Erhvervsejendomme: Definition, Virkning, REITs

Definition: Erhvervsejendomme er enhver ejendom ejet med det formål at producere indkomst. Der er omkring $ 6 billioner værd af kommercielle ejendomme i USA. Her er de fem største kategorier af erhvervsejendomme.

• Detailhandel omfatter indendørs indkøbscentre, udendørs strip indkøbscentre og store boks detailhandlere. Det omfatter også købmandsforretninger og restauranter. Dens værdi er omkring $ 2. 1 billioner eller 36 procent af den samlede værdi af erhvervsejendomme. Det består af mindst 9. 5 milliarder kvadratmeter af indkøbscenter plads. For mere, se Hvad er Detailhandel?

• Hoteller omfatter moteller, luksushoteller og forretningshoteller. Denne kategori inkluderer ikke boliger, der udlejer værelser via Airbnb. Der er ca. 4. 4 millioner hotelværelser værd $ 1. 92 billioner.
• Kontorbygninger omfatter alt fra Manhattan skyskrabere til din advokatkontor. Der er omkring 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler, værd omkring $ 1. 7 billioner eller 29 procent af det samlede beløb.
• Lejlighedskomplekser er erhvervsejendomme. Det er fordi virksomheder ejer dem kun for at vinde. Derfor er boliger udlejes af deres ejere boligområder, ikke kommercielle. Nogle rapporter indbefatter lejlighedskompleksdata i statistik for boligfast ejendom i stedet for erhvervsejendomme. Der er omkring 33 millioner kvadratmeter af lejeplan til lejligheden, værd omkring $ 1. 44 billioner.
• Industrial ejendom bruges til at fremstille, distribuere eller lagre et produkt. Det betragtes ikke altid som kommercielt, især i arealanvendelsesplaner og i zoneinddeling. Der er 13 mia. Kvadratmeter industriel ejendomsværdi på omkring 240 mia.

Andre kategorier af erhvervsejendomme er meget mindre. Disse omfatter nogle non-profits, såsom hospitaler og skoler. Ledigt areal er erhvervsejendomme, hvis det vil blive lejet, ikke solgt. (Kilde: "Signs of Recovery", Wall Street Journal, 5. oktober 2010. "Statistik om ejendomsindustrien," Real Estate Roundtable.

"Commercial Real Estate Indices," Standard & Poor's.) >

Hvordan påvirker erhvervsejendomme økonomien?

Som en del af BNP bidrager erhvervsejendomme med 3 procent af den amerikanske økonomiske produktion. I 2016 var der 516 mia. Dollars i erhvervsejendomme, ned fra 507 mia. USD i 2015. Rekordhøjden var 586 $. 3 milliarder i 2008. Den lave var $ 376. 3 mia. I 2010. Det var et fald fra 4,1 procent til 2,6 procent af BNP.

Hvorfor tog det erhvervsmæssigt fast ejendom konstruktion to år længere at sprænge end bolighuset? Kommercielle ejendomsbyggeri tager kun længere tid end boligbyggeri.Bygherrer skal først sørge for, at der er nok boliger og shoppere til at understøtte ny udvikling. Så tager det tid at rejse penge fra investorer. Det tager flere år at bygge indkøbscentre, kontorer og skoler. Det tager endnu mere tid at udleje de nye bygninger. Da boligmarkedet styrtede i 2006, var der allerede i gang med erhvervsejendomme.

Du kan som regel forudse, hvad der vil ske i erhvervsejendomme ved at følge boligmarkedet. Som en bremseindikator følger erhvervsejendomsstatistikkerne boligudvikling med et år eller to.

De vil ikke vise tegn på en recession. De ramte typisk deres lave godt efter boligejendomme.

Sådan investerer du i erhvervsejendomme

En ejendomsinvesteringsfond er et offentligt firma, der udvikler og ejer erhvervsejendomme. Køb af aktier i et REIT er den nemmeste måde, hvorpå den enkelte investor kan udnytte erhvervsejendomme. Du kan købe og sælge aktier i REITs ligesom aktier, obligationer eller anden form for sikkerhed. De fordeler skattepligtige indtægter til investorer, ligesom aktieudbytte. REITs begrænse din risiko ved at tillade dig at eje ejendomme uden at tage udlån. Da professionelle administrerer ejendommene, sparer du både tid og penge.

I modsætning til andre offentlige virksomheder skal REITs distribuere mindst 90 procent af deres skattepligtige indtjening til aktionærer. Dette sparer dem virksomhedens skatteomkostninger, som aktionæren betaler til kursgevinstskatten.

REITs ejer 34% af egenkapitalen på det kommercielle ejendomsmarked. Det er den næststørste kilde til ejerskab. Den største er private equity, som ejer 43. 7 procent. (Kilde: "Scaling New Heights", National Association of Realtors, 2015).

Fordele og ulemper ved REITs

Da værdien af ​​kommercielle ejendomme er en tilbagegangsindikator, stiger REIT-priser normalt ikke og falder med bestanden marked. Det gør dem til et godt supplement til en diversificeret portefølje. REIT'er deler en fordel med obligationer og udbytteproducerende aktier, idet de giver en stabil indkomststrøm. Ligesom alle værdipapirer er de regulerede og lette at købe og sælge. (Kilde: "Hvad er et REIT?" REIT. Com)

Husk på, at værdien af ​​dit REIT afspejler mere end blot den underliggende ejendom. Det er også påvirket af efterspørgslen efter REITs selv som en investering. De konkurrerer med aktier og obligationer for investorer. Så selvom værdien af ​​ejendommen, der ejes af REIT, stiger, kan aktiekursen falde i et markedskrasj.

Hvornår skal du købe og sælge REITs

Når du investerer i REIT'er, skal du være sikker på at du er opmærksom på konjunkturcyklusen og dens indvirkning på erhvervsejendomme. I løbet af en boom kunne erhvervsejendomme opleve en aktivboble, efter at boligejendomme begynder at falde. I en lavkonjunktur rammer erhvervsejendomme sit lavt boligområde.

REITS versus Real Estate ETF'er

Fondsbørsmeddelte fonde sporer aktiekurserne på REITs.Investorer er tiltrukket af ETF'er, fordi de har meget lave gebyrer. Men da de er et yderligere skridt fjernet fra værdien af ​​den underliggende ejendom, er de mere modtagelige for aktiemarkedet tyr og bjørnemarkeder. (Kilde: Joanne Cleaver, "Fordele og ulemper ved at investere i ejendoms-ETF'er", US News & World Report, 5. juni 2014).

Kommercielle ejendomme under den finansielle krise

Udlån til erhvervsejendomme har genoprettet fra finanskrisen i 2008. I 30. juni 2014 holdt landets 6, 680 FDIC-forsikrede banker 1 dollar. 63 billioner i kommercielle lån. Det var 2 procent højere end toppen på $ 1. 6 billioner i marts 2007.

De første tegn på nedgang i erhvervsejendomme skete tre år efter, at boligpriserne i fast ejendom begyndte at falde i 2006. I december 2008 vil de kommercielle udviklere stå over for mellem 160 milliarder og 400 milliarder dollar i låneinstitutter, hvis de kunne ikke finde bankerne at refinansiere dem. De fleste af disse lån havde kun 20-30 procent egenkapital. Bankerne kræver nu 40-50 procent egenkapital.

I modsætning til boliglån har lån til indkøbscentre og kontorbygninger store betalinger ved udgangen af ​​løbetidet. I stedet for at afbetale lånet, refinansiere typisk refinansiere. Hvis midler ikke er til rådighed, skal bankerne afskaffe.

Udlånstab forventes at nå op på 30 mia. USD og pummel mindre fællesskabsbanker. De var ikke så hårdt ramt af subprime-pantemagten som de store banker, men havde investeret mere i lokale indkøbscentre, lejlighedskomplekser og hoteller. Mange frygtede, at nedsmeltningen i små banker kunne have været lige så dårlig som spare- og lånekrisen for 20 år siden.

En Washington-handelsforening for udviklere, Real Estate Roundtable, anslog at omkring 300 milliarder dollars af kortsigtede erhvervsejendomslån blev modnet i 2008. Mange af disse lån kunne have været dårlige, hvis de ikke blev refinansieret.

Federal Reserve rapporterede i oktober 2009, at bankerne kun havde afsat $. 38 for hver dollar af tab, som kunne nå 45 procent af $ 3. 4 billioner udestående gæld. Indkøbscentre, kontorbygninger og hoteller gik konkurs på grund af høje ledige stillinger. Selv præsident Obama blev informeret om den potentielle krise af hans økonomiske team.

Værdien af ​​erhvervsejendomme faldt 40-50 procent mellem 2008 og 2009. Kommercielle ejendomsindehavere krypterede for at finde penge til at foretage betalingerne, da mange lejere enten var gået i gang eller genforhandlede lavere betalinger. Ejere forsøgte at forhøje kontanter ved at sælge aktier af nye aktier. Fordi de brugte midlerne til at støtte betalinger på eksisterende ejendomme, kunne de ikke øge værdien for aktionærerne. De udvandt værdien til både eksisterende og nye aktionærer. Nye aktionærer ville sandsynligvis bare "smide gode penge efter dårlig." (Kilde: Interview med John Cona fra TARP Capital.)

Ved juni 2010 fortsatte realkreditten for erhvervsejendomme at forværre. Ifølge Real Capital Analytics, 4.17 procent af lånene misligholdes i første kvartal 2010. Det er $ 45. 5 mia. I banklån. Det er højere end både 3. 83 procent sats i fjerde kvartal 2009 og 2. 25 procent sats for et år siden. Det er meget værre end 0. 58 procent i 1. halvår 2006, men ikke så dårligt som 4. 55 procent i 1992.

I oktober 2010 så det ud til leje for erhvervsejendomme begyndt at stabilisere sig . I tre måneder faldt husleje for 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler kun med en øre i gennemsnit. Den nationale kontorets ledighed syntes at stabilisere sig på 17,5 procent, lavere end i 1992-rekordet på 18,7 procent, ifølge fast ejendom forskningsfirma REIS, Inc.

Finanskrisen forlod REIT værdier deprimeret i årevis. Hvorfor? En årsag er, at det var svært at se de afskærmede ejendomme REIT'er købt under krisen. For det andet er det, at ejere af erhvervsejendomme var på hovedet i deres realkreditlån. Deres værdier for kommercielle ejendomme er faldet 40-50 procent siden 2008, hvilket sænker værdien af ​​REITs. (Kilde: Mark Heschmeyer, "CRE Udlån af banker overgår pre-recession-niveauer", CoStar News, 3. september 2014).

Kommercielle ejendomslån skabte næsten en anden recession. I 2013 holdt bankerne 991 $. 2 milliarder i kommercielle lån, en stigning på 3,3 procent i løbet af 2012. De fleste var for boligbyggeri. Ca. en tredjedel skete mellem 2015 og 2017. De fleste blev skrevet i 2005-07, da ejendomsværdierne var høje. Disse lån kunne have misligholdt, hvis boligpriserne var faldet. I stedet blev folk, der havde mistet deres hjem, blevet lejere, der sparer lånene fra misligholdelse og økonomien fra en anden recession.