Hvad man skal vide om boligejerforeninger

Køb en condo eller byhus handler om mere end fire vægge og indvendige luftrum; det betyder også at købe boligejerforeningen. Smart købere undersøger alle homeowner associeringsdokumenter, herunder dets seneste årsregnskaber, for at afgøre, om man køber ind i en pengepit eller en guldmine. Her er de øverste spørgsmål en køber skal spørge:

Hvordan Finansielt forsvarlig er Boligejerforeningen?

For at afgøre dette, spørg og læs (ja, det er længe, ​​mindst 50 sider eller mere) kopier af følgende dokumenter:

• Covenants, Conditions and Restrictions (CC & Rs) > Vedtægter og forskrifter
• Mødereferater for det sidste år
• HOA årsregnskab
• Disse dokumenter vil fortælle dig om:

Særlige vurderinger planlægges for at afhjælpe udskudt vedligeholdelse

• Planlagt kapitalforbedring
• Kontantreservenes størrelse
• Om foreningen bliver eller er blevet sagsøgt
• Historie og sandsynlighed for afgifter øger
• Månedlige afgifter

Hvad køber dine månedlige gebyrer dig? Inkluderer det betaling for:

Vand

• Kabel-tv
• Jordpleje / gartnere
• Affaldshåndtering
• Afløbstjenester
• Forsikring
• Professionelle administrationsgebyrer
• Pool, spa eller fitnesscentre
• Veje og fortove
• Tildelt / underjordisk parkering (og i bekræftende fald hvor mange rum?)
• Gateadgang

Hvordan sammenligner gebyrerne med gebyrer, der opkræves af andre ejerlejligheder i området? Jeg solgte en lejlighed i et ældre kompleks, hvor afgifterne var $ 120. Ombyggede condos rundt om hjørnet solgte med afgifter på $ 190. Hovedforskellen mellem de to komplekser var de ombyggede enheder med rustfrit stål apparater og granit køkken tællere.

Så spørger jeg købere: "Er det værd at $ 70 om måneden for dig at eje rustfrit stål apparater?" For nogle købere er svaret "ja".

Hvem forvalter komplekset?

Større komplekser kræver professionel ledelse. Det kan koste mere at ansætte et professionelt firma, men i det lange løb har det tendens til at spare penge. Professionelle ledere har mere forhandlingskraft, når de forhandler om tjenester som bud for gartnere eller generel vedligeholdelse, fordi de repræsenterer et så stort antal komplekser.

Hvor mange enheder udlejes?

Ingen kan lide lejere. Det er ikke, at lejere er dårlige mennesker, men der er en vis sandhed, at lejere ikke tager sig af ejendommen på samme måde som en ejer beboer ville passe på. Derudover vil nogle långivere ikke låne penge til en køber, hvis mere end 25% af enhederne i lejligheden udlejes. Nogle boligejerforeninger nægter at lade ejere leje deres enhed i mere end 30 til 60 dage, hvis overhovedet.

Hvor stille er enhederne?

Spørg naboerne vil give potentielle købere en ide om støjfaktoren, men det vil også køre området sent på en lørdag aften. Det er bedst at købe en hjørne enhed, fordi færre fælles (tilstødende) vægge betyder mindre støj. Lydisolering hjælper dog ikke meget, hvis din nabo nabo nyder at sprænge Pink Floyd hver søndag klokken 2:00.

En klient, der købte en nedenunderlejlighed i nærheden af ​​trapper, der fører til anden sal, var bekymret for at høre lyden af ​​fodspor på trappen, så jeg foreslog, at hun snakkede med ovenstående beboer. Viser sig hjemmehørende var formand for HOA og en stickler for at holde tingene stille.

Hvad er faciliteterne, parkering og kæledyrsbegrænsninger?

Find ud af de brugstimer til pools, kurbade og rekreative områder som tennisbaner eller spilrum og kontroller, at disse tidspunkter arbejder med din tidsplan.

• Hvordan håndteres gæsteparkering, og hvor mange parkeringspladser er deeded med hver enhed? Er det muligt at leje en ekstra parkeringsplads, hvis du har brug for det?
• Hvor meget vil du blive opkrævet for at erstatte en tabt nøgle til sikkerhedsporten eller klubhuset?
• Hvor mange kæledyr kan du have? Er der størrelsesbegrænsninger? Har du lov til at bringe kæledyr gennem lobbyen i snor?
• Endelig tale med de mennesker, der bor der. Træk ind på parkeringspladsen eller i garagen sidst på eftermiddagen, når boligejere kommer hjem fra arbejde. Hvis de hader husejerforeningen, vil de fortælle dig på ingen usikre vilkår, hvad der er galt med det. Bedre at finde ud af stemningen og årsagerne bag det, før du køber end bagefter. HOA'er har beføjelse til at regulere og monetært straffe ejere for overtrædelser som aldrig før, så sørg for at du helt forstår hvad du køber ind, før du logger på bundlinjen.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.