Leje til lejere med kriminelle poster

Mens det i sidste ende er en udlejeres beslutning om hvilke lejere de vil placere i deres udlejningsejendom, er der stadig visse regler, der skal følges. Som en del af screeningsprocessen kan en udlejer få adgang til en lejers kriminelle rekord. En udlejer skal følge visse regler, når han bruger denne strafferegistre for at acceptere eller afvise potentielle lejere. Lær hvad du skal kigge efter i en kriminel rekord og hvad skal du medtage i en kriminel historie politik for at undgå at blive anklaget for diskrimination.

- 9 ->

9 Ting at overveje, når man ser på strafferegistre

1. Var den enkelte tvunget? : Der er stor forskel på at blive anholdt for en forbrydelse og faktisk dømt for en forbrydelse. En anholdelse gør dig ikke skyldig i noget, så vær forsigtig, hvis du forsøger at afvise en potentiel lejer, der kun er baseret på en anholdelse.
2. Hvad er lovovertrædelsen? : Hvilken lovovertrædelse har lejeren faktisk begået? Forstår du arten af ​​forbrydelsen? Hvis ikke, kontakt en advokat eller politibetjent for at få afklaret.
3. Hvor alvorlig er overtrædelsen? : Skal den potentielle lejer betale en bøde eller tjene faktisk fængselstid for den lovovertrædelse de begik? Stjal de en skjorte fra indkøbscenteret eller skød de nogen?
4. Hvor nyligt er overtrædelsen? : Har lejeren begået lovovertrædelsen sidste år, eller har det været for 20 år siden?
5. Hvor mange lovovertrædelser er der? : Har den potentielle lejer en kriminel handling at overveje eller har de et langt lovbrud?

1. Gør lovovertrædelserne span flere år eller grupperet i en periode? : Hvis der er flere lovovertrædelser, har de alle fundet sted omkring samme tid, eller har overtrædelserne fundet sted i flere år?
2. Kan det sætte andre lejere i fare? : Gør karakteren af ​​den forbrydelse, den potentielle lejer har begået, udsat for andre lejere i fare? Nogle eksempler kan være narkotikahandling, voldtægt, barnemord eller overfald og batteri. En udlejer er ansvarlig for at opretholde et sikkert miljø, hvor hans eller hendes lejere kan leve.

1. Kunne overtrædelsen påvirke lejers evne til at betale husleje? : Vil lejers kriminelle historie påvirke hans eller hendes evne til at betale den månedlige leje? Hvis lejeren ikke har fortid eller nuværende ansættelse, har du ret til at nægte at leje til denne lejer på grund af deres manglende evne til at betale deres leje.
2. Kunne overtrædelsen sætte dit udlejningsejendom i fare? : En udlejer har ansvaret for at holde deres udlejnings ejendom sikker. Sætter lejers kriminelle rekord udlejningsejendommen i fare? Nogle eksempler på dette kan være brandstiftelse eller hærværk.

Kan du nægte bolig til enhver lejer med en kriminel historie?

Nej. En bred politik til at nægte boliger til enhver potentiel lejer med enhver form for kriminel historie ville blive betragtet som diskriminerende i henhold til Federal Fair Housing Act.Udlejere har lov til at have politikker på plads, der nægter boliger til personer med specifikke kriminelle fortid, der kan true andre bolendes eller ejendoms sikkerheden. Når man kigger på en lejers kriminelle historie, skal udlejer også tage højde for den type lovovertrædelse, sværhedsgraden af ​​lovovertrædelsen og længden af ​​tid siden lovovertrædelsen. fandt sted.

Er retfærdig boligbeskyttelse lejere med strafferegistre?

Forbundsretlige boliglove beskytter ikke specifikt personer med kriminelle handlinger mod forskelsbehandling i boligrelaterede aktiviteter.

HUDs kontor for generaladvokat har snarere udstedt retningslinjer for, hvordan udlejere og andre i boligrelaterede industrier skal henvende sig til dem med kriminelle journaler for at minimere chancerne for at blive anklaget for diskrimination.

De specifikke grupper, der er beskyttet under Fair Housing, omfatter farve, handicap, familiestatus, national oprindelse, race, religion og sex. HUD mener, at nægtelse af at leje til dem med kriminelle journaler kunne have resultatet af at diskriminere minoriteter.

Afroamerikanere og Hispanikere er anholdt, dømt og fængslet til meget højere priser end den almindelige befolkning. I 2014 var for eksempel 36 procent af den samlede fængselspopulation i USA afrikansk amerikanere, men afroamerikanere var kun 12 procent af den samlede befolkning, og hanspanikerne udgjorde 22 procent af fængselsbefolkningen, men hanspanikere var kun 17 procent af den samlede befolkning.

HUD mener derfor, at en udlejerpolitik, der begrænser lejere baseret på kriminel historie, vil påvirke disse minoritetsgrupper uforholdsmæssigt mere end potentielle lejere af andre løb, så det kan betragtes som en diskriminerende praksis.

HUD bryder denne diskrimination ned i to kategorier, utilsigtet diskrimination og forsætlig diskrimination.

Utilsigtet diskrimination mod mindretalslejer med kriminelle handlinger

HUD bruger en tre-trinsproces for at afgøre, om en udlejers kriminelle historiepolitik er diskriminerende og overtræder loven om retfærdig bolig.

1. Har strafferetspolitikken en diskriminerende virkning? : Anklageren skal fremlægge bevis for at vise, at politikken har negativ indflydelse på dem af en bestemt race eller national oprindelse mere end andre grupper af mennesker. Statlige eller lokale statistikker skal bruges til at bevise dette punkt, men hvis de ikke er tilgængelige, kan national statistik også bruges. Hver sag er unik og skal derfor bruge specifikke fakta, såsom lejebøger, lokal kriminel statistik og folketællingsdata til støtte for deres krav.

2. Er den politik, der er nødvendig for at opnå en legitim, ikke-diskriminerende interesse? : Det er nu op til udlejeren at fremlægge bevis for at bevise, at deres kriminelle historiepolitik ikke er en form for forskelsbehandling, men snarere en nødvendig politik for en anden berettiget grund. Mange udlejer hævder, at grunden til politikken er at beskytte de øvrige lejers sikkerhed på deres ejendom.Da et udlejers hovedopgaver er at beskytte deres lejers sikkerhed og deres ejendom, anses dette generelt for en legitim grund til at nægte at leje til en lejer med en kriminel historie.

Ejeren skal dog give en særlig grund til, hvorfor lejers særlige kriminelle historie truer ejendomsretten og lejernes sikkerhed. En generel påstand om, at enhver med en kriminel historie er farligere end nogen uden en kriminel historie, vil ikke holde op. Et specifikt eksempel kan være at nægte at leje til en potentiel lejer, der er en dømt sexdrivende, fordi det kan sætte dine andre lejere i fare.

Ejendommer har ret til at nægte at leje til potentielle lejere, der har en historie med straffedomme, men denne politik kan ikke være en tæppepolitik, der udelukker enhver person, der nogensinde er blevet dømt for nogen lovovertrædelse. Politikken skal være specifik med angivelse af, at udlejeren ikke vil leje til dem med kriminelle overbevisninger, der kan bringe lejere eller ejendom i fare. For eksempel vil en person med en historie med trafikbilletter ikke sandsynligvis udgøre en øget trussel mod andre lejere, men en person, der er en dømt narkotikaforhandler, kunne.

Hertil kommer, at udlejere ikke kan nægte at leje til potentielle lejere, der er blevet anholdt, men ikke dømt, fordi en anholdelse ikke betyder, at personen er skyldig i en forbrydelse. Derfor kan ejeren ikke bevise, at denne person udgør en øget risiko for de øvrige lejere på ejendommen.

Endelig skal udlejeren tage højde for hvor nylig forbrydelsen fandt sted. Det vil være sværere at begrunde at nægte at leje til en potentiel lejer, hvis forbrydelsen fandt sted for 20 år siden.

3. Er der et mindre diskriminerende alternativ? : Hvis udlejer er i stand til at bevise, at de har en legitim grund til at have deres strafferegistre på plads, er det nu op til anklageren at bevise, at der er en anden, mindre diskriminerende måde for udlejer at opnå dette mål. Dette kunne omfatte at se på andre faktorer ud over at se på lejerens kriminelle historie, som f.eks. Lejerens lejemål, alder på tidspunktet for strafbare handlinger eller lejerens bestræbelser på at rehabilitere efter lovovertrædelserne.

Tiltænkt diskrimination mod mindretalslejer med kriminelle poster

En udlejer kan blive anklaget og dømt for diskrimination, hvis han eller hun behandler lejere med lignende kriminelle optegnelser forskelligt. Hvis to potentielle lejere har lignende kriminelle fortid, men er forskellige racer, og udlejer gør undtagelser for en lejer og ikke den anden, kan dette være en overtrædelse af Fair Housing.

Hvis alle andre faktorer ligner hinanden, lejer de til en asiatisk mand, der blev dømt for at stjæle en bil, men nægtede at leje til en spansktalende mand, der blev dømt for at stjæle en bil, kunne føre til at blive anklaget for og potentielt dømt for boligdiskrimination. Et andet eksempel på forsætlig forskelsbehandling under lejerscreeningsprocessen ville fortælle nogen, der lød afroamerikanske over telefonen, at deres kriminelle rekord ville diskvalificere dem fra at leje din ejendom, men tillade nogen, der lød kaukasisk over telefonen for at se ejendommen på trods af at have en lignende straffeattest.

Det er op til den potentielle lejer at fremlægge bevis for, at udlejeren diskriminerer ham eller hende, fordi han eller hun er medlem af en bestemt gruppe og behandlet andre potentielle lejere med lignende kriminelle historier forskelligt, fordi de tilhører en anden løb eller gruppe. Udlejeren skal fremlægge bevis for at bevise, at der er en anden faktor ud over race, der har fået ham eller hende til at leje til en lejer og ikke den anden. Ejeren kan stadig anvende andre kvalifikationsstandarder, som ikke anses for diskriminerende, for at vælge en lejer, såsom lejers evne til at betale leje til tiden.

Nægte en potentiel lejer til narkotikarelaterede forbrydelser

En udlejer kan ikke dømmes for utilsigtet forskelsbehandling for at nægte at leje til en lejer, der er blevet dømt for "ulovlig fremstilling eller distribution af et kontrolleret stof. "Dette omfatter ikke lejere, der er blevet anholdt, men ikke dømt for sådanne lovovertrædelser eller lejere, der er blevet dømt eller arresteret for narkotikabesiddelse.

Selvom en udlejer har en legitim ret til at nægte boliger til en person, der er blevet dømt for ulovlig fremstilling eller distribution af ulovlig fremstilling, hvis en udlejer kun bruger denne overbevisning til at nægte boliger til medlemmer af en bestemt race, national oprindelse eller anden gruppe, udlejer kan stadig blive anklaget og dømt for forsætlig boligdiskrimination. Dette skyldes, at udlejeren bruger narkotikakonventionen som et dække for racediskrimination.