling i mange år fremover kan hjælpe dig med at vende nogle af livets overraskelser (og bruge mindre samlet, hvis du ender med at holde lånet i lang tid).

Tænk to gange om at tage den højere sats (uden lukkekostnader), når:

• Priserne er relativt lave, og du forventer, at de stiger.
• Du holder lånet i mange år
• Du har råd at købe den billigste sats mulig

Sådan får du det bedste lån

Hvis du er interesseret i ikke lukningslån, skal du overveje alle faktorerne og bruge mindst lidt tid numrene. Ja, det føles som lektier, men det er en vigtig beslutning. Så shoppe rundt.

Du kan ofte få forskellige tilbud fra samme mægler - nogle af dem med lukningsomkostninger og andre med forskellige niveauer af lukkekostnader. Med alle mulighederne foran dig kan du se, at du kan finde et niveau af omkostninger, som er acceptabelt for dig.

Gør nogle sammenligning shopping også. Spørg flere realkreditmæglere såvel som din bank eller kreditforening for citater. Tjek med en online långiver. Du vil opdage, at de strukturerer lukkekostnader forskelligt og kan tilbyde forskellige priser.

Lukning omkostninger er komplekse, og ingen lukning lån er ikke altid så billige som de synes. Sørg for, at du forstår, hvordan lukkeomkostningerne virker, inden du trækker udløseren.