Køb af et hjem med ejerfinansiering

Hvis du spørger en sælger for at give dig ejerfinansiering til at købe et hjem, kan det være et vanskeligt forslag. Det skyldes dels, at hvis du spørger ejendomsmægleren, hvis ejeren vil bære noget eller hele finansieringen, vedmægleren sikkert ikke ved. Hvorfor? Agenten spurgte aldrig. Sandsynligvis er ligeglad med at spørge, enten.

Hvis du spørger sælgeren direkte, vil sælgeren sandsynligvis sige nej. Sælgere afviser ofte forslaget om ejerfinansiering, fordi ingen har forklaret fordelene eller den foreslåede ejerfinansiering som en måde at sælge hjemmet på.

De fleste sælgere sælger ikke et hjem hver dag. Deres viden er begrænset til konventionelle praksis, hvor køberen går til banken for at få et pant.

For en sælger, hvis hjem ikke sælger eller når traditionelle långivers retningslinjer strammes, bliver ejerfinansiering pludselig meget populær. Ejerfinansiering er absolut en levedygtig mulighed for nogle på køberens markeder. Bare ikke så meget på sælgerens markeder.

Hvad er ejerfinansiering?

Når en del af eller hele købsprisen, med fradrag af køberens forskudsbetaling, bæres af (finansieret af) sælgeren, yder sælgeren ejerfinansiering. Det er ligegyldigt, om ejendommen har et eksisterende lån, undtagen i det omfang den eksisterende långiver muligvis fremskynder lånet ved salg på grund af en fremmedgørelsesklausul. I stedet for at gå til banken giver køberen et finansieringsinstrument til sælgeren som bevis for lånet og betaler til sælgeren.

Hvis ejendommen er fri og klar, hvilket betyder, at sælgeren har en klar titel uden lån, kan sælgeren være enig i at bære hele finansieringen.

I så fald er køber og sælger enige om en rentesats, månedligt betalingsbeløb og lånets løbetid, og køberen betaler sælgerens egenkapital på en afdragsbasis.

Sikkerhedsinstrumentet registreres generelt i de offentlige registre, som beskytter begge parter. Husk, at visse statslige love forbyder ballonbetalinger.

Nogle føderale lovgivninger kan også regulere ejerfinansiering. Du vil måske få juridisk rådgivning for at sikre dig at du følger loven.

Typer af ejerfinansiering

De fleste købs penge transaktioner er omsætningspapirer. Sælgere og købere er fri til at forhandle om vilkårene for ejerfinansiering, med forbehold af lovvalgsloven og andre statslige bestemmelser. Igen vil du måske søge juridisk rådgivning.

Selv om der ikke er behov for standard nedbetaling, vil mange sælgere have en tilstrækkelig forskud til at beskytte deres egenkapital. Nedbetalinger kan variere fra meget lidt til 30 procent ned eller mere. Sælgere føler, at deres egenkapital er sikret af køberens forskudsbetaling, fordi købere er mindre tilbøjelige til at gå ind i afskærmning, hvis de har investeret mange penge på forhånd.

Nogle variationer af ejerfinansiering omfatter:

• Landkontrakter.

  Landskontrakter overfører ikke juridisk titel til køberen, men giver køberen retfærdig titel. Køberen foretager betalinger til sælgeren i en vis periode. Ved den endelige betaling eller en refinansiering modtager køberen handlingen.

• Promissory Notes og Mortgages.

  Sælgerne kan bære realkreditlånet for hele saldoen af ​​købsprisen (minus forskuddet), hvilket kan indeholde et underliggende lån. Denne type finansiering hedder et "altomfattende pant" eller "altomfattende tillidsklausul" (AITD). Sælgeren modtager en overdragelse af renter på det underliggende lån.

  En sælger kan også bære et junior realkreditlån, i hvilket tilfælde køberen vil tage titlen underlagt det eksisterende lån eller få et nyt første realkreditlån. Køberen modtager en gerning og giver sælgeren et andet pant til balancen af ​​købsprisen, med fradrag af forskud og første pant.

• Lejekøbsaftaler.

  Salg på en lejekontrakt betyder, at sælgeren giver køberen retfærdig titel og lejer ejendommen til køberen. Efter opfyldelsen af ​​lejekontrakten overenskomsten modtager køberen titlen og opnår typisk et lån for at betale sælgeren efter at have modtaget kredit for hele eller en del af lejebetalingerne mod købsprisen.

Ejendomsfinansieringsydelser til hjemmebrugere

• Lidt eller ikke kvalificeret.

  Selvom sælgeren kræver en kreditrapport om køberen, er sælgerens fortolkning af køberkvalifikationer typisk mindre strenge og mere fleksible end dem, der pålægges af traditionelle långivere.

• Skræddersyet finansiering.

  I modsætning til traditionelle lån kan sælgere og købere vælge mellem forskellige betalingsformer som f.eks. Renter, fastrenteafskrivninger, mindre end renter eller en ballonbetaling. Betalinger kan blandes og matche. Renterne kan justere periodisk eller forblive i en sats for lånets løbetid.

• Fleksibilitet med nedsat betaling.

  Nedbetalinger er omsætningspapirer. Hvis en sælger ønsker en større udbetaling end køberen besidder, vil sælgere undertiden lade en køber foretage periodiske faste beløb til en forskudsbetaling.

• Nedre lukkekostnader.

  Uden en institutionel långiver er der ingen lån eller rabatpoints til at betale. Ingen oprindelsesgebyrer, forarbejdningsgebyrer, administrationsgebyrer eller nogen af ​​de andre forskellige gebyrer, som långivere rutinemæssigt opkræver, hvilket automatisk sparer penge på køberens lukning.

• Faster Besiddelse.

  Fordi købere og sælgere ikke venter på en långiver til at behandle finansieringen, kan købere lukke hurtigere og få køberbesiddelse tidligere over en konventionel lånetransaktion.

Ejendomsfinansieringsydelser til hjemmebrugere

• Højere salgspris.

  Fordi sælgeren tilbyder ejerfinansiering, kan sælgeren være i stand til at kommandere hele listeprisen eller højere.

• Skattelettelser.

  Sælgeren kan betale mindre i skat på et afdrags salg, idet kun de indkomster, der modtages i hvert kalenderår, indberettes.

• Månedlig indkomst.

  Betalinger fra en køber øger sælgerens månedlige pengestrømme, hvilket resulterer i brugt indkomst.

• Højere rente.

  Ejerfinansiering kan bære en højere rente, end en sælger måtte modtage på en pengemarkedsregnskab eller andre lavrisikotyper af investeringer.

• Kortere opsigelsesperiode.

  Ejerfinansiering tiltrækker et andet sæt af købere. Hvis en ejendom ikke sælger under konventionelle metoder, tilbyder ejerfinansiering en måde at skille sig ud fra lagerbeholdningen og flytte en sælge ejendom, der ellers måske ikke vil sælge.

I afslutningen skal du konsultere en ejendomsadvokat og få kompetent juridisk rådgivning inden du indgår en transaktion med ejerfinansiering. Stol ikke på din ejendomsmægler for information, medmindre din agent er en praktiserende ejendomsadvokat.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.