Foundie Mae Retningslinjer for Short Sales

De Forenede Staters regering havde indtil den 1. november 2012 fortalt, at finansielt strapped husejere skulle stoppe med at foretage deres pantbetalinger og gå ind i afskærmning. Dette kan lyde som noget du ville læse i en science fiction roman, men sandheden er generelt fremmed end fiktion. Over og over, før 1. november har jeg set Fannie Mae, ejet 79,99% af regeringen, krævende en misligholdelse, før den vil godkende en kort salg.

Men det ændrede 1. november.

Fannie Mae's korte historie

Se, Fannie Mae sammen med Freddie Mac er to realkreditlånere, der ejer næsten 3 ud af hver 4 realkreditlån i De Forenede Stater. Fra Fannie Maes ydmyge begyndelse i 1938 - dannet af præsident Franklin D. Roosevelt og Kongressen for at købe realkreditlån på det sekundære marked - til sin offentlige udbud i 1968, skred Fannie Mae at optage overskud før den store realkreditmeltning i 2007. Fannie Mae blev placeret i regeringen konservatorhip i september 2008, under Federal Housing Finance Agency.

Ifølge CNNMoney. com's Bailout Tracker, har Fannie Mae modtaget mere end 200 milliarder dollar fra det Troubled Asset Relief Program (T. A. R. P.) Lad os ikke engang tale om de millioner af dollars af bonusser, der tilbydes til sine ledere, til gengæld for, hvad nogle kritikere kalder fleecing de amerikanske skatteydere.

Hvad er en Fannie Mae Short Sale?

Fannie Mae tilføjer et andet lag til den korte salgsproces.

Sælgeren vil generelt udvise en trussel, og hjemmet vil være på hovedet for at kvalificere sig til et kort salg. Når sælgeren har modtaget et tilbud om at købe den korte salg, sendes tilbuddet sammen med anden kvalificeret dokumentation til sælgerens bank.

Hvis banken blot servicerer lånet, fordi lånet er blevet solgt til Fannie Mae, vil ikke servicebanken behandle det korte salg, men pakken sendes senere til Fannie Mae til godkendelse.

Dette betyder, at selvom sælgerens bank godkender den korte salg, skal sælgeren stadig have Fannie Mae's godkendelse, hvis serviceren ikke har delegeret myndighed. Fannie Mae-salget tager længere tid at lukke.

Kan en sælger forblive nuværende og gøre en Fannie Mae Short Sale?

Svaret synes at være ja. Forud for 1. november 2012 havde forhandlere hos Fannie Mae fortalt mig om og om, at Fannie Mae ikke vil udstede kort salgsgodkendelse, hvis sælgeren ikke er i misligholdelse. Andre investorer som Bank of America og Wells Fargo tvinger ikke sælgeren til misligholdelse og vil give et kort salg, når en sælger er aktuel.

Jeg har erfaring med at arbejde med Fannie Mae-salget i Sacramento. Her er en prøve transaktion. Bank of America godkendte et kort salg i begyndelsen af ​​2012 og sendte pakken til Fannie Mae til anmeldelse.Fannie Mae afviste derefter det korte salg, fordi sælgeren stadig lavede pantbetalingen. Så den følgende måned besluttede sælgeren ikke at foretage en betaling. Sixty dage senere godkendte Fannie Mae den korte salg.

Vil Fannie Mae udskyde en Trustee's Sale, hvis et Short Sale Offer afventer?

Desværre synes svaret at være nej. Når en meddelelse om misligholdelse er indgivet, har Fannie Mae sagt, at det ikke vil stoppe afskærmningsprocessen, mens det overvejer et kort salg.

Hvis den korte salg ikke kan afklares før auktionsdatoen, vil Fannie Mae afskaffe - selv om årsagen til det korte salg ikke er godkendt skyldes forsinkelser hos Fannie Mae.

Er ikke denne forrygende nyhed? På den lyse side, efter den 1. november 2012, har regeringen stoppet med at skubbe sælgere, der ellers ville forblive aktuelle på deres realkreditbetalinger i afskærmning. Desværre, når afskærmningsprocessen er påbegyndt, vil regeringen tage væk en låntagerens hjem, hvis kortsalget ikke kan lukke før salgsdatoen.

* For sælgere, der lukker et kort salg efter 30. juni 2012, hvis sælgeren er medlem af militæret med Permanent Change Orders, vil Fannie Mae tillade sælgeren at forblive aktuel. Nye retningslinjer udstedt af FHFA, effektive 1. november 2012, tillader sælgere med en trængsel at forblive nuværende og stadig gøre en Fannie Mae kort salg.

Hvis du vil finde ud af, om dit lån er afholdt af Fannie Mae, skal du gå til Fannie Mae Loan Lookup-webstedet.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}