Video: Santa Claus Ghost Town | Abandoned Arizona Attraction | USA | HD 2025
Det kræver en meget anden tilgang til værdiansættelse, selv om ejendommen er inkluderet, når der sælges en arbejdsvirksomhed. Alt for ofte er ejendomsmæglere og mæglere ikke klar over forskellen, da de ikke får mange anmodninger om denne type transaktionsmix.
Når en virksomhedsejer også ejer ejendommen, vil de enten lukke forretningen og sælge ejendommen eller sælge begge dele. Ejendomsmæglere og mæglere er fristet til at liste begge sammen, og det kan være en fejltagelse.
En driftsvirksomhed er et meget andet dyr fra fast ejendom, hvor den er bosat. Der er også meget forskellige kontraktmæssige aftaler, der er nødvendige for at overføre erhvervsmæssige aktiver. De er ikke som rigtig ejendom, og kan faktisk indeholde garantier for volumen og eksisterende klient / kundebasedemografi. Værdieringsparametrene er meget forskellige, da en arbejdsvirksomhed havde "god vilje" overvejelser såvel som eksisterende kontraktlige og muligvis leverandøraftaler. Nogle gange kan de ikke overgå til en ny ejer.
Ejendomsmæglere, især dem i den kommercielle niche, har viden og ekspertise til at analysere udlejningsindtægter og udgifter og præsentere dem for deres klient / kunde til beslutningstagning. Hvor de kan blive korte, er at analysere en virksomhed ud fra et økonomisk perspektiv. Der er meget under overfladen, og undersøgelsen af en fortjeneste og tab og balancen begynder ikke at komme til de sande fakta.
I det landdistrikt, hvor jeg praktiserede, havde en ejendomsmægler noteret en virksomhed til salg, og det var uden fast ejendom. Bygningen blev lejet. Da jeg havde en interesseret kunde, ringede jeg og bad om de økonomiske data, modtagelsen af et resultatopgørelse og balance. Jeg ringede tilbage og bad om en pengestrømsopdeling.
Mægleren vidste ikke rigtigt, hvad jeg bad om.
Virksomheden er ofte meget forskellig fra pengestrømmen; Bare spørg en IRS agent. En af fordelene ved at eje en virksomhed er at få nogle pauser ved at fratrække udgifter som forretninger, der ville være personlige ellers. Vi taler ikke nødvendigvis om ulovlige eller skattefordelende aktiviteter. Et eksempel er fradrag for et køretøj og dets driftsomkostninger, da det kan bruges til både personlige og forretningsmæssige aktiviteter.
Det var en dårlig tjeneste for sin klient at liste sin virksomhed, da de mest basale krav ikke var inden for hans vidensbase. Enhver god forretningsmægler vil kræve en kontantstrømsanalyse fra deres klient som en af de vigtigste økonomiske dokumenter. Tilpasninger til virksomhedens værdi foretages på baggrund af poster i pengestrømme, herunder:
- Detaljerede regneark for alle indtægter
- Detalje af alle udgifter
- Hvilke udgifter koster faktisk ejerens fordel > En tilpasning tilbage til indtægten for de udgifter til egenkapital, der vil gå væk (ikke udgifter til nye ejere)
- En tillæg til udgifter til ejer- og fordelomkostninger, der vil kræve, at en ny køber øger udgifterne (ejeren administreret / køber vil ansat manager)
- I en tidligere livskarriere solgte jeg en virksomhed til en virksomhed, der gik offentligt på New York Stock Exchange.
De sendte i et hold af revisorer, der brugte flere uger, for det meste kontrollerede mine pengestrømme. Et eksempel på en ejerudgift, der gik væk, var min lastbilomkostninger. Virksomheden gav mig et køretøj, alle udgifter, vedligeholdelse og brændstof inkluderet. De tilføjede denne omkostning og øgede værdien af min virksomhed, da det virkelig ikke var en sand udgift, som de skulle betale efter køb.
Som jeg nævnte i varelisten, såfremt den sælgende ejer også lykkedes for virksomheden og ikke betalte sig en markedsprisløn, ville køberen skulle tilpasse deres værdiansættelse af virksomheden nedad på grund af nødvendigheden af at ansætte en leder til markedsløn.
Som du kan se, er der en række faktorer, der gør vurderingen af en driftsvirksomhed meget forskellig fra salget af fast ejendom. Og vi er ikke engang kommet i opgørelse.
En anden ting ved værdiansættelse af virksomheder er de forskellige måder, hvorpå den beregnes afhængigt af branchen eller forretningstypen.
Det er klart, at de fleste fast ejendom fagfolk ikke bør være involveret i mæglervirksomheder i driftsselskaber, medmindre de har erfaring og ekspertise til at gøre det. En langt bedre tilgang ville være at være partner med en forretningsmægler, der ikke gør ejendomsmæglere. Det vil være et gensidigt fordelagtigt forhold, hvor hver af jer giver maksimal erfaring og værdi til kunden / kunden.
Kan eBay-sælger annullere bud, salg og blokerende købere?
Sommetider er der situationer, hvor en sælger skal annullere bud, annullere salg eller endda blokere en køber. Her er nogle af de handlinger, eBay tillader.
Definere salg - hvad gør en god sælger?
Den bedste måde at definere salg på er at fokusere på salgskompetencer. Denne definition omfatter de færdigheder, der er nødvendige for at gøre en vellykket sælger.
Hvorfor er ikke mit hjem sælger? Hvorfor hjem sælger ikke
Hvordan man finder ud af hvorfor dit hjem ikke sælger og løser problemet, så dit hjem sælger. Der er mange grunde til, at et hjem ikke sælger bortset fra prisen.