Forpligter forsikring til ejendomsindehaveren

Da forsikringspremier normalt betales i forvejen, såfremt en køber antager en politik i en ejendomsinvesteringstransaktion, skal forsikringspræmien prorateres. Køberen skylder sælgeren det forudbetalte beløb, men endnu ikke brugt, for den effektive dækningsperiode.

Som i alle fast ejendomstransaktioner skal vi vide, om vi proraterer "igennem" eller "til" datoen for lukningen, såvel som om vi bruger et 360-dages "bankmandssår "eller et 365 dagers kalenderår.

Trinene er:

1. Bestem antallet af dage fra slutningen til dagen for politikudløb.
2. Beregn beløbet pr. Dag af forsikringsomkostningerne.
3. Multiplicer antallet af dage gange mængden pr. Dag.

Lad os lave en samleforsikringspredning. En fast ejendom investor antager forsikringen på en leje ejendom. Den årlige præmie for politikken er $ 1350. Den politiske præmie blev fuldt ud betalt den 12. februar, og afslutningen er den 15. oktober samme år. Vi bruger et kalenderår på 365 dage og proraterer "igennem" lukning. Det betyder, at sælgeren betaler for lukkedagen.

1. Antal dage fra 16. oktober til 11. februar næste år er:
16 okt + 30 nov + 31 dec + 31 jan 11 feb = 119 dage
2. $ 1350 divideret med 365 dage = daglige omkostninger på $ 3. 70
3. $ 3. 70 omkostninger / dag X 119 dage = fremskyndet beløb på $ 440. 30.

Dette beløb vil være KREDITET til Sælgeren og BIDRAGT til køberen.

Pro ration og afsluttende erklæring

Hvorfor er der varer på en fast ejendomstransaktions lukkede erklæring, der skal vurderes?

Penger i escrow - nogle gange er det nødvendigt at afgøre, om nogle af de penge, der er i besiddelse af udgifter, skal returneres til sælgeren eller forblive i escrow for køberen.
Forsikring - Forsikringspræmier udbetales i forvejen, så sælgeren har betalt et helt forsikringsår. Ved afslutningen tilbagesendes nogle af de præmiepenge til sælgeren for resten af året, at de ikke ejer ejendommen.
Ejendomsskatter - Ligesom forsikring, men det virker på den anden side. Lad os sige, at du lukker i juni, og skatteregninger for dette år kommer ud i november til betaling senest den 1. januar. Køberen vil være ejeren på skatte tid, men de var ikke for hele skatteåret. Så skyldes sælgeren det skyldige beløb mellem lukning og afgiftsdato. Normalt krediteres dette beløb til køberens side af opgørelsen ved lukning, og køberen betaler afgiften ved forfald.
Lejeaftaler, Lejeejendomme, flerfamiliehuse og lejligheder vil i de fleste tilfælde have leje betalt for måneden i begyndelsen af måneden. Så hvis aftalen lukker den 15. i måneden, er sælgeren blevet betalt for hele måneden, men kun skyldes halvdelen af det.Køberen krediteres for lejebeløbet for de sidste 15 eller 16 dage i måneden.
Kommercielle leasingydelser - Der findes flere typer lejemål med forskellige betalingsstrukturer. Det er kompliceret, men en lukning vil kræve fordeling af, hvad der skyldes sælgeren for deres ejendomsret og resten tilhører den nye ejer.
Bondegårdslejemål - Ofte kan gårde og rancher leje jord fra nabo eller fra regeringen til græsning. Hvis det er tilfældet, skal enhver forudbetaling, der gælder for tidspunktet for lukning, gå til sælgeren, da de ikke længere er ejere. Køberen vil være ansvarlig for dette.

Det er vigtigt at vide, at dette er accepteret praksis, men nogle af dem kan forhandles som en del af købsaftalen. De er ikke jernklædte. Især med kommerciel ejendomsret kan en skarp ejendomsmægler være værdifuld for deres klient ved at pege på områder af aftalen, der kunne forhandles, hvis de har ramt en prisdæmpning.