Salgssammenligning i fast ejendom vurdering

Sammenligningsstrategien sammenligner nylig solgte lokale lignende egenskaber til emneegenskaben. Kursreguleringer foretages for forskelle i den sammenlignelige og faglige ejendom.

Salgs sammenligning tilgang er grundlaget for ejendomsmæglerens CMA, sammenlignende markedsanalyse. Det er en proces, der bruges til at bestemme den nuværende markedsværdi af en ejendom baseret på det seneste salg af sammenlignelige ejendomme i området.

Beregningens resultater bruges til at hjælpe en hjemme sælger notering klient til at beslutte sig for den pris, hvorpå deres ejendom skal opføres.

Ejendomsmæglere bruger også en CMA-proces, der hjælper købere til at bestemme, om et hjems pris er retfærdigt og i overensstemmelse med den nuværende markedsaktivitet. Agenten, hvis den er grundig, vil gøre to af dem, en ved hjælp af for nylig solgte ejendomme og en anden ved at bruge de nuværende ejendomme og bruge deres listepriser. Det skyldes, at markederne hele tiden skifter, og de ønsker at se de sammenlignelige ejendomme, der er i øjeblikket, som er konkurrencen. På baggrund af den nuværende opgørelse og efterspørgsel kan der være en grund til at sænke eller hæve noteringsprisen bestemt i de solgte ejendomme CMA.

CMA-processen

Der er en struktureret proces med at lave en CMA, og der er nogle vigtige grundlæggende krav:

• Sammenligne egenskaber skal være ens svarende til emneegenskaben:
  • antal soveværelser
  • antal bade
  • kvadratmeter størrelse
  • bulkstørrelse
• De sammenlignelige egenskaber skal være så nærliggende som muligt, i samme kvarter eller underopdeling er bedst.
• Deres salgsdato skal være så nylige som muligt. Hvis comps '(comparables') solgte datoer er for langt i fortiden, er de allerede for gamle til at være korrekte for det nuværende marked. Hvis der ikke er nok nærliggende egenskaber til comps, er det nødvendigt at flytte lidt længere ude i afstand.

Så med det i tankerne, lad os se på et overblik eksempel på en simpel CMA.

1. Vi har vores emne ejendom, en 3 BR, 2 BA hjem 1900 kvadratmeter i størrelse med en to bil vedhæftet garage.
2. Boligen er på en standard underinddelingsplads meget ens i størrelse til alle andre.
3. Tre sammenlignelige boliger blev fundet i samme underafdeling.
4. To af hjemmene var meget tætte med de samme soveværelser, badeværelser og garager.
5. Et hjem havde et ekstra soveværelse og halv bad. Den solgte pris på dette hus blev reduceret med den nye byggeværdi af et soveværelse og halv bad for at gøre det ligner vores genstands ejendom.
6. Husets firkantede optagelser var tætte men ikke præcise. Så blev de tre comps 'priser hver divideret med deres respektive kvadratfod størrelse for at få en solgt pris pr. Sq ft.Disse var i gennemsnit til et tal.
7. Dette tal blev ganget med de 1 900 kvadratfod af emneegenskaben for at bestemme dets omtrentlige værdi på det nuværende marked.

For sælgeren og ejendomsmægleren er det normalt så vidt de går. Men jeg vil foreslå en anden markedsanalyse for at se den nuværende konkurrence, som jeg ville gøre for en køber. En anden CMA er lavet på stort set samme måde. Men nu finder vi tre comps, der er til salg, og bruger deres noteringspriser.

Dette eksempel marked har været ret travlt, og der har været mere salg end nye lister i de seneste par uger. Den nuværende opgørelse over boliger til salg er lavere, og noteringspriserne på vores tre comps tyder på, at noteringsprisoverslaget fra den almindelige CMA kan øges. Vi står på den lave ende af konkurrencedygtige boligeres priser for en salgsfordel og går på markedet.

Så hvad er forskelligt i disse processer og en vurdering? Værdsætteren bruger også comps, måske de samme comps. Men vurdereren arbejder normalt for långiveren, så deres job er anderledes. Ejendomsmæglerne ønsker at få den højeste pris muligt for deres sælger. Værdiansætteren ønsker en værdi, der dækker långiverens investering, men er ikke oppustet.