Hvordan man kan håndtere en lav vurdering

Er du bekymret for at modtage en lav vurdering eller er din vurdering allerede gennemført til en lavere værdi end forventet? På sælgerens markeder kører flere tilbudssituationer ofte op på købsprisen højere end noget tilsvarende salg i området; hvilket er grunden til, at mange sælgere i disse tilfælde vil bekymre sig om, at vurderingen vil komme i lav. På køberens markeder, når priserne er bløde eller faldende, er sælgere også bekymrede over, at boligen vil bringe en lav vurdering.

Der kan laves lave vurderinger på ethvert marked: varmt, koldt eller neutralt.

Hvorfor sker lave vurderinger?

National Association of Realtors rapporterer i sin månedlige REALTOR Confidence Index Survey for salg mellem november 2016 og januar 2017, og 22% af respondenterne stod over for vurderingsproblemer. I NARs undersøgelse af realkreditinstitutter rapporterede 55% af respondenterne for den pågældende periode vurderingsproblemer.

Der er en række grunde til, at vurderingerne kommer i lav. Her er et par:

• Kunstigt opblåste priser som følge af flere tilbud.
• Faldende markedsværdier på grund af færre købere, der handler mellem en større beholdning af boliger.
• Fallout fra en overflod af afskærmning eller kortsalg i nabolaget, især når der ikke findes andre sammenlignelige salg.
• Ukorrekt vurdering af underskriveren.
• Overpris hos sælger.
• Uerfarne vurderer, der ikke forstår indflydelse på værdi.
• Stigende markedsværdier på grund af begrænset beholdning og få comps.

• Appraiser overset ventende salgsdata, hvilket kunne afspejle højere sammenlignelige salg, når lukket, eller bedømmeren valgte sammenlignelige salg fra de forkerte kvarterer.
• Køber modtager kontant tilbage fra sælgeren, hvilket får långiveren til at tro, at prisen er opblæst.

En faktor, der ikke kommer i spil, er, om långiveren ønsker at lave lånet.

Långivere ønsker at låne penge, og långivere er forbudt at redlining.

Løsninger til lave vurderinger

Undgå panik, hvis vurderingen kommer i lav. Det er svært at forblive roligt, når det ser ud til, at det ventende salg vil falde fra hinanden, men begge parter har muligheder:

• Køber kan gøre forskellen i kontanter.

  Långiveren bekymrer sig kun om vurderingen i det omfang, den påvirker låneforholdet. En lav vurdering betyder ikke, at långiveren ikke vil låne. Det betyder, at långiveren vil lave et lån baseret på det forhold, der er aftalt i kontrakten til den vurderede værdi. Nogle gange vil køberens långiver ikke tillade køberen at give kontanter til forskellen, og i så fald skal køberen betale nogle af sælgerens lukkekostnader i stedet.

• Sælgeren kan sænke prisen.

  Hvis hjemmet var for dyrt eller værdien var oppustet, er det ofte den bedste løsning.Det gør køberen glad og långiveren er tilfreds. Der er ingen garanti for, at hvis køberen går væk, vil sælgeren ikke modtage en lav vurdering fra den anden køberens långiver, for ikke at nævne tid og besvær, der kræves for at sælge ejendommen igen. Nogle gange er en fugl i hånden bedst.

• Sælgeren kan tilbyde at bære et andet pant for forskellen.

  Hvis køberen virkelig ønsker hjemmet, men ikke kan komme op med forskellen i kontanter, foretage betalinger eller et engangsbeløb på et senere tidspunkt til sælgeren er en mulighed. Efter at escrow lukker, har sælgere ofte ret til at diskutere det andet pant, sælger det for mindre end pålydende værdi til en investor.

• Bestil en anden vurdering.

  For det første, hvis dit lån er et FHA-lån, så spørg långiveren for en liste over godkendte vurderere. Enten kan sælgeren eller køberen betale for den anden vurdering. Nogle gange vil den anden vurdering komme i højere end den første, især hvis den første vurderer var uerfaren eller lavet fejl.

  Hvis dit lån er et konventionelt lån, er det underlagt reglerne i Home Valuation Code of Conduct (HVCC). Barb Torres, en akkrediteret seniorappraiser, siger: "Så snart parterne finder en vurderer, kommer ud af, hvem der ikke er bekendt med det lokale marked, har de ret til at kontakte långiveren (helst skriftligt) til DEMAND, hvor en lokal appraiser anvendes . "

• Giv en liste over sammenlignelige salg.

  Spørg de involverede agenter til at sammensætte en liste over de seneste sammenlignelige salg, der berettiger til den aftalte salgspris. Indsend listen til underskriveren og anmode om en gennemgang af vurderingen. Prøv at bruge comps tættere på emneegenskaben end de comps, der anvendes af bedømmeren.

• Spørg agenterne også at ringe oplysningsagenterne for afventende salg for at prøve at finde ud af den faktiske salgspris på disse ejendomme. Noteringsagenter behøver ikke at oplyse salgsprisen, men mange er glade for at hjælpe, fordi de kunne finde sig i samme situation. Du kan altid spørge, hvis agenten mener din pris vil vurdere, hvis agenten nægter at oplyse den afventende pris.

• Kompromis på værdien. Nogle gange vil sælgere aftage en smule på køberen, der betaler hele forskellen og vil afregne et eller andet sted mellem et fuldt kontantbidrag og helt sænke prisen. Hvad angår en forskel på f.eks. $ 10.000, kan en sælger acceptere at acceptere $ 5,000 i kontanter og sænke prisen med $ 5, 000.

• Annuller transaktionen.

  Mange indkøbskontrakter indeholder en låneforudsætning. Hvis vurderingen kommer i lav, er køberen ikke kvalificeret til at købe ejendommen på de aftalte vilkår i kontrakten. En ordentlig skriftlig lånesituation gør det muligt for køberen at annullere kontrakten og kræver, at sælgeren frigiver købers alvorlige pengeindbetaling.

• På samme måde sælger sælgeren måske mere ved at sætte hjemmet tilbage på markedet og kigge efter en ny køber. Så længe den lave vurdering ikke var FHA, kunne den nye vurdering være meget anderledes. FHA-vurderinger er tildelt et sagsnummer, så hvis den første køber var FHA og den anden køber var FHA, ville samme vurdering blive brugt.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.