Kontrol af arealanvendelse med zoneinddelingskoder og tilladelser

Der er tre grundlæggende elementer i diskussionen om kontrol med arealanvendelse. For detaljer om hver, tag linkene:

• Arealanvendelse - Planen: Kommuner udvikler masterplaner for brugen af ​​deres land-, trafik-, kommercielle og boligområder samt samfundsskoler og parker .
• Zoningskoder: Zoningskoder, love eller forordninger er udviklet til at angive, hvilke arealanvendelser og byggetyper der vil blive tilladt i bestemte områder.

• Zoning Tilladelser: Zoning tilladelser er et værktøj til at håndhæve zoneinddeling ordinances. Der skal gives tilladelse til alle anvendelser og strukturer.

Houston, byen uden Z-ordet

Jeg ville gerne tale om dette, dels fordi Houston, TX er den eneste store by i USA uden zoningordninger. Den anden grund er, at jeg blev født der og boet der indtil efter gymnasiet. Det er en OK by som byer går, men jeg tog af sted for at rejse og kan stadig ikke lide de flade, varme og fugtige aspekter af at bo der. Men tilbage til emnet ved hånden.

Houston har aldrig haft zoningordinancer. Man kan antage, at du vil finde en temmelig forfærdelig situation der, som:

• en høj stigning i et lille kvarter af enfamiliehuse, der hæver sig over dem og uddanner solen.
• et indendørs skydningsområde beliggende mellem et plejehjem og et daginstitution.
• en Super Walmart lige midt i centrum.

Der er andre rædselshistorier, jeg er sikker på, at du kan huske på.

Det interessante er, at ingen af ​​dem vil blive fundet i Houston. Selv om byen aldrig har haft zoninglover, kører man igennem det, ville man tro det ser stort set ud som de fleste andre byer, du har set.

Det er ikke, at der er nul kontrol over udvikling, kun at det ikke opnås i Houston på samme geografiske zoneindstillinger.

Deed-begrænsninger anvendes som en kontrolmetode. Også bygningskoder, der begrænser, hvor tæt visse strukturer kan være til boligområder har bidraget til at holde nogle kommercielle anvendelser ud af boligområder.

Det er svært at argumentere for, at ingen zoneinddeling er skadelig for udviklingen, som Houston har tendens til at bevise lige modsat. Udviklere har langt mere bredde i Houston-situationen, selv om de ikke får fri regeringsret på nogen måde. Med deed restriktioner, byggekoder og brug begrænsninger relateret til omkringliggende ejendomme, Houston har lidt af det bedste fra begge verdener. Udviklere kan bygge nye eller konvertere eksisterende strukturer eller faciliteter ofte med kun mindre kodeafvigelser.

Et eksempel kan konvertere et lukket shoppingcenter til et seniorers aktivitetscenter eller omvendt.Zonering kan gøre dette umuligt, mens Houston simpelthen vil have den nye brug til at overholde sikkerheds- og brugsordinancer.

Spørgsmålet opstår, hvorfor Houston står alene blandt større byer i ikke at have zoneinddeling. Det lader til, at byen charter kræves og indledende zoneinddeling kræves at sætte det til en populær stemme, ikke kun en byråd beslutning. Forkæmpere formåede at få zoneinddeling til afstemning i 1948, men det mislykkedes.

To gange mere, i 1962 og 1993, mislykkedes det igen. Folk ville simpelthen ikke have det eller troede, at det var nødvendigt, da Houston rockede lige uden store problemer.

Det er ikke at sige, at der aldrig har været problemer. Nu og da kommer kommercielle og highrise-udviklere lidt til tæt i deres strukturplacering. Bygninger senere var for tæt sammen til at udvide veje eller håndtere brugskrav.

Som reaktion blev i stedet for zoneinddeling, tilbageslagsbegrænsninger, parkeringsplads og buffere omkring store bygninger vedtaget. Forskellen er, at i modsætning til zoneinddeling, er de ikke relateret til geografi. De er relateret til bygningernes nærhed til hinanden og deres anvendelser. Houston har bestemt ikke lider af den anden tilgang, da udviklingen altid har været robust. Byen opretholder en håndterbar, men aggressiv vækstrate.

Det er ikke altid et problem at være anderledes.