Kort salg uden modgang - strategisk kortsalg

Spørgsmål: Kan vi lave et strategisk kortsalg uden vanskeligheder?

En læser spørger: "Min kone og jeg købte et helt nyt hjem i Sacramento i 2005. Vi betalte $ 515.000, og tog 2 lån ud, begge med Bank of America. Vores balance er omkring $ 505.000, men vores hjem er kun værd $ 210 000. Vi har ingen økonomiske vanskeligheder, virkelig. Jeg er stadig ansat i samme firma, min kone arbejder deltid, selv om hun er ved at blive afskediget. Jeg laver dog omkring 150.000.000 om året Vi har råd til vores betalinger, men vi vil gerne komme ud fra dette undervandshjem. Er der noget håb for os, eller vil banken afvise vores korte salg uden problemer? "

Svar: Generelt har sælgere brug for en trængsel for at lave et kort salg. der er måder at lave en kort salg uden problemer. For det første forstår der ingen garanti for, at en bank vil acceptere at acceptere en kort salg og frigive lånet under omstændigheder, der indebærer en trængsel, meget mindre dem uden modgang. Hver bank er anderledes. Investor retningslinjer varierer. Desuden kører nogle PSA'er virkelig showet.

Hvad er et kort salgshandling?

Sommetider er et ubehag et spørgsmål om opfattelse. En modgang defineres som en tilstand, der er svært at udholde. Det kan indebære en form for lidelse. Du behøver ikke at bo i en papkasse under en bro for at få problemer. Du kan være en NBA-stjerne som Ron Artest, der købte et hjem for $ 1. 85 millioner i Loomis, CA, og solgte den senere som et kort salg for 1 million dollars. Hans boligværdi faldt med næsten halvdelen. Artest tjente $ 7. 5 millioner, da han købte hjemmet.

Denne indkomst faldt til 5 dollar. 85 millioner da han solgte. Artest tabte omkring 23% af hans indtjeningsevne - det er en trængsel.

Her er eksempler på sværhedsgrader. Långivere vil overveje følgende betingelser, og de behøver ikke at være sket personligt for dig. Det kan være et familiemedlem, der støtter dig - økonomisk eller følelsesmæssigt eller begge dele - eller på hvem du er afhængig af støtte, der har lidt trængsler som:

• Arbejdsløshed
• Reduceret indkomst (fremskridt, nyt job, partnerskabets tab
• Skilsmisse, adskillelse eller ægteskabelige vanskeligheder
• Eksotiske pantbetingelser (et rentetilpasningslån)
• Militær tjeneste
• Dødsfald i familien
• Fængsling
• Øgede udgifter og overdreven gæld
• Uventede reparationer eller vedligeholdelse af hjemmet
• Den strategiske kortsalgsgange
• Motiveringen af ​​mange sælgere, der ønsker at lave en kort salg er problemet, at deres realkreditobligationer generelt er højere end værdien af ​​deres hjem. De skylder mere end deres hjem er værd. Disse sælgere ønsker ikke at gå gennem afskærmning af forskellige grunde, og de håber at beskytte deres kreditværdighed lidt.

Den enkle løsning ville være at lave en lånemodifikation, der reducerer hovedstolpen under hjemmets markedsværdi. I virkeligheden ville det være at sælge den korte salg hjem til sin ejer og dermed lade ejeren forblive i hjemmet. Det ville give meget mening. Men nej, det er ikke sådan, hvordan vores system i USA fungerer.

For at lave et kort salg skal sælgeren sælge og flytte, leje i et par år og derefter købe et hjem meget ligner eller måske endnu pænere end det hjem, som sælgerne allerede havde.

Jeg ved, det er dumt.

Den nemmeste måde at lave en strategisk kortsalg på er at skrive et stærkt og ærligt modgangsbrev. Tænk lidt på det. Hvad der måske ikke er en trængsel for din søns engelsklærer, kan meget vel stadig være en trængsel for dig. Hvis du ejede et hjem i South Dakota, og dit job blev overført til dig Hawaii, er det en trængsel, selv om nogle mennesker måske anser Hawaii for at være et af de bedste steder at bo i Amerika. Her er andre trin:

Leje et erfarent kortsalgsselskab.

Tal med en advokat, der er bekendt med kortsalg.

• Få kompetent skatterådgivning om mulige skattemæssige konsekvenser for annulleret gæld eller, i tilfælde af refinansiering, overvejelser over realkreditlån.
• Pris din korte salg i tråd med det sammenlignelige salg, som skal være mindre end dit pant.
• Saml det papirarbejde, der kræves af den korte salgsbank.
• Vil bankerne lade sælgerne gå væk uden vanskeligheder?
• Svarene er ja og nogle gange nej. Oftere end ikke, er det korte salg givet. En trængsel er ikke altid nødvendig, fordi banken til tider foretrækker at dumpe ejendommen end at risikere at tage det i afskærmning.

I din situation med en Bank of America-kortsalg, medmindre du kvalificerer dig til HAFAs kortsalgsprogram, er det muligt, at Bank of America kunne anmode om et sælgerbidrag. Men den praksis gælder hovedsagelig for hårde penge lån og ikke at købe penge lån. Banken vil sandsynligvis netto omkring 195.000 $ fra dit salg og spise de resterende 310.000 $.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.