Hvad er der forkert med Home Affordable Refinance Program?

Spørgsmål: Hvad er der galt med HARP?

En læser spørger: "Vi forsøgte at få et lån modifikation, men Wells Fargo sagde, at vi ikke kvalificerede. Vi har et pant, der er ved at blive nulstillet, går fra et rentebeløb alene lån til fuldt amortiseret i seks måneder Vi har ikke mulighed for at sælge på en kort salg, fordi vi ikke ønsker, at vores datter skal skifte skoler. Jeg hører at vi kan betale vores lån med et nyt lån under præsident Obamas refinansieringsprogram. Men jeg har været på vej til håb, krydser vores fingre og taber søvn over dette pant i de sidste fem år, jeg ved ikke, om jeg kan tage det længere. Hvad er der galt med Home Affordable Refinance Program? Skal vi gøre det? "

Svar: HARP retningslinjer er yderst lindrende. Kort sagt tilbyder regeringen to muligheder via Making Home Affordable. De to muligheder er:

• Lånemodifikation ved at gøre Home Affordable
• HARP ved at gøre hjemmet overkommelige

Den grundlæggende forskel mellem de to programmer er, at lånemodifikationerne er for folk, der har en økonomisk trængsel, og HARP er for sælgere der ikke kvalificerer sig til et lån modifikation, fordi de ikke har nogen økonomisk trængsel.

Sådan kvalificerer du dig til HARP

HARP-kvalifikationsstandarder er forholdsvis lige som følger:

• Dit pant skal være ejet af Fannie Mae eller Freddie Mac. Andre typer af lån kvalificerer sig ikke til HARP. Du kan søge op på dit lån online for at se, om det er afholdt af Fannie Mae eller Freddie Mac ved at gå til opslagsværktøjerne på webstedet Making Making Affordable.
• Dit lån skal være opstået før 1. juni 2009.
• Dit lån til værdi skal overstige 80 procent.
• Du skal være aktuel på dine betalinger, med højst en forsinket betaling de seneste 12 måneder.
• Bortset fra et lille vindue, der er udelukket, har du ikke tidligere brugt HARP.

HARP Facets

Hovedårsagerne til et boligejer ville søge HARP, fordi boligejerne ønsker at beholde hjemmet og ikke kan få et lån modifikation.

Boligejere, der foretrækker at lave et kort salg, gælder generelt ikke for HARP.

• Refinansieringsprogrammet har ingen grænse for lånet, hvis dit eksisterende lån har en fast rente. Der er ingen hætte.
• Der er et lille, begrænset, cash-out incitament. Generelt kan kun lukkeomkostninger tilføjes til dit lån for at øge balancen.
• Du kan fjerne en låntager fra det eksisterende lån, hvis den resterende låntager kan bevise en stabil betalingshistorik. Dette ville arbejde for et kvalificerende skilsmissepar.
• Du kan tilføje en låntager til lånet, idet den nye låntager kan kvalificere sig.
• Du kan refinansiere, hvis du har indgivet konkurs, så længe konkursen blev afladet for mere end 12 måneder siden, og du har været i gang med din realkreditbetaling siden.
• Med undtagelse af en type HARP-program kræves der ikke en minimumskredit og gældskvote.

HARP Problemer Forklaret

Det samme problem, der plager lån modifikationsprogrammer plager HARP. Til at begynde med kvalificerer ikke nok personer til hjælp, hvilket betyder, at retningslinjerne ikke passer til de fleste mennesker.

• Det største problem er, at programmet ikke reducerer hovedbalancen. Faktisk gør det hovedbalancen endnu større.
• Du vil fortsætte med at betale realkreditforsikring, hvis du skylder det nu. Selv om din betaling kan falde på grund af en lavere rente, kan din betaling også gå op. Men Fannie Mae retningslinjer siger, at hvis du ikke havde pant forsikring før, vil du ikke nu.
• Du kan ikke udbetale eller refinansiere et fastforrentet andet lån eller home equity lån gennem HARP. Det bedste du kan gøre er at få den anden långiver til underordnet, hvilket betyder at forblive i anden position. Men der er ikke noget incitament for en anden långiver at acceptere. Hvorfor ville en anden långiver gerne risikere sin position og synke i brønden uden egenkapital endnu mere?
• Du kan ændre din type lån til brug. Loven varierer efter stat. I Californien, for eksempel, sælgere, der refinansiere ændrer vilkårene for deres lån fra køb penge til hårde penge.

  Generelt har købslån ikke nogen adgang til Californien. Hvis du skulle gå gennem afskærmning ned ad vejen, hvis dine lån forblev køb penge, kan du være beskyttet mod personlige ansvar i Californien. Fallout fra en refinansiering, såsom at få ret til at forfølge en mangel dom i tilfælde af misligholdelse, kan være et stort plus for banker og en dårlig ting for boligejere.

Short Sale vs HARP

Under HARP om to år kan dit hjem stadig være under vand og værd mindre end du skylder. Sælgere, der arrangerer kortsalg, kan ofte kvalificere sig til at købe et hjem om to år. Så de handler i det væsentlige et undervandshjem til et hjem ligesom det, men med et meget mindre realkreditlån - medmindre de lejer i to år først. I slutningen af ​​to år kan en tidligere kort sælger have det samme hjem, men med egenkapital.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}