Forbedringer vs. reparationer for ejere af udlejningsejendomme

Det er meget vigtigt at forstå forskellen mellem at foretage en forbedring og reparere din udlejningsejendom i skattemæssig henseende såvel som til potentiel værdsættelse af din ejendom. De har forskellige skatteimplikationer, samt forskellige virkninger på værdien af ​​din ejendom. *

Hvad er en forbedring?

En forbedring er enhver form for renovering, der udvider ejendommens "brugstid".

Teorien her er, at det vil tilføre værdi til ejendommen i de kommende år og ikke kun i indeværende skatteår. Forbedringer anses generelt for at tilføje noget, der ikke tidligere var der, opgradering af noget, der var eksisterende eller tilpasning af aktivet til en ny anvendelse. Forbedringer er normalt mere intensive end reparationer og involverer normalt større omkostninger.

- Installation af et sikkerhedssystem Installation af helt nyt tæppe

• Udskiftning af et helt tag
• Tilføjelse af en tilføjelse
• Tilføjelse af central klimaanlæg
• udskiftning af alle eksisterende VVS
• udskiftning af alle eksisterende elektriske
• renovering af et køkken
• udskiftning af alle vinduer
• Hvad er en reparation?
• En reparation er vedligeholdelse, der er nødvendigt for at holde ejendommen i driftstilstand. IRS definerer reparationer som dem, der "ikke tilføjer betydelig værdi til ejendommen eller forlænger sit liv. "De er rimelige i beløb og er nødvendige for at holde ejendommen i beboelig tilstand.

Reparationer anses generelt for at genskabe en vare til sin tidligere gode stand.

reparation af eksisterende vvs> reparation af eksisterende apparater

udskiftning af en dørknap

udskiftning af et vindue

• erstatning af et vindue
• Udskiftning af en ødelagt røgdetektor
• Udskiftning af rottede gulvplader
• Udskiftning af revnede gulvfliser
• Kan du fravige Forbedringer på dine skatter?
• Ja, men den fulde værdi kan ikke fratrækkes i det år, hvor de opstod. Dette skyldes, at forbedringer har en brugbar levetid og værditilvækst i de efterfølgende år, ikke kun i løbet af året var forbedringen sket. Forbedringer skal aktiveres og afskrives i henhold til en fastsat afskrivningsplan (det vil være forskelligt for hvert aktiv). Du skal opdele omkostningerne ved forbedringen i forhold til forbedringens brugstid og derefter tage et årligt fradrag baseret på det givne års regning.
• Eksempel:
• Du udførte $ 5, 000 arbejde på din ejendom. Det betragtes som en forbedring. Derfor skal du trække det over en fast afskrivningsplan. Vi vil bruge en afskrivningsplan på 10 år. Vi antager, at der ikke er nogen bjærgningsværdi, hvilket betyder, at det vil være værd ingenting efter de 10 år.Vi vil også påtage sig lineære afskrivninger, hvilket betyder, at omkostningerne bliver spredt jævnt i løbet af 10 år. Således kan du kræve ($ 5000/10) en udgift på $ 500 hvert år i de næste 10 år. Forudsat at du har en 28% skatteprocent, sparer du ($ 500 * .28) $ 140 i årets skat.
• Kan du trække reparationer på dine skatter?
• Ja, du kan fratrække de fulde omkostninger ved reparationen i det skatteår, at reparationen blev gennemført.

Eksempel:

Du udførte $ 5, 000 arbejde på din ejendom. Det betragtes som en reparation. Som en reparation kan du fratrække hele udgiften i indeværende år. Antag, at din skattesats er 28%. Således vil du spare ($ 5, 000 * .28) $ 1400 i skat.

Forbedringer mod reparationer, hvilket er bedre? Man er ikke nødvendigvis bedre end den anden. En forbedring, som f.eks. Tilføjelse af en tilføjelse, tilføjer værdi til din ejendom, men hele omkostningerne ved en reparation, som f.eks. Fastsættelse af en taglækage, kan straks trækkes fra din skat og efterlader flere penge i lommen.

Den ideelle situation varierer alt efter dine behov. Nogle udlejere skal maksimere alle øjeblikkelige afskrivninger, fordi deres levebrød afhænger af deres årlige lejeindtægt. I dette scenario kan det være gavnligt at kunne klassificere en udgift som en reparation, fordi det ville maksimere udlejerens efterskat dollars for det givne år.

Men hvis udlejeren ikke har brug for yderligere fradrag for det givne år, kan forlængelsen af ​​afskrivningerne i flere år ved at klassificere udgiften som en forbedring være gavnlig.

Mange udlejere og udlejningsejere bruger et smuthul ved at placere en lejer i ejendommen og derefter udføre reparationer. 'Dette gør det muligt for udlejeren at udføre mere omfattende vedligeholdelse, der ellers kunne være klassificeret som en forbedring. Med lejeren, der allerede bor der, kan udlejer hævde, at arbejdet er nødvendigt for at holde lejeren tilfreds. For de ting, der kan falde i et gråt område mellem forbedringer og reparationer, afhænger det virkelig af, hvor behagelig du og din revisor er med at forsvare dit krav mod IRS-kontrol.

* Du bør altid kontakte IRS eller en certificeret revisor for at afgøre, hvilke fradrag der gælder for din specifikke situation.