Anslået Hjem Værdier på Zillow

Kunder har spurgt mig så mange gange om estimaterne af værdi på Zillow, at jeg forestiller mig, at alle har undret sig over, om Zillow er præcis med sin Zestimate. Jeg tror den første ting at forstå er, hvad Zillow ikke er. Zillow er ikke i fast ejendom. Jeg ved ikke om nogen ejendomsmæglere, der arbejder på Zillow (endnu ikke alligevel). Det er ikke en offentlig tjeneste som et bibliotek. Zillow er en forretningsside, der er etableret for at lokke øjenkugler, der ønsker at se på boliger og igen at sælge reklamer til ejendomsfolk.

Zillow baserer mange konklusioner om meninger dannet ved at observere data indsamlet fra forskellige kilder. Alle har en mening om noget. Du kan være enig eller uenig. Meninger er ikke fakta. Hvis Zillow havde sin finger på markedet puls gennem sin egen specielle krystalkugle, ville Zillow have forudsagt boligmarkedsbruddet, og det skete ikke. Faktisk var Zillow lige begyndt, da markedet begyndte at smuldre.

Det er som den analogi, der blev givet af Randolph Duke i 1983 Eddie Murphy-film Trading Places , hvor Duke-tegnet forklarer, om markedet går op eller markedet går ned, commodity brokers (og ja, selv virksomheder som Zillow,) vil fortsætte med at tjene penge.

Forståelse Zillows Zestimate

Zillow erhvervede data ved at samle alle de oplysninger om boliger, den kunne finde. Amalgamering er et fancy ord til blanding og sammensmeltning af data fra forskellige kilder til en kilde.

Udført korrekt kan sammenlægning skabe et monopol. Men lad os ikke komme foran os selv. Der findes mange edb-programmer, som kan forudsige værdien af ​​et hjem. Selv ejendomsmæglere bruger edb-programmer, men forskellen er ejendomsmæglere stoler ikke på disse programmer som f.eks. Man kan se kunstig intelligens.

Vi er ikke helt der endnu.

I det mindste ikke for nu kan Zillow ikke forudsige, hvordan en køber vil føle sig, når hun kommer ind i hjemmet. Zillow kan ikke fortælle om interiøret er blevet opdateret, hvis håndværk er overlegen, eller om de anvendte materialer er ringere eller om en skole rundt om hjørnet har nedsat værdi af boliger, der støtter fodboldbanen eller et andet antal faktorer ejendomsmæglere og appraisers bruger, når de kender kvarteret og har inspiceret hjemmet i person.

Hvordan agenter ankommer til et skøn over værdi

Jeg taler ikke for alle ejendomsmæglere, men jeg har været i virksomheden i mere end 40 år og har et tilstrækkeligt, hvis ikke over gennemsnittet niveau af kompetence. Når jeg begynder at vurdere en ejendom, er det første, jeg gør fra min computer, at studere hjemmet fra en satellit på Google. Jeg bemærker, om det går op på en travl gade, nærheden til kommerciel ejendom eller motorveje, størrelsen af ​​andre boliger i nærheden, vegetationen og landskabspleje, dens orientering mod solen, og hvis jeg er heldig, kan der være et billede af ydersiden plus en gadescene.

Jeg kører også to sæt automatiseret værdiansættelse. Den ene er gennem Realist, et firma ejet af CoreLogic, der er data centreret fra alle salg, herunder ikke-MLS, og vil tage hensyn til omkringliggende hjemme salg varierende 25% eller mindre i konfiguration og type, herunder andre parametre, jeg manuelt etablerer.

Den anden automatiserede værdiansættelse er også baseret på salg trukket direkte fra MLS og beregnet ud fra kvadratmængder, herunder høj, lav, median og gennemsnitsværdier af alle solgte, ventende og aktive lister. Disse to værdier alene er ofte meget forskellige fra hinanden, men brugt sammen kan jeg komme til en række værdier, generelt ikke mere end en 5% forskel. Men det er ikke næsten nok til at etablere værdi.

Bevæbnet med disse oplysninger inspicerer jeg derefter hjemmet og kigger på det gennem køberens øjne, hvordan en vurderer vil se det, og hvor vi skal placeres mod konkurrencen for at drive trafik til hjemmet. Det er ikke usædvanligt, at jeg går ind i et hjem med en forberedt noteringsaftale i hånden og ender med at ændre noteringsprisen manuelt efter at have set hjemme. Automatisering tager ikke plads til personlig vurdering.

Zillow-estimatet for værdibesøg

Zillow hævder aldrig at være 100% nøjagtige hele tiden eller endda 80% nøjagtige det meste af tiden på alle områder. Hvis alle boliger inden for en radius på seks blokke ligner hinanden, siger en suburban underafdeling, der er fyldt med boliger bygget omkring samme år, af samme størrelse og med samme faciliteter, vil et Zillow-skøn være meget mere præcist, måske inden for 10%, fordi der ikke er nok specifikke afvigelser til at smide den af. Andre gange vil det ikke være så tæt på det hele.

Jeg trak fire typiske hjem, som jeg personligt har solgt til at sammenligne med en Zestimate for dig. En ejendom er to huse på en masse i Midtown Sacramento, beliggende på en travl gade nær jernbanesporene og tæt på motorvejsstøj, på tværs fra en kommerciel ejendom. Zillow anslog værdien af ​​det hjem til $ 380, 733, men det solgte til 349.000 $, efter næsten 6 måneder på markedet med stor eksponering. Zillow estimatet var omkring 9% for højt.

Det andet hjem var en brugerdefineret havnefront i pocketområdet Sacramento. Zillow værdsatte det hjem på $ 983, 097. Det solgte til $ 1, 085, 000, hvilket var 10% mere end Zillow estimatet. Hvis sælgerne havde påberåbt Zillow estimatet, ville de have tabt mere end $ 100.000, hvilket ikke er nogen lille ændring.

Det tredje hjem var et rekonstrueret hjem i et eksklusivt område af Davis, Californien, nær universitetet i Davis. Zillow værdsatte det hjem på $ 1, 230, 563, men det solgte for $ 1, 495, 000, og for kontanter var der ingen finansiering involveret. At Zestimate var mere end 20% for lavt.

Det fjerde hjem var et lakefront hjem i Elk Grove, Californien. Igen var Zillow-estimatet for lavt til 488, 711, og det solgte for 16% mere, hvilket indeholdt en købers långivers vurdering på $ 565, 500.

Zestimate er formuleret for at give besøgende på webstedet en række værdier.Det er ikke meningen at erstatte en vurdering eller en fast ejendom professionel mening om værdi. Jeg tager altid en gander ved Zillows værdier, før jeg besøger en sælger, fordi jeg ved, at sælgeren kigger på disse værdier. Ikke fordi der er værdi for mig som professionel i estimatet. Ejendomsmæglere bruger ikke Zillow til at prise et hjem.

Jeg forstår, at nogle agenter vil fortælle deres kunder at se på prisen i Zillow for at retfærdiggøre, hvad en god aftale de får, når de køber et hjem, da Zestimate er meget højere end den faktiske salgspris. Det er en selektiv anvendelse med agenter. Når prisen er til deres fordel, kan de bruge den. Selv banker ved ikke bedre, så i en kort salgssituation for eksempel, når tilbuddet er mere end en Zestimate, kan en kort salgsagent pege på Zestimate for short sale banken.

Alligevel tilbyder Zillow så meget mere for forbrugeren end det zestimale aspekt. Jeg tror, ​​at folk bliver så hængt op på Zestimate, at de overser den rigelige rigdom af informationer på denne hjemmeside, der indeholder hårde fakta, relevante data, sammenlignelige salgs- og nabolandedemografi, som alle kan være uvurderlige for enhver første gangs hjemkøber eller hjemme Sælger i en fast ejendomstransaktion.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.

Fuldstændig information: Elizabeth Weintraub er også Premier Zillow Agent