Hvordan man refinansierer et boliglån

Når renten falder, skynder boligejerne at refinansiere realkreditlån, ofte uden at pause at overveje, om en refinansiering er en god ide, eller hvis det giver økonomisk mening. Desværre kan hussejere let lokke af siren sangen med lavere realkreditrenter; dog satser selv er kun en lille del af det større billede.

Serial refinancers, som jeg gerne vil kalde dem, tager nye realkreditlån ud, hver gang satser falder et kvartal.

Jeg vidste en advokat, der refinansierede sit hjem syv gange de sidste otte år. Dette var en person, der burde have været bedre end det, for hver gang han refinansierede, tilføjede han mere rektor til slutningen af sit lån og forlængede lånets løbetid.

Hvad er en refinansiering?

Et købspengelån er et originalt lån sikret af en låntager for at købe et hjem. Et refinansieringslån er et nyt lån taget af en låntager til at betale det oprindelige lån, eller i tilfælde af en serial refinancer betaler lånet det sidste refinansierede lån. Det refinansierede lån er typisk i første position; Det er dog også muligt at refinansiere et boliglån.

Typer af refinansiering af realkreditlån

Bare fordi du i øjeblikket kan betale på et fastforrentet realkreditlån, betyder det ikke, at du ikke kan tage en anden form for realkreditlån, når du refinansiere. Men før du overvejer at skifte et fastforrentet realkreditlån til en anden type, skal du sørge for, at du helt forstår betingelserne for det nye lån.

Her er almindelige realkreditlånstyper, du måske vil overveje:

Renter kun realkredit.
Alternativ ARM Mortgage.
Justerbar rente Mortgage.
FHA-lån.
Reverse Mortgages.

Refinansiering af realkreditudgifter

Selv om det er muligt at opnå et gratis refinansieringslån fra en realkreditlåner, skal du huske, at långiverne er i drift for at tjene penge.

Hvis långiveren ikke giver indkomst ved at opkræve forhåndsudgifter til at foretage lånet, bliver disse gebyrer enten rullet ind i lånet eller betalt gennem en højere end markedsrenten.

Der er et par banker, der vender sig til ægte, uden omkostninger, men de er få og langt imellem. Læs dine fine print og sammenlign långivere. Få et GFE, et godt tro estimat. Siden 1. januar 2010 har långivere været forpligtet til at garantere deres gode troskøn. Hvis visse satser ændres ved lukning, skal långiveren betale dem.

Her er omkostninger, du måtte blive forpligtet til at betale:

Lån Discount Points.
Lånets oprindelse.
Processing.
Administration.
Program.
Inspektion.
Dokumentforberedelse.
Vurdering.
Kreditrapport.
Titelpolitik.
Escrowgebyr.
Reconveyance.
Begunstigede Efterspørgsel.
Notar.
Lånebånd.
Levering og kurér.
E-mail Doc.
Skat Service.
Optagelse.

Lender opkræve hvad vi i virksomhedsnavnet "skraldespenge", hvilket betyder at de kan forhandles af låntageren. Disse gebyrer er dokument forberedelse, administration, behandling, ansøgning og lignende. Hvis du spørger, kan långiveren give afkald på dem.

På toppen af disse gebyrer kan du muligvis bemærke et emne mærket "betalt uden for lukning" på din afsluttende erklæring kaldet en YSP. Det er penge, banken giver tilbage til realkreditmægleren for at bringe långiveren dit lån.

Husk, at hvis långiveren ikke betalte en YSP til mægleren, har du måske fået en lavere rente på dit lån eller betalt mindre i point. Når du opdager dette, lukker du sandsynligvis lånet. Så spørg på forhånd.

Ulemper til refinansiering

Omkostninger. Hvis du betaler gebyrer for at få lånet, koster det dig penge til at få lånet, som du måske ikke recuperer gennem en lavere rente i en årrække. For at finde ud af det, skal du tilføje alle gebyrer. Find ud af forskellen mellem din gamle boliglånsbetaling og din nye betaling. Opdele denne forskel i låneafgifterne, hvilket svarer til det antal måneder, du skal betale på dit nye lån for at bryde lige.
Hvis dine lånegebyrer f.eks. Er på 4 000 USD, og de månedlige opsparinger vil blive 100 dollar om måneden, vil det tage dig 40 måneder at bryde selv om refinansieringen.
Længere afskrivningsperiode. Selv om du har mulighed for at forkorte din afskrivningsperiode, kan du ikke kvalificere dig for den højere betaling, og du kan heller ikke betale mere hver måned for blot at betale lånet hurtigere. Låntagere forlænger normalt lånets løbetid. Hvis du refinansiere et lån med 25 år tilbage til et nyt 30-årigt lån, har du vendt, hvad der oprindeligt var et 30-årigt lån til et 35-årigt lån.
Større pant. Ved at rulle udgifterne til dit lån i selve lånet tager du et større realkreditlån ud. Et større realkreditlån spiser væk på din egenkapitalstilling. Desuden, hvis du tager ud kontanter, kaldet en cash-out refinansiering, vil din lånebalance blive øget.
Nogle låntagere udbetaler kontanter fra en refinansiering for at betale regninger af usikrede køb. Hvis du for eksempel har købt møbler, og du betaler møblerbutikken, har du nu finansieret møbler i 30 år, hvilket kan have en levetid på ti.

Betaling af usikrede kreditkort fjerner nuværende gæld, men kun hvis du aldrig bruger kortene igen. Overvej at skære dine kort, hvis du har formået at få dig så langt i gæld, at din eneste mulighed er at refinansiere taget over dit hoved.