Lån til Flipping Houses: hvad der virker og hvad der ikke er

En boligblivende forretning kan give en sund indkomst og mulighed for at skifte karriere. Baseret på populære tv-shows synes det nemt at gøre, og du behøver ikke at bruge år i et dyrt uddannelsesprogram for at være vellykket.

Det er desværre ikke så nemt som det ser ud. Korrekt planlægning og teknisk knowhow er afgørende, men den største vejgange er sandsynligvis finansiering - det tager penge at tjene penge.

Så hvordan får du pengene?

Private investorer, herunder folk, du kender, og hårde penge långivere, er den bedste kilde til lån til at skifte hus. Disse långivere kræver ikke samme tid og papirarbejde som traditionelle banker. I stedet vurderer de ejendommen selv (både før og efter forbedringer) og din evne til at fuldføre projektet.

Vi diskuterer private långivere nedenfor, men det kan være nyttigt at forstå de udfordringer, der er unikke for at vende hjem lån, før du går rundt og spørger om penge. Især efter at blive godkendt til et pant til at købe huset du bor i, kan du antage, at du bare behøver at få et andet pant.

Realkreditlån til at vende et hus?

Traditionelle boliglån vil sandsynligvis ikke være en mulighed for at købe investeringsejendomme - i hvert fald når du starter.

Den gode nyhed

er, at lån fra banker og traditionelle långivere er relativt billige: Renterne er blandt de laveste, du finder for investeringsejendomme (men du skal stadig betale lukkede omkostninger). Disse lån er desværre ikke altid praktiske.

Langsomt at lukke:

En af de største udfordringer ved at bruge en traditionel långiver er den tid det tager at lukke et lån. Långivere kræver, at du udfylder en omfattende ansøgning, og de vil gennemgå din økonomi med en fintandet kam. Hvis de ser noget, der rejser spørgsmål, vil de bede om mere dokumentation, og de vil tage endnu mere tid til at gennemgå din ansøgning. Processen tager sjældent mindre end 30 dage (45 eller 90 dage kan være mere realistiske), og investeringsmulighederne flytter ofte for hurtigt til den tidslinje. Især hvis foreclosures eller short sales er en del af din strategi, vil du sandsynligvis blive frustreret af de traditionelle långiveres hastighed.

Evaluering af indkomst:

Traditionelle långivere baserer deres udlånsbeslutninger på din evne til at tilbagebetale et lån. De vil se på, hvor meget du tjener hver måned i forhold til de nødvendige månedlige lånbetalinger for at beregne en gæld til indkomstforhold. Hvis du er en fast ejendom investor eller ellers selvstændige, kan du ikke have den type "indkomst", de søger (långivere kan lide at se W-2 formularer og betale stubber). Hvor meget er ejendommen værd?

Långivere sammenligner også værdien af ​​ejendommen, du køber til lånet du beder om. Kendt som et lån til værdi-forhold, foretrækker konventionelle långivere ofte at beholde dette tal under 80 procent, selv om det er muligt at få FHA-lån med så lidt som 3,5 procent ned. Når du køber et hus for at vende, er det nok ikke meget værd i sin nuværende tilstand - men du har brug for nok penge til at købe ejendommen og betale for forbedringer, hvilket kan svare til mere end huset er jævnt værdi. Hjemmet efter reparationsværdien (ARV) kan være et bedre mål, men traditionelle långivere overvejer kun en ejendoms nuværende vurderede værdi.

Klassisk kredit:

De fleste banker og realkreditinstitutter kræver, at du har stor kredit for at blive godkendt til et lån. Du har måske ikke en historik om at låne, eller du kan have nogle ugunstige ting i dine kreditrapporter - men det betyder ikke, at du ikke kan flip houses med succes. Alternative långivere er mere interesserede i dine tidligere projekter end din kredit score. Problemer med huset:

Traditionelle långivere foretrækker at lave lån på hjem, der er i rimelig god stand. Hvis der er helbredsmæssige eller sikkerhedsmæssige problemer, er lånet en no-go. Du har måske til hensigt at løse disse problemer, der dramatisk øger værdien af ​​hjemmet til en fortjeneste, men långivere er mest interesserede i udlån til hjem, der er indbygget klar. Umuligt?

Det er muligt at bruge traditionelle boliglån til at vende hjem, især i følgende situationer: Du har betydelige aktiver

1. , som kan hjælpe dig med at kvalificere dig - uanset om de bruges som sikkerhed eller del af en ned betaling. Du er ikke strengt "flipping"
2. huset. Når du køber en primær bolig (hvor du er ejer / beboer), kan du muligvis få midler til både købsforbedringer og ved hjælp af et FHA 203k-lån. Men processen er langsom og kommer med mange begrænsninger. Du har en betydelig egenkapital
3. i en anden ejendom, som kan bruges til en egenkapitalkreditt for hjemmet (eller andre aktiver, herunder fast ejendom, der kan bruges som sikkerhedsstillelse). Husk, at du kan miste ejendommen i afskærmning, hvis du ikke kan holde op med betalingerne, så denne mulighed er risikabelt (især hvis din familie bor i ejendommen). Du har erfaring
4. med succesfulde projekter tidligere. Du kan muligvis få ejendomsinvesteringslån fra banker og kreditforeninger, hvis du overbeviser dem om, at du er en reel forretning med kyndige partnere, en solid proces og økonomiske ressourcer. Du kan få usikrede lån.
5. Hvis du er i stand til at låne uden pantsætning af sikkerhedsstillelse, kan du muligvis bruge lån som kreditkort til at finansiere forbedringer. Du skal stadig bruge midler til at købe ejendommen, men ekstra penge kan komme fra et usikret lån. Denne strategi er risikabelt, fordi kreditkort er notorisk dyre, og dit projekt vil blive slået ned, hvis din kreditlinje er skåret eller frosset uventet (plus du har brug for ekstremt høje kreditgrænser). Privatlån til blivende egenskaber

Lån fra private långivere lette de fleste udfordringer ovenfor. Den største ulempe er omkostninger, men målet er at bruge disse lån strategisk. Private lån kan komme fra næsten hvor som helst, men de fleste flippende lån passer til to brede kategorier:

Lån fra folk du kender

1. Hardtidslån
2. Når man starter, vil det være svært at finde

nogen villig til at give dig penge - folk der kender dig (og som måske ikke har mange penge eller tolerance for risiko) kan være din eneste mulighed. Alternativt kan du blive nødt til at finansiere dine første tilbud på egen hånd. Byg netværk:

Bliv involveret i det lokale investeringsselskab. Over tid møder du mennesker, og du lærer, hvem der potentielt kan låne penge. Desuden vil folk lære dig at kende. Andre investorer, ejendomsmæglere og private långivere vil se, at du er forpligtet til at drive en succesfuld virksomhed (for ikke at nævne kompetent), og dine odds for at få et lån vil blive bedre. Til sidst bør du kunne begynde at låne fra låntagere med hårde penge. Disse långivere specialiserer sig i lån til flipping og andre investeringer, og de adskiller sig fra traditionelle banker.

Hurtig lukning:

Med en privat långiver er processen anderledes, og dit lån kan finansieres meget hurtigere (en uge eller så er rimelig, når du har et godt forhold til en professionel långiver). At flytte hurtigt kan være en konkurrencemæssig fordel, når nogen søger at få en ejendom fra deres hænder. Aktiveret udlån:

I stedet for at se gennem kreditrapporter og beregne indkomstforhold, har private långivere tendens til at fokusere på værdien af ​​det aktiv, du køber. Hvis du blokerer huse, vil långiveren gerne vide, at de hurtigt kan sælge huset for at få pengene tilbage (ligesom andre långivere, vil private långivere have en lien på ejendommen, så de kan overtage ejendommen og sælge den hvis du betaler ikke lånet tilbage). Køb og forbedringer:

Private långivere er i gang med at imødekomme investorer og basere dine midler på et projekts ARV. Men de kan ikke give dig alt på én gang - du skal muligvis tegne fra en escrow-konto, som dit projekt skrider frem. Flip uden penge?

Indtil du har et par succesrige projekter under dit bælte, vil långivere kræve, at du har egenkapital i et projekt. På et tidspunkt kan du muligvis låne 100 procent til et projekt og få flere projekter på samme tid. Lånekostnader

Lån til blivende projekter er dyrere end hjemme

køb lån. Renten er højere, og du skal ofte betale flere point eller startgebyrer (et point er en procent af din låneværdi). Flipping projekter er kortsigtede projekter. Du kommer ikke til at bo i hjemmet i årtier, så en standard 15-årig eller 30-årig realkreditlån er ikke det rigtige lån til jobbet. Investorer foretrækker ofte at købe, forbedre og sælge en ejendom inden for et år eller mindre, og det er, hvordan de fleste private lån fungerer.Disse lån bliver dyre, hvis du holder fast ejendom i lang tid, og det giver mening, fordi långiverens risiko stiger, da du forsinker tilbagebetaling.

Hvor meget koster det at låne for at vende? Omkostningerne er over hele linjen, og alt er omsætningspapirer. Rentesatser kan være overalt mellem 8 til 20 procent om året, og du skal betale 1 til 10 procent på forhånd. Jo længere du er i erhvervslivet, og jo bedre er dine relationer med långivere, desto mindre betaler du.

For at maksimere det beløb, der er til rådighed for dit projekt, giver långivere ofte kun renter, der kun er betalinger, og der bør ikke være nogen forudbetaling, så du kan sælge og betale lånet, når du er klar.