Ikke øge din risiko ved at sænke din likviditet

Bygning af egenkapital kan være en god måde at blive rig på, men det bør aldrig komme på bekostning af din likviditet, ellers kan du finde dig selv i konkursretten en dag. Lære at administrere dine likvide aktiver intelligent, selvom det betyder at sige nej til fremskyndet gældsreduktion, når du ikke vil andet end at betale din saldo tidligt, er en del af finansiel modenhed og erfaring. Dette er ofte kendt som håndtering af din likviditetsrisiko.

Boligejere er ikke fritaget for denne virkelighed. Det er en kulturel betragtning, at næsten alle i USA har et ønske om at eje sit eget hjem direkte; at nyde fast ejendom ejerskab fri og fri for besværet af en bank eller finansiel institution er en del af den amerikanske drøm. Ikke desto mindre, medmindre du er i stand til at udslette hele saldoen på realkreditlånet på din primære bopæl, kan ekstrabetaling til at sænke hovedbalancen føre til økonomisk katastrofe, især hvis du ikke har opretholdt din nødfond. Det kan være svært at tro, men det er sandheden. Når økonomien går sydpå, at have nok penge til rådighed for at overleve et jobtab, en medicinsk katastrofe eller familiens nødsituation kan betyde forskellen mellem søvnløse nætter og indre fred.

Den større egenkapital, du har i dit hjem, jo ​​større er sandsynligheden, at banken vil afskaffe, hvis du savner betalinger.

Forestil dig, at du ejer en bank.

Du har to kunder, John og Mary, som begge ejer et hus vurderet til $ 200, 000. John er blevet en total dødsstrøm, er op til hans øjenkugler i kreditkortgæld, leaser sin bil, har næsten ingen likvide aktiver , og har en ustabil beskæftigelseshistorie. Mary har derimod en fremragende kredit, og selvom hun ikke har mange overskydende besparelser til rådighed, har han trofast foretaget dobbelt eller tredobbelt betalinger for at sænke balancen på hendes realkreditlån, som nu ligger på kun $ 15.000. <

Hun glæder sig meget til den dag, hvor hun kan sende den sidste kupon i banken og ved, at hendes hus er helt og helt helt eget.

Forestil dig nu, at begge lider under katastrofe. Måske var de i en ulykke og ude af stand til at arbejde eller blev afskediget på grund af en recession. Som banken vil du ikke lægge mærke til, før en betaling er gået glip af. Du vil virkelig opjustere og være opmærksom, når 60 dage er gået, og der er ikke modtaget nogen kontrol i posten. På et tidspunkt er en tærskel gået, hvor banklover og regler kræver, at du erkender, at det er muligt, at du måske ikke modtager flere betalinger fra enten John eller Mary. Selvfølgelig vil bankens medarbejdere undgå dette, fordi det sænker deres rapporterede rentabilitet, mindsker styrken af ​​deres balance, gør deres regulatorer ked af det og får ejerne (eller aktionærer, hvis banken er offentligt handlet), giver dem mulighed for at ændre situation eller risiko for at miste deres job.

For at undgå dette vil bankens medarbejdere træffe proaktive foranstaltninger for at få lånet tilbage på "periodiseringsstatus" så hurtigt som muligt, så det ikke vil skade årsregnskabet. Den vigtigste måde, dette kan gøres på, er at afskrække på ejendommen og auktionere det til en køber.

Fra dit perspektiv som bankens ejer, hvem er du mere tilbøjelige til at gå efter først? John, der har næsten ingen egenkapital i hans hjem eller Mary? Hvis du skulle afskære på John, bliver du nødt til at genoprette næsten hele $ 200.000 forespørgselsprisen for at udslette lånet på dine bøger. Hvis du afskærer på Mary, kan du likvide ejendommen med en stejl rabat meget, meget hurtigt og slette det fulde $ 15, 000 lån.

Ja, Mary har været en meget god kunde. Ja, hun har gjort alt rigtigt. Måske er det ikke rimeligt, at hun er den første, du vil gå efter, men for at forstå, hvorfor dette er gjort, skal du indse den incitamentsstruktur, der er etableret for Wall Street medarbejdere, som igen er et resultat af investorer, der ønsker stabile, og højere, overskud.

Hvem er investorerne? Dig og mig. I vores 401 (k) planer regner IRA, eller ved ejerskab af indeksfonde eller individuelle aktier i en regulær mæglerkonto.

Det er pensionskassen, der betaler checken til dine forældre eller bedsteforældre. Det er forsikringsselskabet, der skal generere midler til at betale krav. Med investorer, der kræver overskud, ønsker Wall Street ikke at se, at en bank ejer en masse fast ejendom. Medarbejderne i din bank vil ikke risikere deres job ved at forsøge at liste Johns hus i seks måneder, så han kan få lidt lidt egenkapital ud af det. De er kun interesserede i at beskytte de midler, de avancerede John, og han lovede at tilbagebetale. Det er derfor, de vender sig til auktioner. De har ikke råd til at dumpe Johns hus, fordi provenuet måske ikke er tilstrækkeligt til at tilbagebetale lånet. Marys hus, på den anden side, kan være opført for $ 125, 000 på en auktion. De får deres $ 15.000 og holder en uberørt balance, mens hun taber $ 75.000 i egenkapitalen, som kunne have været fanget, hvis hun kunne liste ejendommen på markedet tilstrækkeligt lang til at modtage et respektabelt tilbud.

"Hvad med John? " du spørger. Det er den grusomme del. Mange banker er langt mere tilbøjelige til at omlægge betalingsbetingelserne for at hjælpe ham ud af situationen, fordi de så legitimt kunne holde det på bøgerne som et "godt" lån. De kan tilbyde en ballonbetaling i slutningen af ​​pantet til lavere nuværende betalinger. De kan tillade to års rentebetalinger. Inden for lovkravene er himlen grænsen, og det afhænger virkelig af, hvor desperat banken ønsker at undgå hits på sine fortjenstmargener.

Hvordan kan en boligejer beskytte sig selv eller sig selv fra denne situation?

Det største forsvar, enhver investor har mod afskærmning, er likviditet. Sig det igen og igen. Banken er ikke så meget bekymret over mængden af ​​penge, du skylder dem, bare at du fortsætter med at foretage betalinger rettidigt, så deres tal ser godt ud.

Mary ville have været meget bedre ved at tage de dobbelte og tredobbelte betalinger, hun havde lavet på hendes pant og satte dem i en skattefri pengemarkeds konto eller fond. (På det tidspunkt, hvor denne artikel oprindeligt blev skrevet, betalte sådanne midler 4% til 5%. I disse dage vil du ikke få meget i vejen for renteindtægter, men det er stadig værd at reducere risikoen.) Hvis der skete noget, gjorde hun kunne dække underskuddet ved at dyppe ind i reserven, hun havde bygget. Hvis det så ud som om situationen ikke ville ændre sig, kunne hun sætte sit hus på markedet og forsøge at frigøre sig fra situationen, før den stod over for økonomisk katastrofe.

Den største enkelt fare med en strategi, der fokuserer på likviditet, er risikoen for, at nogen bruger kontanterne samtidig med at gælden opretholdes. En konto med en stor sum af ubegrænset penge er simpelthen for stor en fristelse for mange mennesker. Måske kommer de bagud på deres kreditkortregninger. Måske vil de have et nyt fladskærms-tv og tror, ​​de vil dyppe ind i fonden og betale det tilbage om et par måneder.

(Det ser aldrig ud til at fungere på denne måde for en stor procentdel af folk.) Hvis der er

nogen

mulighed for at du er tilbøjelig til at bruge pengene på andet end at gøre dit hus betaling I tilfælde af en nødsituation er det nok en dårlig idé. Det kommer virkelig ned til selvdisciplin og temperament. En anden stor fare er fristelsen til at gå for et par ekstra procentpoint af afkast ved at investere i mere risikable aktiver. Denne særlige finansielle strategi afhænger af hovedstolens sikkerhed. For de fleste betyder det meget likvide skattefordelede værdipapirer som en pengemarkedsfond, der investerer i kommunale obligationer. I undtagelsestilfælde kan de med højt specialiseret viden om bestemte markeder (såsom aktier eller fast ejendom) investere disse midler med reduceret risiko. Den sikreste af alle likviditetsreserver anses generelt for at være en TreasuryDirect-konto, der er fyldt med skatkammerbeviser direkte holdt hos De Forenede Staters Treasury Department.