Kan du overføre et realkreditlån?

Når du sælger et hus eller en af ​​ejerne flytter ud, kan det være fornuftigt at overføre pantet til den nye ejer. I stedet for at ansøge om et nyt lån, betaler lukkekostnader og starter med højere renteafgifter, vil ejeren blot overtage de nuværende betalinger.

Det er muligt at overføre et pant, men det er ikke altid nemt. Vi dækker detaljerne nedenfor, men et kort resumé af dine muligheder omfatter:

1. Overfør et antageligt pant ved at bede din långiver om at foretage ændringen.
2. Refinansiere lånet kun i den nye ejer navn.
3. Overfør, når situationen ikke udløser et låns "forfaldne salg" -klausul.

Forståelige realkreditlån

Hvis et lån er "antageligt", har du held og lykke: det betyder at du kan overføre pantet til en anden. Der er ikke noget sprog i låneaftalen, der forhindrer dig i at gennemføre en overførsel. Men selv antage realkreditlån kan være svært at overføre.

I de fleste tilfælde skal den "nye" låntager kvalificere sig for lånet. Långiveren vil se på låntagerens kredit score og gæld til indkomstforhold for at vurdere låntagerens evne til at tilbagebetale lånet. Processen er stort set det samme som om låntageren skulle ansøge om et helt nyt lån (men låntageren kan selvfølgelig overtage det eksisterende lån). Långivere godkendt den originale låneansøgning baseret på den oprindelige ansøgeres kredit og indkomst, og de ønsker ikke at lade nogen af ​​krogen, medmindre de har en erstatningslåntager, der er lige så tilbøjelige til at tilbagebetale.

For at gennemføre en overførsel af et antageligt lån, anmode om ændringen med din långiver. Du skal færdiggøre ansøgninger, kontrollere indtægter og aktiver og betale et beskedent gebyr under processen.

Overførsel af ejerskab: Udskiftning af navne på et lån påvirker kun lånet. Du kan muligvis stadig ændre , der ejer ejendommen ved at overføre titlen, bruge en anmodning om afslutning eller tage andre nødvendige skridt i din situation.

svært at finde?

Desværre er antagelige realkreditlån ikke bredt tilgængelige. Din bedste indsats kan være, hvis du har et FHA-lån eller et VA-lån. Andre konventionelle realkreditlån er sjældent antaget. I stedet bruger långivere en på grund af salg klausul, hvilket betyder at lånet skal betales, når du overfører ejendomsretten til hjemmet.

Refinansiering

Hvis et lån ikke er antaget, og du ikke kan finde en undtagelse til en forfalden salgsklausul, kan refinansiering af lånet være din bedste løsning. På samme måde som en antagelse, vil den nye låntager have tilstrækkelig indkomst og kredit for at kvalificere sig til lånet.

Den "nye" husejer vil simpelthen ansøge om et nyt lån individuelt og bruge lånet til at betale den eksisterende realkreditgæld.Du må muligvis koordinere med dine långivere for at få hæftet fjernet (medmindre den nye låntager og den nye långiver accepterer dem), så du kan bruge huset som sikkerhed, men det er en god og ren måde at få arbejdet på. Nogle liens overfører rutinemæssigt fra en ejer til en anden (for eksempel hvis der blev foretaget forbedringer med PACE-finansiering).

På grund af salg

Långivere har normalt ikke fordel af at lade dig overføre et pant. Købere ville komme ud ved at få et mere "modent" lån, med de tidlige rentebetalinger ude af vejen (og de kan muligvis få en lavere rente).

Sælgere bliver lettere at sælge deres hus - muligvis til en højere pris - på grund af de samme fordele. Men långivere står tabt, så de er ikke ivrige efter at godkende overførsler.

En pant på salgsklausul er en del af en låneaftale, der siger, at lånet skal betales, når ejendommen sælger (lånet er "accelereret").

Undtagelser fra reglen: I nogle tilfælde kan du stadig overføre et lån - selv med en forfaldsklausul. Overførsler mellem familiemedlemmer er ofte tilladt, og din långiver kan altid være mere generøs end hvad din låneaftale siger (det er en mulighed, at de kan udøve, og de skal ikke gøre det - men don ' t får dine forhåbninger op). Den eneste måde at vide sikkert på er at spørge din långiver og gennemgå din aftale med en lokal advokat. Selvom långivere siger, at det ikke er muligt, kan en advokat hjælpe dig med at finde ud af, om din bank giver præcise oplysninger. The Garn-St. Germain Act forhindrer långivere i at udøve deres accelerationsmulighed under visse omstændigheder. Flere af de mest almindelige situationer er:

Når en fælles lejer dør og overdrages ejerskab til en overlevende fælles lejer Overførsel af lånet til en slægtning efter en låners død

1. En overdragelse af ejendomsretten til ægtefællen eller låntagers børn
2. Overførsler som følge af skilsmisse- og adskillelsesaftaler
3. Overførsler til en inter vivos-tillid (eller en levende tillid), hvor låntageren er en modtager
4. Se den komplette liste over undtagelser og gennemgå denne liste med din advokat
5. Uofficielle overførsler

Hvis du ikke kan få din anmodning godkendt, kan du blive fristet til at oprette et "uformelt" arrangement. For eksempel kan du sælge dit hus, lade det eksisterende lån være på plads og få køberen til at refundere dig for realkreditlån.

Dette er en dårlig ide. Din realkreditaftale tillader det nok ikke dette, og du kan endda finde dig selv i juridiske problemer, afhængigt af hvordan tingene går. Derudover er du stadig ansvarlig for lånet - selvom du ikke længere bor i huset.

Hvad kunne gå galt?

Et par muligheder er:

Hvis køberen holder op med at betale, er lånet i dit navn, så det er stadig dit problem (de sene betalinger vises på dine kreditrapporter, og långivere kommer efter dig). Hvis hjemmet sælges i afskærmning for mindre end det er værd, kan du være ansvarlig for eventuelle mangler.

• Der findes bedre måder at tilbyde sælgerfinansiering til en potentiel køber.
• Dine muligheder

Hvis du ikke kan få et pant, der er overført, har du stadig muligheder, afhængigt af din situation. Igen kan død, skilsmisse og familieoverførsler give dig ret til at foretage overførsler, selvom din långiver siger andet.

Hvis du står overfor

afskærmning , gør visse offentlige programmer det lettere at håndtere realkreditlånet - selvom du er under vand eller arbejdsløs. Hvis du bliver skilt , spørg din advokat, hvordan du håndterer

alt af din gæld og hvordan man beskytter dig selv, hvis din tidligere ægtefælle ikke betaler. Hvis et boligejer er død , kan en lokal advokat hjælpe dig med at afgøre, hvad du skal gøre næste gang.

Hvis du overfører aktiver til en tillid , skal du kontrollere din ejendomsplaneringsadvokat for at sikre, at du ikke udløser en accelerationsklausul.

Refinansiering kan være din endelige løsning, når ingen af ​​de andre tilgange er tilgængelige.