Praktiske skridt til at tjene penge på et hus

Investering i fast ejendom kan være en god måde at tjene penge på. En type af ejendomsinvesteringer at overveje er at flippe et hus. At opnå succes ved hjælp af denne metode er som regel en kombination af færdigheder, grundig analyse og forskning, selvom nogle få opnår succes ved dum flaks. Her er tre nøgler til et vellykket husflip.

Hvad betyder det at vende et hus?

Flip et hus betyder, at du køber et hus med det formål at sælge det, normalt hurtigt, til en fortjeneste.

Det er ikke en langsigtet købs- og holdstrategi. At sælge ejendommen til mere end du købte den til betyder ikke nødvendigvis, at du vil tjene penge.

For eksempel køber du et hus til $ 200.000 og sætter $ 50.000 i renoveringer. Hvis du sælger huset til $ 240, 000, hvilket er mere end du købte det til, vil du faktisk tabe penge, når du faktor i renoveringsomkostningerne samt yderligere omkostninger til at holde ejendommen og sælge ejendommen.

Hvilken type ejendom kan vælges?

Den mest almindelige type ejendom, der er vendt, er en enkelt familiebolig. Imidlertid kan næsten enhver form for fast ejendom vendes for overskud. Dette omfatter:

Multi-Family Homes: Flip muligheder inkluderer renovering af de eksisterende enheder eller tilføjelse af yderligere enheder for at gøre ejendommen mere værdifuld for potentielle købere.
Mixed-Used Property: Dette kan indebære renoveringer eller tilføjelser til detailrummet, beboelsesrummet eller begge dele.

Detailhandel: Renovering af pladsen, der passer til et bestemt behov, som f.eks. Restaurant, salon eller stormagasin.
Land: Går gennem zoneprocessen for at få den godkendt til en bestemt anvendelse, f.eks. Bolig eller detailhandel. At få sonering godkendelser kan være en lang proces afhængigt af, hvor hurtigt og nemt bygningsafdelingen i byen skal arbejde med.

Nøgle 1: Køb til den rigtige pris

Du laver dine penge ved køb. Det er ligegyldigt hvor godt du renoverer hjemmet i sidste ende, hvis du lægger for mange penge fra lige fra begyndelsen, vil det være meget sværere at tjene penge.

Bestem efter reparationsværdien - ARV

Du forsøger at bestemme, hvor meget du har råd til at købe ejendommen til for at opnå en fortjeneste. Derfor skal du arbejde baglæns.

Det første du skal gøre er at bestemme ejendomsværdien efter reparation. Dette er, hvad du mener, at hjemmet vil være værd, efter at du har gennemført alle renoveringer på ejendommen.

Du skal se på nyligt solgte priser for sammenlignelige ejendomme i området. Mens man ser på sammenlignelige stoffer, er det ikke en eksakt videnskab, det vil hjælpe dig med at give dig en ballpark af boligens værdi. Hvis dit hjem er en fire seng, to bad koloniale, vil du gerne se på kolonier af samme størrelse, der har solgt i det sidste år.Du skal foretage justeringer for visse faktorer som:

Square Footage: To boliger kan have det samme antal senge og bad, men man kan være 1.000 kvadratmeter større.
Renoveringskvalitet: Se på de materialer, der anvendes i renoveringen. Er det hvad den nuværende køber søger efter?
Placering: Nogle områder af byen bliver bedre end andre: bedre skole distrikt, mere støjsvage gade.
Partikelstørrelse: Større partier vil være mere værdifulde.
Faciliteter: Har hjemmet central air condition, en grundbad, en færdig kælder eller en master suite?

Når du har kigget på de sammenlignelige egenskaber, skal du kunne komme op på en række af, hvad hjemmet vil være værd, når du har gennemført dine renoveringer. Dette er efter reparationsværdien.

Subtraher dine omkostninger

For at købe ejendommen til den rigtige pris, skal du bestemme, hvor mange penge du tror du vil bruge i hjemmet.

Afslutningskostnader ved køb: Dette inkluderer forsikringssikkerhed, hjemmeinspektioner, advokatsalærer, undersøgelser, bankgebyrer, optagelsesgebyrer: gerning og pant.
Bygningskostnader: Tilladelser fra byen, materielle omkostninger, arbejdskraft.
Holdingomkostninger: Forsikringsbetalinger, skatter, betaling på eventuelle lån, mulige nytteomkostninger.
Afslutningsomkostninger ved salg: Advokatsalærer, muligvis realty transfer tax, ejendomsmægler kommission, optagelse gebyrer: gerning og pant, by inspektion gebyrer: muligt beboersbevis, CO, hvis byen kræver det, køber kreditter: køberens hjem inspektør vil finde ting galt med ejendommen, så køberen vil sandsynligvis anmode om en kredit fra dig for at rette disse ting.

Hvad er din fortjeneste motiv?

Du går sandsynligvis ikke igennem alt arbejde og risiko for at vende hjem til at lave $ 5, 000. Derfor skal du bestemme dit ideelle overskudsmål fra flipen. Når alt er sagt og gjort, vil du gerne lave $ 20.000? $ 50, 000? $ 100, 000? At vide, hvor meget du vil gøre, vil hjælpe dig med at bestemme den pris, som du har råd til at købe hjemmet.

Du skal også være opmærksom på, at du måske skal betale en kapitalgevinstskat på ethvert overskud, du laver. Afhængigt af din indkomstgruppe kan du muligvis ikke betale noget, eller måske skal du betale så meget som 20 procent af din fortjeneste til onkel Sam. Du kan muligvis udskifte denne pris ved at gøre en 1031 Exchange.

Bestem ideel købspris

Nu hvor du har fastslået en efter reparationsværdi for ejendommen, kan de omtrentlige omkostninger forbundet med renovering af ejendommen og hvor mange penge du vil gøre, bestemme det maksimale beløb, du er villig til at betale for ejendommen.

- Efterkostningsværdi

- Minusomkostninger

- Minus Profit Motivation

= Ideel Indkøbspris

Dette er det punkt, hvor du laver dit tilbud og håber det accepteres. Du har gennemgået en masse arbejde for at nå frem til dette nummer, så vær ikke svajet af ejendomsmæglere, der fortæller dig, om du øger din tilbudspris, er ejendommen din. Hver eneste dollar mere, du betaler for ejendommen, er en dollar med potentielt overskud, som du taber.Husk, du er dine penge ved køb.

Nøgle 2: Kom hurtigt ud

Målet med at vende fast ejendom er at tjene penge og gøre denne fortjeneste så hurtigt som muligt. Enhver god investor ved, at ejendomsmarkedet kan slå på en krone. Enhver række faktorer kan reducere værdien af din ejendom dramatisk. Dette omfatter:

Stigning i renten: Når renten er høj, har folk ikke råd til at bruge så meget på et hjem. Det mindsker deres købekraft, fordi deres månedlige pant betaling vil være højere. Efterhånden som renten stiger, vil boligpriserne falde ned for at tilpasse sig dette fald i købekraft.
Ændring af sæson: Boligkøbssæsonen topper i sommermånederne, når børn er slukket fra skolen. Familier vil flytte inden det nye skoleår begynder. Hvis du ikke kan få din flip på markedet til den tidlige forår / sommer rush, kan du ende med at koste dig mange penge.
Øger i opgørelse: En anden faktor, der kan påvirke værdien af dit hjem, er overskydende beholdning i området. En af grundene til dette kunne ske, hvis et stort firma i byen lukker ned, og folk begynder at sætte deres hjem på deres marked, så de kan flytte. Der er kun så mange købere til en 3 soveværelse, 2 badeværelser $ 250, 000 ranch hjem. Hvis der er fem på markedet, skal du måske reducere din pris for at få den solgt hurtigt.
Foreclosures eller Short Sales i området: Du kan desværre ikke styre dine naboer. Kortsalg og foreclosures i området vil bringe værdien af dit hjem ned.
Naturkatastrofe: Du kan heller ikke kontrollere Moder Natur . Orkaner, tornadoer og brande kan ødelægge områder og forlader boligpriserne lige i shambles.
Skolebedømmelser: Hvis skolesystemets rating går ned, bliver kvarteret mindre ønskeligt for potentielle købere.
Træg økonomi: Når økonomien går i stykker, så gør boligpriserne. Færre mennesker er i stand til at købe boliger, og de der søger at bruge mindre.
Miljøspørgsmål / strømledninger: Forhøjede niveauer af radon eller andre kemikalier i jorden, kraftledninger, der bygges på baghaven eller en rørledning, der løber gennem byen, gør det sværere at sælge dit hjem til top dollar.

Nøgle 3: Teamet du arbejder med, kan gøre eller bryde dig

Succesfulde ejendomsflips sker hurtigt og gøres til den rigtige pris. Ansættelse af den forkerte entreprenør, designer eller ejendomsmægler kan hurtigt vende en flip til en floppe. Ideelt set vil du have et hold af betroede personer på plads, inden du lukker på ejendommen, så du ikke spilder tid.

Designere:

Hvis du skal ansætte en designer til din renovering, skal du sørge for at han eller hun er bekendt med området. Det sidste du vil gøre er over-forbedring. Ikke alle hjem har brug for Calcutta marmor og brasilianske trægulve. Du kan tjene gode penge med en god grundplan og rent design. Køkken og bad sælger hjem, men de fleste købere vil ikke vide forskellen mellem en 400 kr. Kran og en 40 kr.

At kende markedet vil også hjælpe med at bestemme, hvilken slags køber der ser på dette område. Området tiltrækker mange singler, nygifte, unge familier med små børn, etablerede familier eller tomme boere? Dette vil hjælpe med at bestemme den bedste tilgang til renovering. Skal du tilføje et andet soveværelse? Fokus på et familieværelse til børnene? Er en master suite den vigtigste draw?

Entreprenører:

Dette omfatter elektrikere, vvs-installatører, sider, tagvogne, VVS-entreprenører, malere, pavers og andre, du måtte have brug for. Du ønsker at få flere bud, så du får den bedste pris, men du vil også tjekke legitimationsoplysninger, fordi den bedste pris ikke altid er den bedste kvalitet. Du tror måske, du har en god pris i begyndelsen, men det vil ende med at bruge mere tid og penge på at forsøge at ordne en entreprenørs uhyggelige arbejde.

Sørg for, at entreprenøren forstår de nødvendige tilladelser, der skal udtages med byen, til de renoveringer, der skal udføres. Hvor lang tid tager byen at behandle tilladelser? Er der nogen zoneinddeling spørgsmål, der skal godkendes? Tilladelsesproblemer med byen kan holde op med job i flere måneder og hurtigt mindske ethvert potentielt overskud.

Entreprenører er også berygtede for at "undervurdere", hvor længe et job vil tage. Sørg for, at du har en fastsat frist med entreprenøren for det arbejde, der skal udføres. Du bør også inkludere en uforudsete fond i dit budget for disse job, der ikke er afsluttet til tiden.

Realtors:

Vil du sælge med en ejendomsmægler eller forsøge at sælge ejendommen selv. Hvis du sælger med en ejendomsmægler, husk at faktor i deres provision ved salget.

Når du vælger en ejendomsmægler, skal du sørge for, at de kender det marked, hvor du forsøger at sælge hjemmet. Selvom du tidligere har arbejdet med ejendomsmæglerne, er de måske ikke den bedst egnede til det pågældende marked.

Derudover er mange ejendomsmæglere simpelthen interesseret i at lave et hurtigt salg og ikke nødvendigvis at sælge hjemmet til top dollar. Sørg for at du har lavet din egen forskning, og at du har det godt med det nummer, som ejendomsmægleren føler, du kan få til hjemmet. Du vil have et hurtigt salg, men du ønsker heller ikke at forlade for mange penge på bordet.