Der var en tid for nogle få år siden, da jeg ikke kunne have skrevet noget om indholdet om realkredit modifikationer i en konkurs sag. Det skyldes, at bankerne var i et rod og modifikationsprogrammerne var en vittighed. Kunder blev konstant blevet fortalt, at papirarbejde manglede. De ville faxe og e-maile dokumenter igen og igen. Hver gang de kontaktede banken, ville de blive henvist til en anden kundeservice medarbejder, hvoraf ingen kunne synes at finde konti eller filer eller dokumenter.
Kunderne ville give op efter mange forsøg.
I dag er jeg glad for at sige, at bankerne synes at have vendt et hjørne. Mens der stadig er lommer med uenighed, synes bankerne og realkreditinstitutterne generelt at gøre et ret troværdigt job for at få deres kunder gennem processen uden for meget stress.
Mange af vores kunder kommer til os på grænsen til konkurs. Nogle gange er de bare ikke klar over deres muligheder for at ændre deres lån. Nogle gange er de for sent, før de forsøger at ændre sig. Nogle gange fortsætter bankerne med afskærmning, selv om deres kunder forsøger at sælge ejendommen, refinansieres eller har startet ændringsprocessen. Vi indgiver en konkurs sag for at drage fordel af det automatiske ophold, et påbud om at stoppe disse foreclosures og andre indsamlingshandlinger, give debitorer (det er det vi kalder folk, der indgiver konkurs tilfælde) et lille vejrtrækningsrum og enten fjerne meget eller alt resten af deres gæld gennem et kapitel 7 tilfælde eller sætte dem op på en tilbagebetalingsplan i et kapitel 13-tilfælde, der ikke kun omhandler deres realkreditgæld, men også andre forpligtelser.
Det føderale modifikationsprogram kaldes Home Affordable Mortgage Programme eller HAMP. I denne artikel vil vi se på, hvad HAMP kan gøre, og hvordan det fungerer i en konkurs sag.
Så hvad er forskellen mellem en refinansiering og en lånemodifikation?
Hvis du har brug for nye vilkår eller en måde at gøre dit hjem mere overkommeligt, har du to muligheder: refinansiere eller modificere.
En refinansiere erstatter det gamle lån med en helt ny. Normalt er en refinansiering designet til at reducere renten eller ændre mindre gunstige vilkår, som en justerbar sats, til gunstigere vilkår. Det kan udføres af den nuværende långiver eller en helt ny långiver. Det kræver, at låntageren er kreditværdig, og at ejendommens værdi ikke er faldet, så lånet er under vand (låntageren skylder mere end ejendommen er værd.
En ændring ændrer betingelserne for det nuværende lån. kræver det samme niveau af kreditværdighed, at en refinansiering gør, selv om låntageren skal vise at hun vil have tilstrækkelig indkomst til at foretage betalingerne.Faktisk er lånet modifikationsprogram designet til at hjælpe husejere, der har lidt nogen form for økonomisk omvendt. Det kan være permanent, eller det kan være midlertidigt, hvis der er nogen grund til at mistanke om, at låntagerens omstændigheder vil ændre sig. Der er ofte mere fleksibilitet i, hvad en långiver kan være villig til at gøre for at gøre lånet overkommeligt, men renten vil ofte være højere end låntageren kunne få i en refinansiering.
Kan du stadig få en realkreditmodifikation under en konkurs sag?
Ja. Faktisk har mange af mine kunder med succes ændret deres lån og opstået i konkurs med færre gæld og et intakt og opdateret realkreditlån.
Hvem kan kvalificere sig til en realkreditmodifikation?
Dette afhænger af din servicer, og om dit lån ejes af en bank, et realkreditfirma eller en enhed som Fannie Mae eller Freddie Mac. Hver har sine egne krav og kriterier. Men generelt vil du sandsynligvis kvalificere dig som
- Du bruger mere end 31% af indkomsten månedligt på boligomkostninger (pantbetaling, forsikring, ejendomsskat, boligejerforeninger).
- Du er ellers ikke berettiget til refinansiering af realkreditlånet.
- Du er enten kriminel eller i fare for misligholdelse på grund af ændringer i økonomiske forhold.
- Værdien af huset er faldet, og du skylder mere end huset er værd.
HAMP-modifikationer kan bruges til at ændre lån på primære boliger og visse udlejningsejendomme.
Hvad betyder hypoteksmodifikationen?
Ansøgning
Først er ansøgningen. De fleste långivere vil kræve bevis for indkomst for at sikre, at låntageren i det mindste har en minimumsindkomst for at foretage ændrede betalinger. De fleste långivere vil også kræve en kredit rapport, selv om der ikke er nogen minimum eller maksimal kredit score nødvendigt. Det er normalt at bestemme, hvor meget anden gæld låntageren skal servicere hver måned.
Prøvebetalinger
For det andet er prøveperioden. Når hele papirarbejdet er færdigt, og långiveren bestemmer, at låntageren sandsynligvis vil opfylde sine minimumskrav, vil låntageren blive tilbudt en mulighed for at lave en række prøveudbetalinger. Tre betalinger er det nummer jeg ser oftest.
Når prøveudbetalingerne er blevet gennemført, vil långiveren træffe en endelig beslutning om ændringen og tilbyde låntagers ændring.
Hvilke lånevilkår vil ændre sig?
Målet med en HAMP-modifikation er at gøre lånet overkommeligt for låntageren og forhindre långiveren i at miste mere end det skal. Långiveren kan ændre stort set alle betalingsbetingelser, herunder
- Sænkning af renten
- Omregning af lånet fra en justerbar sats til en fast sats
- Udvidelse af længden, for eksempel fra 30 til 40 år
- Tilføjelse tilbagebetalinger til lånets bageste ende
- Udskyder en del af hovedstolen
- Tilgiv nogle af hovedstolen
Hvad om ændringer og konkurser?
Når en person indgiver en konkurs sag, tager konkursretten jurisdiktion over næsten alt, der berører filmens økonomi.Debitoren (det er det, vi kalder den person, der indgiver en konkurs sag) har lov til at fortsætte hverdagslige transaktioner som at købe dagligvarer og betale forsyningsregninger, ting vi kalder "almindelig forretningsmæssig virksomhed."
En lånemodifikation er ikke "almindelig kursus" af erhvervslivet. " Hvorvidt konkursretten skal tage skridt til at godkende ændringen afhænger stort set af, hvorvidt sagen er kapitel 7 eller kapitel 13. I et kapitel 7-tilfælde, som normalt varer fire til seks måneder, vil nogle långivere bede debitor om at få ret godkendelse. I et kapitel 13 er debitor altid forpligtet til at få retlig godkendelse, uanset om långiveren kræver det eller ej. For at få denne ret godkendelse skal debitorens advokat indsende et forslag til retten.
I et kapitel 13-tilfælde foreslår skyldneren en plan om at betale sin gæld ved at udbetale en kurator, der fordeler de modtagne penge til kreditorer, der har indgivet rigtige krav. Planen skal indeholde visse typer af gæld som forfaldne indkomstskatter eller indenlandske støtteforpligtelser som børnebidrag og underholdsbidrag. Det kan omfatte arrearages skyldige til realkreditfirmaet og sikret gæld som biler og apparater.
Fordi realkreditgælden i stort set alle tilfælde vil blive ophævet i ændringen, skal debitorens advokat også indsende et forslag om at ændre betalingsplanen for kapitel 13 for at fjerne efterskuddet. Afhængigt af hvad der ellers skyldes, at skyldneren har haft til hensigt at udføre med kapitel 13-planen - afbetale prioritetsgæld som nylige skatter eller børnebidrag eller gøre en bilbetaling mere overkommelig ved at inkludere den i en kapitel 13-plan - skyldneren kan beslutte, at et kapitel 13-tilfælde ikke længere er nødvendigt eller nyttigt. På det tidspunkt kan hun overveje, om det kan være tilrådeligt at konvertere sagen til et under kapitel 7, eller afskedige det helt.
Sådan virker det i en konkurs sag
Her er et eksempel: Lad os sige, at skyldneren indgav et kapitel 13 tilfælde og inkluderede $ 5, 000 i forfaldne realkreditlån. Efter at kapitel 13-sagen er indgivet, ansøger debitor om en lånemodifikation med sit realkreditinstitut. Mens han i kapitel 13 fortsætter med at foretage betalinger til kapitel 13, som omfatter de 5 000 dollars, der skylder pantfirmaet.
Lad os sige, at et år efter at sagen er indgivet, er pant modifikationen godkendt. Dengang er långiveren blevet betalt $ 1, 000 gennem betalinger til Kapitel 13-trustee. Lånet ændring omfatter den $ 4, 000, der fortsat skyldes pågodehavender krav.
Gælden ønsker ikke flere "ekstra" penge at gå til realkreditinstitutet, så hans advokat skal gøre to ting. For det første vil advokaten indgive et forslag til konkursretten og bede retten om at godkende realkreditlånets ændring. Sommetider skal bevægelsen indstilles til en høring for dommeren. Nogle gange kan det være på filen i et bestemt tidsrum - ofte 24 dage - for at give interesserede parter mulighed for at gøre indsigelse mod det. Hvis ingen parti genstande, og vilkårene er gunstige for debitor, er det højst sandsynligt, at konkursdommeren vil godkende det.Hvis en part protesterer mod det, bliver modifikationen indstillet til en høring for at give alle parter mulighed for at vidne og argumentere for dommeren. Når han har en ordre fra retten, der godkender ændringen, og skyldneren rent faktisk indgår ændringsaftalen, vil hans advokat bede retten om at ændre vilkårene i planen for at fjerne efterskud til realkreditinstitutter. Dette vil også medføre en bevægelse. Processen ligner bevægelsen for låneændringen. Bevægelsen er indstillet til at blive hørt, eller den forbliver på lager i et stykke tid for at give kreditorer mulighed for at opdrætte det og gøre indsigelse, hvis det er relevant.
Eller skyldneren kan afstå planændringsprocessen og indgive et forslag om at konvertere til et kapitel 7 eller et forslag om at afvise sagen helt, alt efter hvad som helst skyldneren måske har lurket i sit økonomiske billede.
Undgå disse forbrugernes konkurs fejl
Undgå disse forbrugernes konkurs fejl. Lær om processen og hvad du kan forvente. Dette er en stor beslutning.
Afskedigelse af en konkurs uden konkurs
Small Business Konkurs vs Personlig Konkurs
Hvad er forskellen mellem personlig konkurs og mindre virksomhed konkurs i Canada? Og hvad nu hvis din virksomhed er indarbejdet?